Sismabonus-acquisti: niente sorprese con il contratto preliminare

Per alcuni l’acquisto di un’abitazione è solo un’opportunità di business, mentre per altri rappresenta il traguardo di una vita. Una volta racimolati, dopo anni di lavoro, i mezzi economici necessari, non è comunque facile portare avanti le operazioni di compravendita, che prevedono una fase di trattativa che va gestita con grande attenzione, per tutelare al meglio i propri interessi. Il livello di attenzione, poi, si fa ancora più alto nel caso in cui si abbia la possibilità (o magari il bisogno) di alleggerire l’esborso usufruendo delle agevolazioni messe a disposizione dall’ordinamento.

Sismabonus-acquisti: l'importanza del preliminare di compravendita

In questo senso, il Sismabonus-acquisti rappresenta la detrazione fiscale senza dubbio più vantaggiosa per i futuri acquirenti, permettendo di risparmiare fino al 85% del prezzo pattuito (entro un tetto di 96.000 euro), purché il venditore si sia occupato dell’integrale demolizione e ricostruzione in chiave antisismica dell’immobile.

Attenzione però, perchè “dimenticanze” o imprecisioni possono comportare la non spettanza del bonus, mandando a monte tutti i piani di risparmio. Per questo, in caso di interesse al Sismabonus-acquisti, assume un’importanza cruciale il contratto preliminare di compravendita. È proprio nel preliminare, infatti, che occorre pattuire la documentazione che deve possedere/fornire il venditore, l’entità effettiva dello sconto e gli eventuali oneri a carico dell’acquirente. Il tutto al fine di evitare problemi che, se non intercettati in tempo, possono bloccare la stipula del contratto definitivo, dal quale dipende l’effettiva spettanza dello sconto.

Cos'è il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita (o compromesso), in estrema sintesi, è un contratto che precede un altro contratto, quello “definitivo” che determina l’effetto c.d. traslativo del bene, ovvero il trasferimento del diritto di proprietà dal venditore al compratore. L’effetto del preliminare è dunque quello di obbligare le parti a stipulare il definitivo entro un determinato termine e a determinate condizioni. Nel lasso di tempo che separa il preliminare dal definitivo, entrambi i soggetti coinvolti possono svolgere qualsiasi attività o verifica reputino necessaria prima di concludere l’affare. Sarebbe incauto, infatti, svolgere tali attività “preparatorie” (organizzare il trasloco, raccogliere i documenti, ecc.) senza la sicurezza che un definitivo sarà effettivamente firmato, e al contempo sarebbe sconveniente non mettere “nero su bianco” gli accordi raggiunti nelle more dello svolgimento di queste operazioni.

Preliminare di compravendita: occhio alle asseverazioni

La necessità di predisporre accuratamente il preliminare emerge innanzitutto dalla lacunosità delle disposizioni sul Sismabonus-acquisti in materia di responsabilità sulla produzione delle asseverazioni tecniche. Infatti, per poter accedere a tale vantaggiosa detrazione, devono esistere una serie di documenti che provino il rispetto dei requisiti normativi. Prima di tutto, è cosa nota, l’intervento edilizio deve comportare la riduzione del rischio sismico, che deve essere attestata dal progettista strutturale con il c.d. Modello B (di cui all’allegato B del DM 58/2017) con il quale assevera la classe di rischio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dello stesso. Anche il direttore dei lavori e il collaudatore statico sono chiamati a produrre delle asseverazioni, attestando, a lavori ultimati, la conformità di quanto eseguito rispetto al progetto, con i relativi modelli previsti dal DM 58/2017 (Modello B-1 e B-2).

Le asseverazioni non sono una specificità del Sismabonus-acquisti, dovendo esistere anche per il Sismabonus “classico” (DL 63/2013, art. 16, co. da 1 a 1-sexies). Tuttavia, vi è una differenza fondamentale tra i due bonus, che dipende proprio dalla particolare natura della versione acquisti, che spetta a un soggetto diverso da quello che ha eseguito gli interventi migliorativi. Nel caso del Sismabonus che spetta all’impresa costruttrice (o al committente persona fisica), infatti, è chiaro che le asseverazioni vadano prodotte, per tramite di esperti professionisti, dallo stesso soggetto che ne beneficia (il committente appunto).

Le cose si complicano, però, in caso di Sismabonus-acquisti. Gli adempimenti progettuali e asseverativi sono sicuramente in capo all’impresa, che risulta committente dei lavori, ma la stessa non ha alcuna responsabilità tributaria nei confronti dell’erario, poiché il beneficio fiscale viene “traslato” sugli acquirenti. Le responsabilità del costruttore-venditore sono perciò solo di natura civilistica, e assumono rilievo solo nel caso in cui venga messo nero su bianco (nel preliminare appunto o direttamente nel contratto definitivo) il suo impegno a produrre la documentazione a favore dell’acquirente.

È su quest’ultimo, infatti, che peserà l’eventuale assenza delle certificazioni, o l’inadeguatezza delle stesse, cosicché l’acquirente dovrà accertarsi che le asseverazioni esistano e, in caso contrario, attivarsi per pretenderne la produzione.

Se nel preliminare non viene stabilito alcunché sulla produzione delle asseverazioni entro i termini, infatti, il rischio è quello di trovarsi obbligati a sottoscrivere un definitivo anche in assenza dei documenti obbligatori, con la conseguenza che all’acquirente sarà negato l’accesso al Sismabonus-acquisti.

Definizione della data del contratto di acquisto definitivo

Un altro elemento da non sottovalutare quando si “confeziona” il preliminare e si intende usufruire del Sismabonus-acquisti, è la definizione della data entro la quale stipulare il definitivo. È fondamentale, infatti, fissarla nel preliminare attentamente, perché una data troppo lontana potrebbe inficiare la spettanza del bonus.

A seguito della L. 234/2021 (art. 1, co. 37), nel dettaglio, l’esistenza nell’ordinamento del Sismabonus-acquisti è stata prorogata fino a tutta la durata del 2024, con la conseguenza che (al netto di eventuali ulteriori proroghe) il contribuente non potrà avere accesso alla detrazione se il rogito di compravendita non avviene entro il 31 dicembre 2024 (e comunque entro 30 mesi dalla conclusione dei lavori). Per questo il preliminare dovrà prevedere una data di stipula del definitivo prudentemente antecedente alle scadenze, fissando anche un congruo indennizzo qualora esse vengano sforate con conseguente perdita del bonus.

Inserire nel contratto la scelta esplicita del bonus

Il Sismabonus-acquisti, infine, è una detrazione alternativa al Sismabonus classico, e così l’impresa che intende vendere un’unità ricostruita in chiave antisismica, deve rinunciare al “proprio” Sismabonus, “girandolo” agli acquirenti. A tal fine, è necessario non solo che l’acquirente si assicuri che l’impresa non abbia già usufruito per sé del Sismabonus, ma che non abbia intenzione di farlo in futuro. Per questo motivo, lo studio del Notariato 27-2021/T, aveva chiarito che “qualora l’impresa intenda far accedere l’acquirente al Sismabonus-acquisti dovrà del pari nell’atto di compravendita essere posta in evidenza questa scelta”.

La stessa chiarezza, dunque, dovrebbe essere adoperata già nella stesura del compromesso, per non rischiare, a obbligo di sottoscrizione del definitivo già assunto, che ci siano intoppi in tal senso.

Articolo a cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista
esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it