Superbonus 2024: il prerequisito di accesso per i condomini

Giorni delicati (e caldi) in Parlamento dove si discute una eventuale proroga del superbonus 110% per i cantieri in corso di esecuzione. Una decisione che non arriverà prima di metà dicembre inoltrato ma che sarà determinante per i contribuenti e le imprese che hanno avviato cantieri poi sospesi a causa del blocco della cessione del credito.

Superbonus e Condomini: dal 110% al 70%

Nell'attesa che le forze di maggioranza (guidate in questo caso da Forza Italia) possano convergere su una proroga condizionata che scongiurerebbe anche le problematiche legate ai SAL non arrivati al 30%, un aspetto è certo: per tutti i nuovi cantieri avviati e le spese sostenute a partire dall'1 gennaio 2024 l'aliquota del superbonus diminuirà per tutto il 2024 al 70% per arrivare all'ultimo anno (il 2025) al 65%.

Si avvierà, dunque, una nuova fase del superbonus che coinvolgerà principalmente i soggetti beneficiari indicati all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ovvero:

• i condomini (anche minimi);
• le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

La verifica del prerequisito di accesso al Superbonus

Nel caso di edificio plurifamiliare, soprattutto se composto da unità immobiliari di tipo residenziale e non, prima di qualsiasi verifica tecnica relativa alla condizioni energetiche e/o strutturali, è preventivamente necessario un prerequisito che riguarda la situazione catastale e la "residenzialità" complessiva.

Occorre, infatti, ricordare due aspetti:

• l'art. 119, comma 15-bis del Decreto Rilancio esclude dall'applicazione del superbonus le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) limitatamente a quelle non aperte al pubblico;
• l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il superbonus si applica agli immobili di natura residenziale nel loro "complesso".

Il concetto della "residenzialità" è stato più volte affrontato dall'Agenzia delle Entrate sin dalla prima circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, per poi essere ribadito nelle successive oltre che in diverse risposte ad interpello tra le quali ricordiamo:

• la risposta n. 10 dell'11 gennaio 2022;
• la risposta n. 298 del 25 maggio 2022;
• la risposta n. 306 del 26 maggio 2022;
• la risposta n. 314 del 30 maggio 2022.

La residenzialità

È ormai pacifico che sugli edifici "misti" (con unità residenziali e non) occorre verificare l'incidenza della superficie residenziale e quella non residenziale:

• se la superficie delle unità immobiliari di tipo residenziale è maggiore del 50% del totale della superficie di tutte le unità che compongono l'edificio, il superbonus per interventi trainanti realizzati sulle parti comuni spetta a tutte le unità immobiliari che lo compongono, anche a quelle di natura non residenziale; su tali unità immobiliari è, però, precluso l'utilizzo del superbonus per gli eventuali interventi "trainati";
• viceversa, se tale superficie è minore del 50% del totale, il superbonus per interventi trainanti realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili "di lusso" escluse (A/1, A/8 e A/9).

Ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio non va conteggiata anche la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione, oppure di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

Prerequisito anche post intervento

Sul concetto di residenzialità occorre tenere a mente che, diversamente ad esempio dal calcolo dei massimali di spesa che va effettuato sulla base della situazione prima dell'intervento, nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari in residenziali, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione al termine dei lavori stessi.