Sismabonus-acquisti e remissione in bonis: la sanzione è una sola

Il Sismabonus-acquisti costituisce una particolare declinazione del Sismabonus, dal quale differisce - tra l’altro - relativamente ai soggetti beneficiari. Ad accedere allo “sconto” fino all’85% su un massimo di 96.000 euro, disciplinato dal DL 63/2013 (art. 16, co. 1-septies) non è infatti chi commissiona i lavori antisismici, ma chi acquista un immobile derivante dalla demolizione e ricostruzione realizzata da un’impresa di costruzioni che, entro 30 mesi dalla conclusione dei lavori, si occupi anche della sua alienazione.

Le regole operative, però, sono le stesse del Sismabonus, e affinché gli acquirenti possano accedere all’agevolazione fiscale è dunque necessario presentare il c.d. Modello B, vale a dire l’allegato B al DM n. 58/2017, con il quale il progettista strutturale attesta l’efficacia degli interventi di riduzione del rischio sismico. In sua mancanza, il Sismabonus decade, anche nella sua versione “acquisti” (art. 3, co. 3 del citato DM), ma il legislatore è successivamente intervenuto per dare, in un certo senso, un'altra chance al contribuente.

Allegato B e remissione in bonis: risponde l'Agenzia delle Entrate

Con il DL 11/2023, infatti, oltre a vietare per il futuro la cessione del credito e lo sconto in fattura per la generalità dei bonus edilizi, si è introdotta all’art. 2-ter, co. 1, lett. c), la possibilità di avvalersi della remissione in bonis in caso di omessa presentazione dell’asseverazione. L’istituto, regolato dal DLgs 471/1997, al suo art. 11, co. 1, permette di provvedere tardivamente al rispetto di obblighi di tipo formale che riguardano benefici fiscali, dietro il versamento di una sanzione “calmierata”, pari a 250 euro.

Un’ottima notizia, che aiuta i contribuenti a “recuperare” un Sismabonus-acquisti che sennò non gli spetterebbe. Tuttavia, non è così semplice. Le particolarità di questa vantaggiosa quanto “atipica” detrazione, infatti, hanno aperto alcuni dubbi interpretativi. Chi è, cioè, il soggetto tenuto al versamento della sanzione dovuta per la remissione in bonis, considerato che, come detto, beneficiario e committente non coincidono? Inoltre, se come spesso accade vengono vendute numerose unità immobiliari con il Sismabonus-acquisti, quante volte dovrà versarsi la sanzione? Una sola, oppure tante volte quanti sono stati i rogiti definitivi di compravendita e i conseguenti beneficiari del bonus?

L’Agenzia delle Entrate ha sciolto tutti questi nodi pubblicando lo scorso 23 novembre la risposta a interpello n. 467/2023.

Chi paga la sanzione

Con il citato interpello, l’Agenzia chiarisce definitivamente che a sanare l’omessa presentazione del Modello B, versando la relativa sanzione, deve essere l’impresa costruttrice/venditrice. “In assenza di una responsabilità solidale non espressamente prevista dal legislatore nel caso di specie”, spiega l’Ade, “la sanzione risulta a carico del soggetto su cui ricadeva l'obbligo di presentarla tempestivamente o al quale lo stesso è riconducibile (oltre che materialmente possibile), nel caso di specie la società costruttrice promittente venditrice”.

Tale orientamento risulta essere del tutto ragionevole, e in linea con l’interpretazione principale degli operatori del settore, compreso lo scrivente. Infatti, l’art. 3 del DM 58/2017 che impone di redigere il Modello B, richiama espressamente “il committente” (e non il beneficiario della detrazione o il contribuente). Da un punto di vista pratico, poi, per nulla irrilevante, i professionisti tenuti a compilare l’asseverazione sono di norma incaricati dall’impresa, mentre l’acquirente dell’immobile rimane del tutto estraneo alla procedura edilizia che riguarda l’intervento di demolizione e ricostruzione in chiave antisismica.

Non sarebbe logico, di conseguenza, imporre il pagamento della sanzione della remissione in bonis in capo a un soggetto che, di per sé, non aveva alcun obbligo in relazione alla presentazione del Modello B. La logica, adesso, è supportata dalla stessa amministrazione fiscale, che nel recentissimo interpello 467/2023 specifica proprio che “la sanzione […] colpisce chi omette ogni comunicazione prescritta dalla legge tributaria”, e dunque il venditore.

Quante volte pagare la sanzione

Anche riguardo il numero di volte in cui i 250 euro vadano versati, l’Agenzia delle Entrate fornisce una risposta coerente con le soluzioni che si prospettavano. Infatti, in varie occasioni si è posto l’accento sul fatto che la violazione è una sola, anche quando ad essere vendute sono plurime unità immobiliari, e plurimi dunque sono i beneficiari del Sismabonus-acquisti. La violazione, cioè, è rappresentata dall’omessa presentazione dell’attestazione di riduzione del rischio sismico, che si riferisce al progetto e all’edificio, e non ai singoli acquirenti.

È proprio questo, nel dettaglio, il ragionamento che segue l’Agenzia nel suo interpello. Infatti, in questo si legge che “l'asseverazione non riguarda un singolo appartamento o cespite da alienare, ma l'intero complesso realizzato, risultando dunque unica per tutti gli immobili compravenduti. A fronte di un unico adempimento omesso da sanare, unica è la relativa sanzione da versare”.

Il chiarimento esplicito del Fisco rappresenta una boccata d’aria fresca per contribuenti, imprese e tecnici, poiché uno dei motivi per cui il Sismabonus-acquisti è una detrazione tanto interessante risiede nella possibilità di applicarlo a un numero di immobili “indefinito”. Infatti, l’Ade ha sottolineato (ad esempio nella risposta ad interpello n. 57/2022) che non esiste alcun limite massimo di unità immobiliari che un singolo può acquistare detraendo la relativa spesa.

Entro quanto provvedere

In merito al termine di versamento della sanzione, l’art. 2-ter, lett. c), del DL 11/2023 si riferisce alla “prima dichiarazione utile” e alla “presentazione della comunicazione di opzione di cui al comma 7 del medesimo art. 121”. Di conseguenza, l’orientamento condiviso fino ad adesso si è basato sul considerare tali elementi come riferiti ai contribuenti/beneficiari della detrazione, sebbene la sanzione sia a carico della società costruttrice. Da ciò discende che per “prima dichiarazione utile” deve intendersi la dichiarazione dei redditi degli acquirenti e non quella della società.

Ebbene, ancora una volta l’interpello 467/2023 conferma tale interpretazione, dandone finalmente un risvolto ufficiale.

In particolare, l’Agenzia chiarisce che la prima dichiarazione utile è quella “nella quale deve essere esercitato il diritto a beneficiare della detrazione della prima quota costante dell'agevolazione”, e dunque quella dell’acquirente e beneficiario, che effettivamente sconterà il bonus. Sulle tempistiche, però, l’Ade offre un ulteriore elemento, consigliando a chi non ha presentato il Modello B nei termini di muoversi con anticipo, in quanto “si ritiene comunque corretto e conforme a buona prassi anticipare il versamento della sanzione, provvedendovi entro la data del contratto definitivo di compravendita, ovvero, qualora vi fosse una pluralità di immobili da alienare, antecedentemente alla stipula del primo rogito notarile di compravendita avente ad oggetto una delle unità immobiliari”.

In conclusione, il quadro sulle modalità pratiche di ricorso alla remissione in bonis per sanare l’omessa presentazione del Modello B risulta ad oggi molto più chiaro e preciso, grazie all’interpretazione fornita dall’Ade e qui illustrata, del tutto in linea con quella già anticipata dallo scrivente all'interno del volume "Sismabonus-acquisti, guida pratica per il costruttore, il professionista e l’acquirente", nella trattazione del caso pratico n. 22, al quale si rimanda per eventuali approfondimenti (editore Grafill 2023).

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it