Tutto sulla sanatoria edilizia

Stato legittimo

L'art. 9-bis, comma 1-bis, primo periodo, del Testo Unico Edilizia, aggiunto dal Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), dispone:

"Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Tale comma continua così:

"Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia".

Per la valutazione dello stato legittimo vanno presi:

• il titolo che ha abilitato la costruzione dell'immobile;
• gli eventuali titoli che hanno legittimato l'immobile (sanatorie ordinarie e condoni speciali);
• i titoli/comunicazioni riferiti a tutti gli interventi successivi.

Questa documentazione vai poi confrontata con lo stato di fatto in cui si presenta l'immobile relativamente alle sue condizioni di conformità:

• alla normativa urbanistico-edilizia;
• agli strumenti urbanistici comunali;
• alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Una volta confermato lo stato legittimo di un immobile, lo stesso andrà aggiornato e riverificato ogni qual volta cambia una delle su-richiamate condizioni.

Gli abusi edilizi

L'attuale normativa edilizia suddivide le seguenti casistiche con le relative sanzioni:

• interventi eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato.

Sotto il profilo amministrativo, l'eventuale abuso edilizio non si prescrive mai. Secondo la giurisprudenza di ogni ordine e grado, esiste un consolidato orientamento per cui l'ordine di demolizione di un abuso edilizio e di ripristino dello "stato legittimo" ha natura amministrativa con finalità non "punitiva" ma "ripristinatoria" che configura un obbligo imposto per ragioni di tutela del territorio.

Esistono diversi tipi di sanzioni amministrative:

• la demolizione e ripristino dello stato dei luoghi (stato legittimo);
• le sanzioni pecuniarie relative alla mancata comunicazione asseverata dell’inizio lavori (art. 6-bis,
• comma 5, TUE);
• le sanzioni pecuniarie legate agli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37 TUE);
• per inottemperanza all’ingiunzione alla demolizione (art. 31, comma 4 e comma 4-bis, TUE);
• le sanzioni alternative alla demolizione (art. 33, comma 2, art. 34, comma 2 e art. 38, comma 1, TUE), con effetti differenti sullo stato legittimo dell'immobile;
• le sanzioni amministrative relative all’inosservanza delle disposizioni delle norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici (art. 132, TUE).

Le responsabilità

L'art. 29 del Testo Unico Edilizio definisce le responsabilità:

• del titolare del permesso di costruire;
• del committente;
• del costruttore;
• del direttore dei lavori;
• del progettista per le opere subordinate a segnalazione certificata di inizio attività.

In particolare, il comma 1:

"Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l'esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso".

Secondo il successivo comma 2:

"Il direttore dei lavori non è responsabile qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, il direttore dei lavori deve inoltre rinunziare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al dirigente. In caso contrario il dirigente segnala al consiglio dell'ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori, che è passibile di sospensione dall'albo professionale da tre mesi a due anni".

Infine, ai sensi del comma 3:

"Per le opere realizzate dietro presentazione di segnalazione certificata di inizio attività, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale. In caso di dichiarazioni non veritiere nella relazione di cui all'articolo 23, comma 1, l'amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l'irrogazione delle sanzioni disciplinari".

La sanatoria degli abusi edilizi

Fatta esclusione delle "vecchie" leggi speciali che hanno consentito il condono edilizio degli abusi sostanziali (in contrasto con la normativa edilizia e urbanistica) e della sanzione alternativa al permesso di costruire comminata nel caso in cui lo stesso sia stato annullato e la demolizione non sia possibile, l'attuale normativa edilizia consente la sanatoria (quindi l'ottenimento del permesso di costruire in sanatoria) ai soli abusi formali per i quali è richiesto il requisito della "doppia conformità, requisito indefettibile che non può essere violato, né in sede amministrativa, né in sede giurisdizionale.

L’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (Accertamento di conformità) stabilisce che:

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Gli elementi fondamentali del precetto normativo sono:

• si può adire alla richiesta di sanatoria soltanto fino alla scadenza dei seguenti termini:
  • prima che scadano i 90 giorni ingiunti con l’ordinanza di demolizione o al ripristino dello stato dei luoghi, per la demolizione delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
  • entro il congruo termine stabilito nell’ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale, per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
  • entro il congruo termine stabilito nell’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio, per la rimozione o demolizione degli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
  • e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative;
• la pretesa doppia conformità nei due momenti temporali indicati, e cioè:
  • al tempo del compimento dell’abuso;
  • al tempo della richiesta della sanatoria;
• la subordinazione al pagamento di una sanzione amministrativa a titolo di oblazione;
• l’istanza di sanatoria è rifiutata in caso di silenzio dopo 60 giorni, ossia di infruttuoso decorso del tempo previsto per la conclusione del procedimento con un provvedimento espresso, dove per rifiuto si intende il rigetto.