Da deposito ad abitazione: bonus casa applicabile?

Bonus casa: gli interventi agevolati

L'art. 16-bis del TUIR ha previsto nel nostro ordinamento la detrazione del 36% delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi:

• manutenzione ordinaria e straordinaria, recupero e restauro, ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. a), b), c) e d) del d.P.R. n. 380/2001), se effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale;
• manutenzione straordinaria, recupero e restauro, ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. b), c) e d) del d.P.R. n. 380/2001), se effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;
• necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle precedenti categorie, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della presente disposizione;
• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
• finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità (art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104);
• relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;
• relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;
• relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
• di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

L'art. 16 del Decreto Legge n. 63/2013 ha potenziato questa detrazione, portandola al 50% con limite di spesa non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare, sulle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024.

Regolamento in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia

Una normativa spesso dimenticata da chi si avvale delle detrazioni fiscali per le spese di ristrutturazione edilizia è il Decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41 a mente del quale i soggetti che intendono avvalersi della detrazione sono tenuti a:

• indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione e a conservare ed esibire a richiesta degli uffici i documenti richiesti;
• comunicare preventivamente all'azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, la data di inizio dei lavori;
• conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici finanziari, le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute;
• pagare le spese detraibili mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Altro fondamentale aspetto da ricordare è che la detrazione non è riconosciuta (e quindi non può essere utilizzata) in caso di:

• violazione di quanto previsto ai suddetti primi due punti;
• effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quelle previste;
• esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate;
• violazione delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate dagli organi competenti e comunicate alla direzione regionale delle entrate territorialmente competente.

La risposta dell'esperto

Ciò premesso, la Circolare Agenzia delle Entrate 27 aprile 2018, n. 7/E, relativamente alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ha operato una precisa distinzione tra quelli di cui all'art. 3, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Nell'ambito degli interventi di "ristrutturazione edilizia" (art. 3, comma 1, lett. d) del TUE) vi sono quelli "volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente". Gli effetti di tale trasformazione sono tali da incidere sui parametri urbanistici al punto che l’intervento stesso è considerato di “trasformazione urbanistica” e, come tale, soggetto al relativo titolo abilitativo.

La stessa circolare fornisce un esempio pratico, chiarendo che è possibile "fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo".

In conclusione, la risposta alla domanda del nostro lettore è certamente positiva.