Agevolazioni prima casa: occhio alla vendita e al riacquisto

La vendita della prima casa entro cinque anni dall'acquisto comporta la conservazione delle agevolazioni fiscali solo se vengono rispettate alcune condizioni. Diversamente, l'Agenzia delle Entrate è legittimata a irrogare le sanzioni per violazione delle disposizioni e a richiedere la liquidazione dell'imposta dovuta.

Agevolazioni prima casa: interviene la Cassazione

Lo conferma l'Ordinanza della Corte di Cassazione del 3 novembre 2023, n. 30527, con la quale gli ermellini hanno respinto il ricorso di un contribuente contro la sentenza della commissione tributaria che aveva confermato la legittimità dell’avviso di liquidazione dell'imposta e dell'irrogazione delle sanzioni per violazione dell'art. 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986.

Nel caso in esame, i contribuenti avevano rivenduto la prima casa entro un quinquennio dall'acquisto e non esisteva prova della realizzazione, entro un anno dall'alienazione, della loro nuova "prima casa" e del loro trasferimento in tale nuova abitazione. Quest'ultima in particolare rappresenta, secondo i principi fissati dalla Corte Costituzionale, l'eccezione alla regola della decadenza  dai benefici fiscali ottenuti in occasione dell'acquisto della prima casa.

Di conseguenza, l'Agenzia aveva legittimamente ritenuto decaduti i contribuenti dai benefici fiscali concessi per l'acquisto della loro prima casa e preteso il pagamento dei tributi.

Cosa sono le agevolazioni Prima Casa

Nel caso di acquisto della “prima casa”, è prevista una riduzione delle seguenti imposte:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte agevolate spettano in questi casi:

• l’abitazione rientra nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11;
• si tratta di un acquisto di pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria; esse devono essere destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa".

Inoltre, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Acquisto prima casa: le condizioni per le agevolazioni

Ricorda inoltre la Cassazione che il riconoscimento delle c.d. agevolazioni "prima casa" è subordinato, ai sensi dell'art. 1, nota II-bis, comma 1, Parte I, Tabella allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, alle seguenti condizioni:

• l'acquirente dell'immobile non deve essere titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• l'acquirente dell'immobile non deve essere titolare di diritti di proprietà (o diritti, assimilati) su altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni fiscali;
• l’acquirente deve trasferire entro diciotto mesi dall’acquisto al trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato.

Vendita prima casa: l'eccezione alla decadenza delle agevolazioni

Il comma 4 della nota II-bis prevede la decadenza dal beneficio in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, a meno che il contribuente entro un anno dall'alienazione dell'immobile proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Sottolineano gli ermellini che il mantenimento del beneficio in caso di alienazione dell'immobile acquistato è sottoposto a una condizione più restrittiva rispetto a quella prevista dal comma 1. Non è infatti sufficiente che il contribuente dichiari di voler stabilire la residenza del comune ove è ubicato l'immobile acquistato, ma è necessario che entro l'anno dall'alienazione acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come si desume dal tenore letterale della disposizione, il contribuente può conservare l'agevolazione solo se trasferisce la propria residenza nel nuovo immobile, non essendo sufficiente la mera intenzione di detta destinazione.

Sulla questione si è pronunciata anche la Corte costituzionale, con l'ordinanza n. 46 del 2009, affermando che con il comma 4 della citata nota II-bis il legislatore ha voluto disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, introducendo un'eccezione alla regola della decadenza dai benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma e che tale eccezione opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Obbligatorio il trasferimento della residenza nel nuovo immobile

Per altro è stato ritenuto non irragionevole che il legislatore, al fine di consentire al contribuente di evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni, richieda, con riferimento all'acquisto del secondo immobile, una condizione diversa e più restrittiva, appunto la destinazione della casa ad abitazione principale, rispetto a quelle stabilite dal primo comma per l'ipotesi di primo acquisto. La ratio di tale norma risiede nella volontà di:

• favorire l'acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale, per coloro i quali siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza;
• evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi realizzati attraverso la semplice integrazione dei requisiti necessari a godere della agevolazione in riferimento al primo acquisto.

 Ai fini della rilevanza del nuovo acquisto sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto, deve quindi sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale ed è insufficiente la mera intenzione di detta destinazione.

In conclusione, il ricorso è stato respinto: il contribuente che, entro cinque anni dall'acquisto di un immobile con i benefici "prima casa", lo trasferisca a titolo oneroso o gratuito, conserva detti benefici solo se entro un anno dall'alienazione dello stesso proceda all'acquisto di un altro immobile e lo destini concretamente a propria abitazione principale. Diversamente, il Fisco è legittimato a richiedere le maggiori imposte dovute.