Superbonus 2024: tutte le novità nella legge di Bilancio

Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus

L’art.1, comma 64, apporta modifiche:

• all’art. 67, comma 1, del Testo unico delle imposte sui redditi (d.P.R. n. 917/1986), inserendo la lettera b-bis) “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”;
• all’articolo 68, comma 1 dello stesso TUIR: “Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”.

A queste plusvalenze si può applicare l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito di cui all’articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266.

Le disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Secondo le nuove disposizioni, costituiscono quindi redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante vendita di beni immobili oggetto di interventi Superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.

Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione oppure se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Per determinare i costi inerenti al bene si usano i seguenti criteri:

• nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese sostenute se si è utilizzato il 110% e siano stati utilizzati sconto in fattura o cessione del credito;
• nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, si tiene conto del 50% delle spese.

Per immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, secondo i criteri precedenti, viene rivalutato in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo.

Dichiarazione variazione dello stato dei beni

Al comma 86, l’art. 1 della Legge di Bilancio 2024 recita che: “L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati”.

Inoltre, continua il comma 87, “Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634”.

Si tratta di fatto dell’introduzione di un nuovo adempimento post intervento, che prevede, al termine dei lavori, la dichiarazione di variazione di stato dei beni, utile al Fisco per la determinazione della variazione di rendita catastale dell’immobile, con possibilità per l’Agenzia delle Entrate di mandare la comunicazione al contribuente eventualmente inadempiente.

Ritenuta sui bonifici parlanti

Infine si conferma con il comma 88, l’introduzione di una norma particolarmente invisa agli operatori economici, con l’innalzamento, dall’8 all’11%, della ritenuta d’acconto dell’imposta sul reddito ai sensi dell’articolo 25 del D.L. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 122/2010, dovuta dai beneficiari sull’accredito dei bonifici parlanti, tra cui quelli relativi a spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica.

Il nuovo valore sulla ritenuta entrerà in vigore dal 1° marzo 2024.