Cambio di destinazione d'uso e pertinenze: nuovo intervento del Consiglio di Stato

Cambio di destinazione d'uso da agricola a residenziale: il no del Consiglio di Stato

In relazione all’immobile, la ricorrente ha realizzato in zona agricola un edificio sulla base di un permesso di costruire riguardante soltanto la realizzazione di un deposito di materiale agricolo e non di un’unità residenziale, come invece è stato fatto, con chiara modifica della destinazione d’uso dell’immobile.

Diversamente da quanto sostenuto dal ricorrente, il fabbricato utilizzato come civile abitazione non aveva nemmeno le caratteristiche necessarie della ruralità.

Ricorda infatti Palazzo Spada che sono fabbricati rurali esclusivamente gli immobili posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione, oppure quale abitazione dell’imprenditore agricolo, muniti dei requisiti di cui all’art. 9 d.l. n. 557/93, convertito dalla legge n. 133/94.

Il rilascio del permesso di costruire di fabbricati rurali in zone agricole è subordinato ad un duplice requisito:

• il primo di natura soggettiva, costituito dallo status di proprietario coltivatore diretto, proprietario conduttore in economica, proprietario concedente, imprenditore agricolo;
• il secondo di natura oggettiva, rappresentato dal rapporto di strumentalità delle opere alla coltivazione del fondo, in quanto la ratio della previsione è ovviamente nel senso di evitare che qualsiasi individuo, benchè sprovvisto della qualità di coltivatore, possa legittimamente costruire un immobile ad uso residenziale in zona agricola. Ciò avrebbe l’evidente conseguenza di consentire la trasformazione di una zona agricola, tutelata dall’ordinamento, in un’area sostanzialmente residenziale e si porrebbe quindi in contrasto con la ratio della disciplina vincolistica che è volta allo scopo di attuare un equilibrato componimento tra le contrapposte esigenze e cioè, da un lato, consentire una razionale possibilità di sfruttamento edilizio delle aree agricole per scopi di sviluppo economico e, dall’altro, garantire la loro destinazione esclusiva ad attività agronomiche.

Di conseguenza, era illegittima la costruzuione di un fabbricato a uso abitazione invece di quello destinato a deposito agricolo.

Tettoia: pertinenza o nuova costruzione?

Oltre a negare il mutamento di destinazione d’uso, la ricorrente ha dedotto la natura pertinenziale della tettoia del corpo di fabbrica principale, che non avrebbe prodotto alcuna volumetria aggiuntiva.

Si sarebbe trattato di un’opera di modeste dimensioni, aperta su tutti e quattro i lati, realizzata in legno, con funzione di arredo e protezione, come tale riconducibile al regime della SCIA; pertanto la mancanza del relativo titolo edilizio non avrebbe potuto determinare l’applicazione della più severa sanzione demolitoria, ma soltanto pecuniaria.

Di diverso avviso invece i giudici di Palazzo Spada, che hanno richiamato la giurisprudenza prevalente secondo cui "la realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire" quando non è dimostrata, come in questo caso, la sussistenza dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari.

Come ribadito anche in recenti sentenze, rientrano nella categoria di pertinenze urbanistiche le opere di modesta entità e accessorie rispetto all’opera principale.

Ne consegue che le tettoie:

• richiedono il rilascio del permesso di costruire quando, per caratteristiche costruttive, siano idonee ad alterare la sagoma dell’edificio;
• si sottraggono a questo regime quando conformazione e ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione.

Per qualificare una tettoia come pertinenza o nuova costruzione bisogna tenere conto di questi elementi:

• caratteristiche strutturali (materiali utilizzati, dimensioni…);
• carattere di stabilità;
• posizionamento rispetto al fabbricato principale.

Quando essa si configura come manufatto a parte, necessita di preventivo rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 comma 1 lett. a) del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Tornando al caso in esame, riconosciuta la natura non pertinenziale della tettoia e la conclamata abusività del manufatto, l’ordine di demolizione, conclude il Consiglio, è un atto dovuto e vincolato, e non necessita di motivazione aggiuntiva rispetto all’indicazione dei presupposti di fatto e all’individuazione e qualificazione degli abusi edilizi.