Superbonus 70% e condomini: le regole edilizie da non dimenticare

La giurisprudenza dei primi anni di applicazione del superbonus 110% ha fornito alcuni punti chiave da tenere a mente per avviare interventi che accedono al bonus nel 2024

di Gianluca Oreto - 16/01/2024

L’1 gennaio 2024 si è aperta una nuova “epoca” per il comparto della ristrutturazione edilizia agevolata. Terminato il superbonus con aliquota maggiorata al 90/110%, per tutto il 2024 alcuni soggetti beneficiari potranno utilizzare il bonus 70% previsto dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Nel suo ultimo anno di utilizzo (il 2025) il superbonus avrà l’aliquota ridotta al 65%.

Superbonus: l’orizzonte temporale

Dal 2024, così come previsto dall’art. 119, comma 8-bis, del Decreto Rilancio, mentre non sarà più possibile avviare interventi di superbonus che riguardano edifici unifamiliari o unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenza funzionale, sono concessi quelli eseguiti:

  • dai condomini (anche minimi);
  • dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  • da Onlus, AdV e APS;

con aliquota al 70% da applicare alle spese sostenute nel 2024 e 65% con riferimento alle spese sostenute nel 2025.

Da ricordare, invece, che l’art. 119, comma 8-ter, del Decreto Rilancio consente l’utilizzo del superbonus 110% fino al 31 dicembre 2025 per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza. Sul tema l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il superbonus è applicabile alle spese sostenute per gli interventi ammessi per i quali sia prevista l'erogazione di contributi per la riparazione o ricostruzione a seguito di eventi sismici. Detti contributi sono esclusi nei casi in cui:

  • il danno sia preesistente all'evento sismico in seguito al quale è stato dichiarato lo stato di emergenza, per cui non sussiste il nesso di causalità diretta;
  • il livello del danno non sia tale da determinare l'inagibilità del fabbricato (scheda AeDES con esito di agibilità corrispondente ad A, D, F).

Superbonus e regole da non dimenticare

Chiarito l’orizzonte temporale e i soggetti beneficiari del bonus 70%, occorre fare la dovuta attenzione alle regole che sottendono:

  • il regime edilizio per l’avvio degli interventi di superbonus;
  • alcune regole che riguardano tutti gli interventi che beneficiano delle agevolazioni fiscali (tra cui chiaramente il superbonus).

Relativamente al primo punto, il comma 13-ter, art. 119, del Decreto Rilancio ha introdotto nel nostro ordinamento la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata per il Superbonus (la c.d. CILAS). Per quanto concerne il secondo punto il D.L. n. 77/2021 e il D.L. n. 21/2022 hanno introdotto alcune regole che riguardano il Durc e l’attestazione SOAS.

Superbonus e titolo edilizio

Il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) e la sua Legge di conversione 29 luglio 2021, n. 108, sostituendo il comma 13-ter e inserendo i successivi commi 13-quater e 13-quinquies all’art. 119 del Decreto Rilancio, hanno previsto che tutti gli interventi di superbonus che non prevedono la demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio devono essere considerati “manutenzione straordinaria” e sono realizzabile mediante la presentazione di una particolare CILA, all’interno della quale non è richiesta l'attestazione dello stato legittimo di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Stiamo parlando di un obbligo perché lo stesso comma 13-ter ha previsto una deroga alla cause di decadenza degli incentivi fiscali prevista all’art. 49 del Testo Unico Edilizia, disciplinando la decadenza del superbonus solo in caso di:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell'attestazione del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero l’attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi.

Il successivo comma 13-quater ha, però, confermato (se mai fosse stato necessario) che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”.

Ciò significa che, CILAS a parte, restano ferme le regole edilizia a cui è soggetto qualsiasi intervento su una costruzione esistente.

L’argomento, molto travagliato nel corso degli ultimi due anni, ha ormai portato ad una conclusione certa: benché l’attestazione sullo stato legittimo non sia più necessaria per la presentazione della CILAS, l’avvio di un intervento di superbonus su un immobile privo della conformità edilizia e urbanistica comporta l’inefficacia della comunicazione stessa e la possibilità che il Comune intervenga con un provvedimento di sospensione del cantiere.

La conferma è arrivata da due interventi della giurisprudenza:

Due pronunce dalle quali si possono confermare almeno due aspetti:

  • da una parte la possibilità di utilizzare la CILAS anche nel caso di parziale demolizione e ricostruzione dell’immobile;
  • dall’altra che l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile è finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al Superbonus ma non incide sul potere-dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi, che, per regola generale, vanno sempre rimossi o sanati, esclusa ogni forma di legittimazione del fatto compiuto.

Le conseguenze che scaturiscono sono:

  • non è possibile avviare un cantiere di superbonus senza avere certezza sullo stato legittimo dell’immobile;
  • benché la CILAS legittimi anche un intervento di parziale demolizione e ricostruzione, è bene ricordare che tale comunicazione è valida solo per i cantieri di superbonus, quindi nel caso in cui l’intervento (per un motivo o per un altro) fuoriesca dal perimetro di applicazione di questa misura fiscale, il committente si ritroverebbe ad avere avviato il cantiere senza legittimazione edilizia (con la conseguenza che si dovrebbe attivare le procedure di comunicazione/segnalazione tardiva o sanatoria ordinaria).

Dall'ultimo punto se ne può trarre la conclusione che è sempre buona cosa presentare il titolo ordinario previsto dalla normativa edilizia affiancandolo alla CILAS richiesta dal Decreto Rilancio (soluzione che mette al riparo da qualsiasi futura problematica).

Superbonus e DURC

L’art. 28-quater del Decreto-Legge 27 gennaio 2022, n. 4 (Decreto Sostegni-ter), convertito con modificazioni dalla Legge 28 marzo 2022, n. 25, ha aggiunto all’art. 1 della Legge n. 234/2001 il comma 43-bis che ha previsto che i cantieri di importo superiore a 70.000 euro possono accedere a tutti i principali bonus edilizi (superbonus incluso) solo se nell’atto di affidamento dei lavori è indicato che i lavori edili sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale ai sensi dell’articolo 51 del decreto legislativo 15 giugno 2015, n. 81.

Il contratto collettivo applicato, indicato nell’atto di affidamento dei lavori, deve essere riportato nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori. Il rilascio del visto di conformità (se previsto) sarà soggetto alla verifica che il contratto collettivo applicato sia indicato nell’atto di affidamento dei lavori e riportato nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori.

Da ricordare che tale obbligo è in vigore dal 27 maggio 2022 e si applica ai lavori edili avviati successivamente a tale data.

Superbonus e attestazione SOA

Altro aspetto (obbligo) da ricordare è quello di cui all’art. 10-bis del D.L. n. 21/2022. Secondo quanto previsto da questo articolo, l’1 luglio 2023 è scattato l’obbligo di attestazione SOA per le imprese coinvolte in interventi che accedono ai benefici del Superbonus per un importo superiore a 516.000 euro. Un obbligo che ha previsto un periodo transitorio (1 gennaio - 30 giugno 2023) ma che è ormai definitivo a partire dall’1 luglio 2023.

Dall’1 luglio, la qualificazione delle imprese è diventata obbligatoria e i lavori di importo superiore a 516.000 euro che beneficiano del superbonus possono essere affidati solo ad imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, della occorrente qualificazione.

Sull’Attestazione SOAS sono già intervenuti:

Soprattutto con la citata lettera d), comma 1, art. 2-ter del Decreto Cessioni è stato definitivamente chiarito che il limite di 516.000 euro è calcolato avendo riguardo singolarmente a ciascun contratto di appalto e a ciascun contratto di subappalto.

Tradotto vuol dire che l’attestazione SOA serve all’impresa appaltatrice nel caso in cui il valore dell’opera complessiva superi i 516.000 euro, ma non serve alle imprese subappaltatrici se le stesse eseguono lavori di importo inferiore a 516.000 euro.

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