Il superbonus in edilizia: i problemi della CILA straordinaria

L’art. 119, comma 13-ter, del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha istituito la CILA Superbonus (CILAS) che porta in dote molte problematiche irrisolte

di Gianluca Oreto - 29/01/2024

Tra le copiose modifiche arrivate alla disciplina che regola il superbonus, una delle più rilevanti è arrivata con la pubblicazione ed entrata in vigore del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108 che ha previsto nel nostro ordinamento (fiscale o edilizio ancora non si sa) una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (la CILA Superbonus anche conosciuta come CILAS).

La CILA per il Superbonus

In particolare, il Decreto Semplificazioni-bis, pensando di risolvere il problema degli edifici plurifamiliari affetti da difformità o abusi edilizi, ha sostituito il comma 13-ter, art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) stabilendo che:

  1. tutti gli interventi che accedono al superbonus e che non prevedono l’integrale demolizione e ricostruzione dell’edificio vanno considerati come “manutenzione straordinaria” (art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001);
  2. questi interventi sono realizzabili mediante una particolare CILA all’interno della quale non va attestato lo stato legittimo ma solo gli estremi del titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione;
  3. non si applicano le cause di decadenza degli incentivi stabilite all’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);
  4. il superbonus decade solo in caso di:
    1. mancata presentazione della CILA;
    2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
    3. assenza dell’attestazione del titolo che ha legittimato la costruzione;
    4. non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi.

È stato, inoltre, previsto che (per evitare il fraintendimento di un possibile condono edilizio mascherato) “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”.

A partire dall’1 giugno 2021, dunque, i tecnici hanno dovuto presentare questa particolare CILA e, dal 5 agosto 2021, attenersi al modello pubblicato sul sito del Ministero della Funzione Pubblica e poi allegato all’Accordo Stato-Regioni 4 agosto 2021, n. 88/CU (Gazzetta Ufficiale 23/08/2019, n. 201).

La giurisprudenza connessa alla CILAS

L’adozione di questo nuovo provvedimento ha, naturalmente, portato in dote dubbi, perplessità e problematiche operative che hanno indotto (in alcuni casi dolosamente) ad avviare interventi di superbonus senza la previa valutazione della conformità urbanistica ed edilizia che, com’è noto (o dovrebbe esserlo) è necessaria per avviare qualsiasi intervento di trasformazione di un immobile (figuriamoci per interventi importanti come quelli previsti all’art. 119 del Decreto Rilancio).

L’utilizzo della CILAS è stato, finora, oggetto di pochi interventi della giustizia amministrativa, tra i quali vale la pena ricordare:

  • la Sentenza TAR Campania 14 marzo 2022, n. 1681 che ha confermato il diritto di accesso alla documentazione funzionale alla valutazione dello stato legittimo (anche se non richiesta dalla CILAS);
  • la Sentenza TAR Campania 10 novembre 2022, n. 6954 che ha definito illegittimo il silenzio della P.A. in ordine ad una richiesta di accesso agli atti per la verifica dello stato legittimo per l'accesso al superbonus;
  • l’Ordinanza TAR Veneto 13 marzo 2023, n. 128 secondo la quale sul piano del diritto amministrativo, resta fermo il principio generale secondo cui affinché gli interventi edilizi possano essere lecitamente realizzati, è necessario non soltanto il possesso del relativo titolo edilizio, ma anche la loro afferenza ad immobili non abusivi;
  • l’Ordinanza TAR Calabria 13 aprile 2023, n. 175 secondo cui la CILA (e quindi anche la CILAS) può essere considerata inefficace solo se valica i limiti di legge per la quale è stata presentata ovvero se è stata presentata per interventi che avrebbero richiesto di SCIA, PdC o edilizia libera (questa puntualizzazione è utile perché spesso la CILA viene presentata per opere di edilizia libera al solo fine di giustificare l'accesso al bonus ristrutturazioni edilizie che, com'è noto, per gli interventi sulle parti private non è accessibile in caso di manutenzione ordinaria);
  • la Sentenza TAR Lazio 7 dicembre 2023, n. 18386 che ha confermato l’impossibilità di presentare (e quindi l’irricevibilità) della CILAS se prima non si sia provveduto alla previa sanatoria degli abusi edilizi;
  • la Sentenza TAR Campania 3 gennaio 2024, n. 75 che ha confermato l’utilizzo della CILAS anche per gli interventi di parziale demo-ricostruzione.

Le problematiche irrisolte della CILAS

Benché la giurisprudenza sia riuscita a risolvere alcuni dubbi operativi, restano alcune problematiche connesse alla realizzazione di un intervento che prevede:

  • scadenze temporali;
  • limiti di spesa;
  • rispetto dei requisiti minimi.

Chi ha avuto a che fare con un intervento di superbonus, sa bene che lo stesso spesso si compone di parti che accedono alle detrazioni fiscali di cui all’art. 119 del Decreto Rilancio e parti che accedono ad altri incentivi o a nessuno. Resta inteso che all’interno di uno stesso intervento esistono dei limiti di spesa con la conseguenza che parte dell’intervento può essere coperto dal superbonus e parte no.

Può capitare (come accaduto per le unifamiliari) che un intervento avviato con il superbonus non riesca ad essere completato all’interno dell’orizzonte temporale di vigenza dell’agevolazione e che, in applicazione del principio di cassa valido per tutti i bonus edilizi, possa avere delle spese che fuoriescano dalla detrazione.

Per ultimo, il rispetto dei requisiti minimi viene effettuato a fine intervento e potrebbe capitare che, per un motivo o per un altro (errori progettuali, esecutivi,…) l’intervento non consenta di rispondere a quanto richiesto dalla normativa (il famoso doppio salto di prestazione energetica).

A questo punto, è lecito chiedersi cosa accade se alla CILAS sia necessario affiancare il titolo ordinario previsto dal d.P.R. n. 380/2001. La CILAS, cioè, legittima l’intervento complessivo anche nel caso ci siano spese che fuoriescano dall’ambito di applicazione del superbonus?

Una domanda lecita soprattutto alla luce della recente disposizione prevista dall’art. 1, comma 1 del Decreto Legge n. 212/2023 (Decreto Superbonus) che consente la chiusura del cantiere di superbonus ad uno dei primi due SAL senza perdita del beneficio fiscale anche in assenza di doppio salto energetico. Considerato che per chiudere il cantiere sarà necessario sostenere degli interventi conclusivi che fuoriescono dal superbonus, serve presentare il corso d’opera il relativo titolo edilizio ordinario?

Domande e problemi che il Legislatore potrebbe risolvere all’interno del disegno di legge di conversione del citato D.L. n. 212/2023. Ma sarebbe necessario prima chiedersi se il Legislatore sia a conoscenza di questo pasticcio.

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