Interventi in CILA: occorre verificare lo stato legittimo di conformità edilizia e urbanistica?

L’attuale normativa edilizia classifica gli interventi in base alla loro “complessità”, importanza e impatto. Manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica sono le tipologie di intervento indicate all’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

I regimi amministrativi

Sparsi qua e là all’interno del Testo Unico Edilizia è possibile ricavare i diversi regimi amministrativi attivabili o meno in funzione della tipologia di intervento:

• l’edilizia libera (art. 6);
• l’edilizia “quasi” libera ovvero soggetta a comunicazione di inizio lavori asseverata conosciuta come CILA (art. 6-bis);
• il permesso di costruire (art. 10);
• la segnalazione certificata di inizio attività o SCIA (art. 22);
• l segnalazione certificata di inizio di attività alternativa al permesso di costruire o SCIA pesante (art. 23).

Che si tratti di intervento di manutenzione ordinaria (edilizia libera) o di nuova costruzione (permesso di costruire) esiste un principio comune spesso non considerato: il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, tutela dal rischio idrogeologico, vincoli del codice dei beni culturali e del paesaggio).

L’esperto risponde: CILA e stato legittimo

Oggi proviamo a rispondere a Angelo P. sulla necessità di una previa verifica di conformità edilizia e urbanistica per avviare un intervento sottoposto a CILA. Una domanda, in realtà, incompleta (manca la Regione dove è ubicato l’immobile) ma sulla quale è comunque possibile fare dei ragionamenti.

Ragionamenti che devono necessariamente prendere in considerazione:

• il modello di CILA;
• l’art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Relativamente al modello di CILA, occorre premettere che ogni Regione ha recepito diversamente la modulistica unica nazionale allegata all’Accordo Presidenza del Consiglio dei Ministri, Conferenza Unificata 4 maggio 2017, n. 46. Il modello di CILA nazionale, in più snello insieme a quello per l’agibilità (Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA), raccoglie in un unico documento:

• le dichiarazioni del titolare;
• l’asseverazione del tecnico;
• la lista di controllo (quadro riepilogativo).

Se, contestualmente alla CILA, sono necessarie altre comunicazioni, segnalazioni o autorizzazioni, i tecnici potranno compilare gli appositi campi (utilizzando le informazioni contenute nella relazione della SCIA e nella relativa lista di controllo).

Da notare che nel modello nazionale l’interessato non dichiara/comunica nulla circa lo stato legittimo dell’immobile mentre è il progettista che “in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt.359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, assevera che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, è conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio” (condizione richiesta proprio al comma 1 dell’art. 6-bis, TUE).

Alcune Regioni, come la Sicilia, hanno recepito la CILA in modo diverso prevedendo nuovi obblighi. Tra le dichiarazioni dell’interessato è stata inserita una sezione (la L) relativa alla regolarità urbanistica dell’immobile come di seguito indicata:

A maggior ragione, per differenziare lo “stato legittimo dell’immobile” dalla dichiarazione del progettista circa la conformità dell’intervento, è possibile prendere in considerazione il modello di CILA superbonus in cui il legislatore ha espressamente indicato che non serve l’indicazione dello stato legittimo dell’immobile ed è comunque presente la surichiamata dichiarazione del progettista.

La risposta al quesito

Rispondendo molto incautamente alla domanda, si potrebbe dire che se l’immobile è ubicato in una Regione dove la CILA non prevede la regolarità urbanistica, si potrebbe procedere senza la verifica dello stato legittimo.

Risposta assolutamente errata perché non prenderebbe in considerazione un principio consolidato dalla giurisprudenza di Cassazione (es. la sentenza 9 luglio 2019, n. 29984) secondo il quale qualsiasi intervento effettuato su una costruzione abusiva (tale se priva dello stato legittimo) il cui illecito non è stato sanato, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio (anche in caso di semplice manutenzione ordinaria, figuriamoci per un intervento soggetto a CILA).

La migliore risposta, dunque, è sempre la stessa: che sia CILA o CILAS, che l’immobile sia ubicato in Sicilia o in qualsiasi altra regione d’Italia, la valutazione dello stato legittimo è qualcosa da fare sempre onde evitare complicazioni più gravi e gravose solo per risparmiare qualcosa sull’intervento.