Il 2025 sarà l’anno del Superbonus: fuori solo le villette

Il Superbonus ha avuto il merito, in un certo senso, di “aprire gli occhi” degli operatori sui vantaggi dell’edilizia agevolata. La sua aliquota al 110%, mai vista prima, ha portato i contribuenti che possiedono immobili a interrogarsi sulle proprie possibilità di risparmio fiscale, al punto che oggi non c’è proprietario di casa che, nell’ambito della pianificazione di un intervento edilizio, non richieda un consulto tecnico per comprendere a quali bonus possa accedere.

Superbonus: il decalage di aliquota

Per questo e altri motivi, l’evidente intenzione del legislatore di “smantellare” il Superbonus ha gettato i contribuenti nel panico, generando anche una comprensibile “corsa finale” per accaparrarsi le aliquote più generose. Abbiamo già detto addio con il 2023 al 110%, mentre l’anno in corso (2024) vede la maxi-detrazione applicata al 70%. E scenderà ancora al 65% a partire dal 1° gennaio 2025, per poi uscire dai giochi nel 2026.

È chiaro che l’attrattività del Superbonus si è ridotta ma, tenendo conto delle “condizioni al contorno”, il suo progressivo (e già in atto) depotenziamento, non si traduce automaticamente in un declino tout court dello stesso. Ciò soprattutto nel 2025, anno in cui Ecobonus e Sismabonus scenderanno al 36%, con la conseguenza che il Superbonus tornerà ad essere di gran lunga la detrazione più conveniente, che sarà necessario rivalutare, almeno per i condomini.

La rivalutazione del Superbonus nel 2025

Come detto, il Superbonus sarà ancora fruibile per le spese sostenute nel 2025, sebbene nella misura del 65%, riservata ai condomini e ai proprietari di edifici da 2 a 4 unità immobiliari. Sono esclusi, dunque, come ormai noto, i proprietari degli edifici unifamiliari. Nel dettaglio, la famosa aliquota al 110% sopravvivrà in detto anno solo in alcuni specifici casi (interventi eseguiti nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a partire dal 1° aprile 2009 nei quali sia stato dichiarato lo stato di emergenze e lavori eseguiti da Onlus, Odv e Aps che prestano servizi socio-sanitari e assistenziali).

L’Ecobonus e Sismabonus, che rappresentano una sorta di potenziamento delle aliquote per alcuni interventi già agevolabili con Bonus Ristrutturazioni, salvo provvedimenti di proroga ad oggi ignoti, termineranno il 31/12/2024, con la conseguenza che anche per gli interventi di efficientamento sismico o energetico si applicherà alle spese sostenute nel 2025 l’aliquota al 36% fino a un massimo di 48.000 euro. Tale ridimensionamento, è evidente, renderà il Superbonus (anche se depotenziato) la misura principe del 2025, garantendo una percentuale di detrazione quasi doppia (65%) per i contribuenti che potranno ancora usufruirne.

Questo aspetto dovrà essere tenuto in debita considerazione nella fase della pianificazione dei lavori.

Gli interventi edilizi destinati a terminare, appunto, nel 2025, dovranno essere concepiti tenendo conto del suddetto vantaggio fiscale e anche dei paletti (e delle semplificazioni) introdotte dal DL34/2020, ormai note a tutti. Ad esempio gli interventi di efficientamento energetico dovranno garantire il doppio salto di classe, mentre per gli interventi strutturali potrà essere sfruttata la possibilità di non ottenere alcun passaggio di classe sismica.

Le prospettive di risparmio fiscale per le villette

Per quanto riguarda i proprietari di villette, invece, il Superbonus non risulta applicabile già adesso. Tali soggetti, infatti, hanno potuto accedere al Superbonus in un tempo più ristretto rispetto agli altri immobili, e cioè solo per le spese sostenute entro il 30 giugno 2022. La maxi-detrazione, nello specifico, può applicarsi anche alle spese per intervenire su tali edifici unifamiliari sostenute dopo tale data, ma comunque entro il 31 dicembre 2023, e a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati i lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Dunque, quanto fin qui illustrato sulla centralità del Superbonus nel 2025 non riguarda le villette. Eppure, ciò non significa che queste saranno escluse dall’edilizia agevolata, ma solo che la pianificazione degli interventi dovrà incentrarsi su valutazioni diverse da quelle a cui siamo stati abituati con il Superbonus, e che per loro acquisteranno rilevanza le detrazioni ordinarie, essendo così necessario affidarsi a professionisti che conoscano i bonus ancora attivi nel 2025 e gli interventi agevolabili con gli stessi.

Nel 2025, infatti, restano a disposizione il Bonus Ristrutturazioni (Tuir, art. 16-bis) e il Bonus Barriere (DL 34/2020, art. 119-ter).

Il Bonus Ristrutturazioni (o bonus “casa”)

Il bonus previsto dall’art. 16 del Tuir sarà fruibile anche per le spese sostenute nel 2025. Si tratta, infatti, di una detrazione resa stabile (cioè senza scadenza) dal DL 201/2011 (art. 4, co. 1, lett. c)).

Tuttavia, salvo proroghe, a partire dal 1° gennaio 2025 questo potrà applicarsi con un’aliquota ridotta rispetto al presente. Infatti, nel 2025 la misura tornerà al suo regime originario con percentuale del 36% su un ammontare di spesa massima agevolabile pari a 48.000 euro, poiché in tale darà scadrà la maggiorazione al 50% su un plafond di 96.000 euro.

Il bonus è fruibile in relazione a interventi edilizi di recupero del patrimonio edilizio eseguiti su singole unità immobiliari o parti comuni di edifici, purché di tipo abitativo o promiscuo, e si configura come una detrazione sull’IRPEF da ripartire in 10 quote annuali di pari importo. Applicandosi sull’IRPEF, il Bonus Ristrutturazioni spetta a chi è assoggettato a tale imposta, ovvero le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, ma anche imprenditori individuali (per gli immobili non rientranti tra i beni strumentali o beni merce) e chi produce redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice, imprese familiari).

Il Bonus “barriere”

Si tratta di una detrazione pari al 75% delle spese sostenute per eliminare direttamente gli ostacoli fisici che all’interno di uno spazio edificato già esistente rendono l’accesso e l’utilizzo ostico da parte di persone con disabilità, fino al raggiungimento di massimali di spesa agevolabile variabili in base al tipo di immobile su cui si interviene. Non essendo previsti limiti in tal senso, i beneficiari possono essere tanto le persone fisiche quanto i titolari di reddito d’impresa, purché possiedano o detengano l’immobile in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente il predetto avvio. Le opere agevolabili da tale detrazione si riferiscono a diverse categorie di lavori aventi ad oggetto scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.

L’art. 119-ter del DL 34/2020 prevede come unico requisito che tali interventi devono possedere, il rispetto dei dettami tecnici del DM 234/1989, necessari a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici alle persone con disabilità. La legge, almeno fino al 30 dicembre 2023, imponeva la produzione di un’unica certificazione che dichiari la rispondenza dei lavori eseguiti ai richiamati criteri tecnici di accessibilità. Ma con l’emanazione del DL 212/2023, il legislatore ha previsto alcune limitazioni all’utilizzo del Bonus Barriere, ridimensionato a partire dal 30 dicembre 2023.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere, consulente in materia di edilizia agevolata e contenzioso
www.cristianangeli.it