Sismabonus-acquisti: via libera del Fisco con immobile non finito

Il 31 dicembre 2024 rappresenta l’ultimo giorno entro il quale i contribuenti interessati potranno sottoscrivere contratti di compravendita immobiliare agevolando il prezzo sostenuto tramite il c.d. “Sismabonus-acquisti”. Si tratta della detrazione regolata dal D.L. n. 63/2013 (art. 16, co. 1-septies) che riconosce agli acquirenti uno “sconto” fino all’85% sul prezzo di acquisto di immobili derivanti da demolizione e ricostruzione in chiave antisismica, e venduti direttamente dall’impresa di costruzioni, fino a un massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro.

Le tempistiche, dunque, sono strette.

Gli operatori (imprese di costruzioni in primis) potrebbero allora considerare poco conveniente fare affidamento su tale bonus, soprattutto nel caso in cui, per ragioni tecniche di tipo edilizio, completare i lavori entro l’anno sia impossibile.

Eppure, un’attenta pianificazione può salvare il bonus anche per quei cantieri che avranno bisogno di più tempo per chiudere. Infatti, l’Agenzia delle Entrate ha dichiarato esplicitamente lo scorso 8 marzo che tra gli adempimenti da eseguire entro il 31 dicembre 2024 per assicurarsi il Sismabonus-acquisti ricadono solo la stipula del rogito e il raggiungimento del miglioramento sismico richiesto dalle norme, asseverato dai professionisti.

In parole povere il Fisco ha chiarito che, a determinate condizioni, si può beneficiare del Sismabonus acquisti anche se l’immobile compravenduto è allo “stato grezzo”.

Cosa prevede la normativa

È già la lettura delle disposizioni in materia di Sismabonus-acquisti a offrire i primi elementi utili a comprendere la non necessità di completare i lavori del tutto entro la sua scadenza per ottenerlo legittimamente.

Il DL 63/2013, art. 16, co. 1-septies, infatti, si riferisce alle tempistiche da rispettare, ma si limita a disporre che la vendita dell’unità immobiliare deve avvenire “entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori”, senza ulteriori indicazioni, e in ogni caso entro la data di scadenza dell’agevolazione (31 dicembre 2024).

Insomma, non è scritto da nessuna parte che entro il 31 dicembre 2024 il cantiere debba essere chiuso, ma solo che entro la data menzionata siano state concluse le operazioni di compravendita, con la sottoscrizione del relativo atto con rogito notarile.

Il chiarimento delle Entrate

Con la Risoluzione n. 14/2024, l’Agenzia ha confermato che effettivamente l’ultimazione dei lavori non assume rilievo rispetto alla scadenza della detrazione, ponendo però l’accento sulla necessità di completare entro l’anno i lavori strutturali, in quanto questi realizzano il salto di classe di rischio sismico posto come requisito d’accesso al bonus.

L’istante è un’associazione che vorrebbe applicare lo sconto agli acquirenti di alcuni immobili dalla stessa venduti, ma che non è certa di poterlo offrire. Infatti, i lavori di demolizione e ricostruzione messi in atto dall’associazione hanno ad oggetto unità in corso di costruzione (F/3) che entro il 31 dicembre 2024 non saranno terminati, se non sulle parti strutturali. In sintesi, per l’amministrazione questo non rappresenta un ostacolo per accedere al Sismabonus-acquisti.

Infatti, oltre a dover necessariamente stipulare entro l’anno l’atto di compravendita, l’unico altro obbligo da rispettare entro la stessa data è legato al fatto che “l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58”. Siccome detta asseverazione va presentata “all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura […] e la circostanza che all'atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale fittizia (ad esempio F/3, ndr.)”.

Agibilità

Ogni elemento che non si riferisca ai lavori strutturali o alla stipula del contratto di vendita, come è emerso, non avrà alcun rilievo fiscale, ma potrebbe comunque avere alcune ripercussioni dal punto di vista “civilistico”, in riferimento cioè alla stessa operazione di compravendita.

Infatti, risale al 29 marzo 2022 una risposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze (MEF) resa in seguito alla presentazione dell’interrogazione parlamentare numero 5-07778, con la quale veniva posta in evidenza proprio l’irrilevanza, ad esempio, dello stato di agibilità dell’edificio in relazione all’accesso al beneficio offerto dal Sismabonus-acquisti.

Più nello specifico, la risposta alla menzionata interrogazione parlamentare è stata ripresa proprio lo scorso 8 marzo dall’Agenzia delle Entrate, nella già citata Risoluzione n. 14/2024. In tale risposta, il MEF ha avuto modo di spiegare quanto segue: “con riferimento alla richiesta degli Onorevoli interroganti di chiarire se, entro il predetto termine del 30 giugno 2022 (scadenza del bonus ai tempi dell’interrogazione, ndr.), sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione al Comune della comunicazione di fine lavori e della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico, si fa presente che tali requisiti non sono richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, ma potrebbero, invece, assumere rilievo, in applicazione di normative non fiscali, ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell’agevolazione”.

È per questo motivo, in definitiva, che in applicazione del Sismabonus-acquisti a edifici “incompleti” al momento della sua scadenza sarà fondamentale il contenuto del rogito.

Come fare

La Risoluzione illustrata rappresenta un’ottima notizia per tutte quelle imprese e quegli acquirenti che, reputando il tempo rimasto troppo esiguo rispetto ai lunghi tempi dell’edilizia, avevano abbandonato l’idea del Sismabonus-acquisti.

Invece, adoperando le dovute accortezze con l’aiuto di professionisti esperti in materia, la strada è ancora ben percorribile. In tal senso, chi valuta di acquistare un immobile “grezzo” col bonus, dovrà sicuramente porre attenzione al rogito, nel quale sarà il caso di far specificare al venditore che egli completerà l’iter autorizzativo per l’agibilità e l’utilizzo abitativo dell’immobile. E ancora, sarà fondamentale depositare i Modelli c.d. B1 e B2 con i quali il direttore dei lavori e il collaudatore certificano l’avvenuto completamento delle opere strutturali, e il conseguimento del salto di classe di rischio sismico.

In estrema sintesi, l’operazione di acquisto di un’unità immobiliare non ancora finita alla data di scadenza del Sismabonus-acquisti non presenta problemi in termini fiscali, purché le unità siano accatastate nella categoria in cui effettivamente si trovano e sia stato già depositato il collaudo statico.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere, consulente in materia di edilizia agevolata e contenzioso
www.cristianangeli.it