Superbonus e plusvalenze immobiliari: interviene il Notariato

Tra le novità contenute nella Legge di Bilancio 2024 vi è il diverso trattamento delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione di immobili oggetto di interventi di superbonus

di Gianluca Oreto - 20/03/2024

Le ultime settimane del 2023, mentre il mondo che ruota intorno ai principali bonus edilizi attendeva soluzioni alla crisi dovuta al blocco della cessione del credito, Governo e Parlamento sono intervenuti con due provvedimenti che da una parte hanno voluto mettere la parola “fine” alla stagione del superbonus 110% (restano solo due casi per utilizzo dell’aliquota potenziata fino al 2025) e dall’altra hanno (legittimamente) trovato una soluzione per chi questo bonus l’ha utilizzato per scopi imprenditoriali.

Sto parlando:

Superbonus: le modifiche della Legge di Bilancio 2024

Entrando nel dettaglio, con la Legge di Bilancio 2024 è stato previsto:

  • una modifica della disciplina delle plusvalenze per immobili oggetto di interventi Superbonus;
  • un nuovo adempimento post intervento superbonus, riguardante la dichiarazione di variazione dello stato dei beni;
  • la modifica della ritenuta sui bonifici parlanti, tra cui quelli relativi a spese sostenute per interventi edilizi (che è passata dall’8 all’11%).

Per quanto concerne il trattamento delle plusvalenze realizzate mediate cessione di immobili oggetto di interventi che hanno beneficiato delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), la Legge di Bilancio ha modificato due articoli del Testo unico delle imposte sui redditi (IL d.P.R. n. 917/1986):

  • l’art. 67, comma 1, con l’inserimento della lettera b-bis) che inserisce tra i redditi diversi (se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente) anche “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”;
  • l’art. 68, comma 1, inserendo alla fine il seguente periodo: “Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”.

Le plusvalenze da Superbonus: lo studio del Notariato

Su queste nuove disposizioni è intervenuto lo studio n. 15-2024/T approvato dalla Commissione Studi Tributari del Consiglio Nazionale del Notariato l’1 febbraio 2024, dal titolo “Le nuove fattispecie di plusvalenze immobiliari a seguito di interventi che abbiano goduto del beneficio del Superbonus”.

Lo studio si compone dei seguenti capitoli:

A - Introduzione

  • A1. Le norme interessate le novità
  • A2. Inquadramento delle novità nel sistema delle plusvalenze immobiliari
    • A2.1 Ratio della norma - Analisi delle nuove disposizioni
    • A2.2 Scopo del lavoro avvertenze iniziali
    • A2.3 Proposta di una interpretazione restrittiva e contenitiva compatibile con lo scenario normati vo preesistente

B - Inquadramento generale - Atti - Soggetti - Interventi agevolati

  • B1. Atti che possono far emergere una plusvalenza ai sensi della lett. b bis) art. 67 Tuir
  • B2. Soggetti: cedente
    • B2.1 Cessione onerosa operata dal proprietario che abbia ad oggetto un bene su cui “altri soggetti” abbiano effettuato interventi ex art. 119
    • B2.3 Cessione operata da un soggetto che pur avendone diritto non abbia effettuato alcuna operazione di detrazione, di sconto in fattura o di cessione del credito
  • B3. Soggetti: acquirente
  • B4. Interventi agevolati
  • B5. Natura degli immobili la cui cessione può risultare plusvalente ai sensi della lett. b bis)

C - Interventi agevolati

  • C1. Individuazione degli interventi agevolati
  • C2. Interventi eseguiti sulle parti comuni - Interventi eseguiti sulla singola unità.

D - Ammontare della aliquota di detrazione

E - Rilevanza della componente edilizia negli interventi da cui potrebbe emergere l’imponibilità della plusvalenza

F - Data di ultimazione degli interventi cessioni effettuate nel corso dell’intervento

  • F1. Cessione effettuata in corso di ultimazione dell’intervento ex art 119 soggetto cedente soggetto cessionario

G - Cause di esclusione da plusvalenza

  • G1 Causa di esclusione connessa al decorso di 10 anni dalla conclusione dei lavori
  • G2. Causa di esclusione relativa alla provenienza ereditaria
  • G3. Causa di esclusione relativa alla abitazione utilizzata come abitazione principale

H - Modalità di calcolo della plusvalenza - Costi inerenti

  • H1. Costi inerenti
  • H2. Costi inerenti in caso di rivendita di bene acquistato godendo dello sconto in fattura super sisma bonus acquisti
  • H3. Incidenza della rivalutazione Istat nella determinazione del costo di acquisto
  • H4. Beni pervenuti per donazione.

I - Conclusioni

La novità delle plusvalenze da superbonus

Come rilevato dal Notariato “mediante l’introduzione della lettera b-bis) nell’art.67 del Tuir e con l’integrazione dell’art.68 del Tuir, è stato previsto che dal 1°gennaio 2024 le cessioni a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente abbia fruito delle detrazioni d’imposta cd. “Superbonus” di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con legge 17luglio 2020,n.77, possono costituire un presupposto per far emergere una plusvalenza imponibile”.

Un aspetto innovativo sottolineato dai notai riguarda l’aver previsto un “ulteriore fatto generatore di plusvalenze, in aggiunta a quelli già disciplinati nella lett b) dell’art 67 Tuir, consistente nella cessione onerosa che faccia seguito all’esecuzione di interventi agevolati con la detrazione maggiorata definita “superbonus”, che, all’atto della stessa cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni”.

Viene confermato che, ai fini del calcolo della plusvalenza, non rilevano gli altri bonus edilizi ma solo quelli di cui all’art. 119 del Decreto Rilancio.

Il Notariato conferma pure la ratio della norma, voluta dal Legislatore per riequilibrare l’asimmetria generata dall’applicazione dei vantaggi del Superbonus, “colpendo” la nuova ricchezza che a partire dall’1 gennaio 2024 si fosse potuta realizzare mediante la vendita del bene oggetto di un intervento “agevolato”.

Niente plusvalenze per gli interventi sulle parti comuni

Pur ammettendo che lo studio si presta come un lavoro di interpretazione nell’attesa di chiarimenti più pertinenti forniti dall’Agenzia delle Entrate e dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, il Notariato rileva alcune conclusioni:

  1. sono idonee a generare una plusvalenza imponibile, soltanto le cessioni onerose di unità immobiliari residenziali, diverse dalle abitazioni principali, che facciano seguito ad interventi da Superbonus che abbiano interessato direttamente il medesimo bene ceduto e soltanto se non ricorrano cause di esclusione;
  2. non generano la nuova plusvalenza immobiliare le cessioni poste in essere successivamente alla esecuzione di interventi sulle parti comuni dello stabile di cui faccia parte il bene ceduto ceduto;
  3. sono potenzialmente plusvalenti le sole cessioni onerose operate a seguito di interventi ex art. 119 del D.L. n. 34 del 2020 che hanno goduto della detrazione massima del 110%;
  4. non costituiscono fattispecie imponibili, le cessioni di beni residenziali che abbiano fruito del Superbonus in misura maggiorata ma inferiore al 110%;
  5. possono essere considerati fatti generatori di plusvalenza, unitamente alla cessione, solamente gli interventi edilizi trainanti e trainati di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, eseguiti sul singolo immobile;
  6. rimangono escluse le cessioni che facciano seguito ad interventi ex art. 119 di manutenzione ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera e quelli non aventi natura edilizia.

In allegato l’interessante studio del Notariato

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