Tettoie: quando sono ammesse in edilizia libera?

Una tettoia di ridotte dimensioni, installata con la sola finalità di riparo o protezione, e che quindi assolve la funzione di elemento di completamento dell’immobile principale, dev’essere considerata una pertinenza urbanistica e, pertanto, può essere realizzata in regime di edilizia libera.

Diversamente, la realizzazione di una tettoia è un intervento che necessita del permesso di costruire quando comporta, per consistenza e caratteristiche costruttive, un’alterazione permanente della sagoma, del prospetto o della volumetria dell’edificio già esistente. In quel caso, difatti, si andrebbe a creare un nuovo ambiente autonomo e, dunque, all’opera non potrebbe più essere attribuito il mero carattere pertinenziale.

Tettoia pertinenziale: edilizia libera o permesso di costruire?

A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 4 marzo 2024, n. 2110, che ha accolto il ricorso contro l’ordinanza di demolizione disposta dal Comune, che riteneva che per le opere fosse necessario il permesso di costruire.

Il carattere abusivo degli interventi veniva ricondotto in particolare alla chiusura di una tettoia preesistente mediante l’installazione di vetrate apribili, che avrebbero creato nuovo volume rispetto all’immobile principale.

Si contestava inoltre la modifica di destinazione d’uso di due locali posti a ridosso dell’immobile principale, che, peraltro - tramite l’esecuzione di lavori interni di apertura di due vani - sarebbero stati resi intercomunicanti tra loro.

Spiega Palazzo Spada che:

• il titolo risulta obbligatorio solo per le tettoie di consistenti dimensioni, che incidano sull’assetto urbanistico-edilizio del territorio in modo stabile e duraturo, producendo un’effettiva e perdurante alterazione dello stato dei luoghi;
• sono invece liberamente edificabili le tettoie che, per conformazione e ridotte dimensioni, rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo, riparo o protezione, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite nell’edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono.

Non risulta però condivisibile la valutazione degli interventi dedotta dal TAR, che qualificava la chiusura della tettoia come “ristrutturazione edilizia”, e considerava i locali come “nuova costruzione”, ai sensi delle categorie disposte dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Lavori minori: non sanzionabili con ordine di demolizione

Il Consiglio ha evidenziato infatti che la tettoia contestata è risultata essere un mero elemento di protezione del fabbricato dal sole e dagli agenti atmosferici, e che la relativa chiusura era stata fatta solo su due lati, tra l’altro, con l’installazione di vetrate apribili.

In quanto ai lavori interni, dagli atti è emersa esclusivamente l’apertura di due porte interne di comunicazione tra i locali citati, mentre non è stata appurata la modifica di destinazione d’uso contestata. Si deduce quindi che la tettoia, e la relativa chiusura della stessa, sono lavori riconducibili al regime dell’edilizia libera, mentre gli interventi interni realizzati senza titoli potrebbero essere qualificati, al più, come abusi modesti che non possono essere sanzionati, in base a quanto disposto dal TUE all’art. 31, con un'ordinanza di demolizione.

Il ricorso è stato quindi accolto: la valutazione degli interventi e le relative misure sanzionatorie disposte sono da ritenersi illegittime, in quanto immotivate e mancanti di prove concrete.