Sanatoria delle difformità formali, interne e datate: i contenuti della riforma Salvini

Difformità formali - Stato legittimo dell’immobile

L’esigenza è risolvere le incertezze interpretative relative alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile, che può essere comprovato anche:

• con il conseguimento di un permesso di costruire in sanatoria;
• con il pagamento delle sanzioni previste per gli interventi eseguiti in parziale difformità, per la regolarizzazione della ristrutturazione edilizia in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire e degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA;
• nei limiti previsti dalle tolleranze costruttive, che non pregiudicano lo stato legittimo dell’immobile.

Si considera prioritario, in una prospettiva di breve periodo, affrontare le seguenti “lievi” difformità edilizie:

1. difformità di natura formale:
   • incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
   • tutela del legittimo affidamento del proprietario relativo ad interventi edilizi antecedenti alle novità introdotte nel 1977 dalla c.d. “Legge Bucalossi”, che fa subordinato il diritto a costruire ad un titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale a fronte del pagamento di un corrispettivo;
2. difformità edilizie “interne”:
   • afferenti ad una singola unità immobiliare, che, in quanto risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendono oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare e non consentono una riduzione in pristino;
3. difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi:
   • a causa della disciplina della “doppia conforme” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento, sia al momento della richiesta del titolo, non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Difformità formali - Regolarizzazione delle varianti in corso d’opera relative ai titolo edilizia ante 1977

Criticità: fino al 1977 le varianti al permesso di costruire non erano disciplinate.

Soluzione: consentire - mediante SCIA e previo pagamento delle sanzioni - la regolarizzazione delle opere edilizie realizzate in parziale difformità durante i lavori per l’esecuzione dei titoli abilitativi rilasciati ante 1977, quando ciò non contrasti con un interesse pubblico concreto e attuale alla loro rimozione, accertato dall’amministrazione competente con provvedimento adeguatamente motivato.

Difformità edilizie interne - Tolleranze costruttive

Riparametrare in misura inversamente proporzionale alla dimensione dell’unità immobiliare la percentuale del 2% quale limite al rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie e di ogni altro parametro edilizio.

Tipizzare le fattispecie che possono essere ricondotte alla disciplina sulle tolleranze costruttive, superando le incertezze interpretative che oggi costituiscono spesso un ostacolo all’accertamento dello stato legittimo dell’immobile, anche al fine di ridurre gli adempimenti amministrativi a carico dei competenti uffici comunali.

Estendere l’ambito delle tolleranze esecutive ai casi in cui le difformità non siano state contestate o considerate rilevanti dalle PA in sede di rilascio delle autorizzazioni di abitabilità/agibilità o di un provvedimento edilizio favorevole all’interessato.

Valutare: se e a quali condizioni applicare la disciplina sulle tolleranze costruttive anche agli immobili sottoposti a tutela ambientale, paesaggistica o storico culturale e a quelli collocati in zone dichiarate sismiche, a condizione che siano acquisiti gli atti di assenso dell’autorità competente e siano semplificate le procedure per l’acquisizione di tali assensi.

Difformità sanabili al momento della realizzazione dell’intervento - Superamento doppia conforme

Criticità: il Testo Unico del 2001 ha richiesto una prova di “doppia conformità” edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria, per l’accertamento di conformità.

Soluzione. Prevedere:

• un accertamento della conformità edilizia riferito solo alla normativa vigente all’epoca di realizzazione dell’intervento (ferma restando la doppia conformità urbanistica);
• l’equiparazione del regime giuridico della SCIA in sanatoria a quanto previsto per il permesso in sanatoria;
• adeguamento delle sanzioni a seconda del caso.

Superamento doppia conforme: gli aspetti procedurali

Intervenire sulla disciplina del procedimento amministrativo per l’accertamento di conformità:

• possibilità che lo Sportello unico edilizia possa subordinare il rilascio del permesso o la segnalazione in sanatoria alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi istallati, superamento e non creazione delle barriere architettoniche;
• richiesta del permesso/segnalazione in sanatoria accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità;
• possibilità di accompagnare l’accertamento di conformità edilizia con un accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento “in sanatoria”;
• semplificazione della procedura per il conseguimento del permesso in sanatoria (certezza dei tempi di risposta).