Cambio di destinazione d’uso: il contributo di costruzione è dovuto?

La modifica della destinazione d’uso di un immobile si considera come intervento “urbanisticamente rilevante” - ed è quindi soggetto alla richiesta del permesso di costruire - quando il cambio d’uso avvenga tra categorie funzionali diverse, anche se non dovessero essere realizzate delle vere e proprie opere edilizie, perché si configurerebbe comunque un incremento del carico urbanistico.

Non solo: il cambio di destinazione d’uso rilevante, salvo diverse disposizioni previste a livello regionale, necessita sempre del permesso di costruire, è soggetto al pagamento del contributo di costruzione ed è suscettibile di sanzione demolitoria se conseguita in assenza di titoli.

Passaggio tra categorie urbanistiche differenti: obbligatorio il titolo edilizio

A spiegarlo è il Consiglio di Stato con la sentenza dell’8 maggio 2024, n. 4127, con la quale ha respinto il ricorso proposto contro la decisione del TAR, che aveva correttamente ritenuto urbanisticamente rilevante un intervento di modifica della destinazione d’uso, senza opere, conseguito su diversi immobili appartenenti allo stesso complesso, con il passaggio tra categorie funzionali differenti, da “uffici” a “residenze”.

Palazzo Spada ha infatti ritenuto del tutto errata la valutazione del ricorrente secondo cui il cambio d’uso senza opere sarebbe un semplice intervento di “ristrutturazione leggera” ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), realizzabile mediante SCIA semplice, per il quale l’interessato avrebbe avuto la facoltà di scegliere se richiedere il permesso di costruire e per il quale non risulterebbe obbligatorio il pagamento del contributo di costruzione.

Sulla base di tali contestazioni, il soggetto lamentava il fatto di aver corrisposto, su indicazioni dell’Amministrazione comunale, il contributo di costruzione per il rilascio dei permessi di costruire senza che in realtà fosse necessario od obbligatorio.

Secondo la costante giurisprudenza del Consiglio, tuttavia, il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti, anche senza alcuna opera edilizia, deve sempre essere considerato urbanisticamente rilevante e, come tale, è “soggetto di per sé all'ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l'ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza.”

Cambi di destinazione d’uso rilevante: cosa si intende?

È l’art. 23-ter del TUE a regolamentare il “Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante”, che definisce come “ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale”.

La normativa nazionale, sul cambio d’uso prevede in particolare che:

1. se comporta modifiche a sagome e volumi, è sempre soggetto al rilascio del Permesso;
2. se avviene nell’ambito della stessa categoria urbanistica, è sempre possibile ed è soggetto a SCIA semplice;
3. se avviene tra categorie urbanistiche differenti, anche senza opere, è sempre soggetto al Permesso di costruire e, in assenza di questo, è punibile con sanzione ripristinatoria.

Tali disposizioni tuttavia possono essere soggette a deroga da parte delle regioni a statuto ordinario, che possono disporre mediante direttive regionali l’ampliamento o la riduzione dell’ambito applicativo della SCIA semplice.

Nel caso in esame, la Legge regionale della Puglia n. 48/2017, recante “Norme in materia di titoli abilitativi edilizi, controlli sull’attività edilizia e mutamenti della destinazione degli immobili”, prevede che le modifiche rilevanti della destinazione d’uso possano essere conseguite previo rilascio del Permesso di Costruire oppure di SCIA Alternativa al Permesso (art. 23 del TUE), a seconda della tipologia di intervento.

Ebbene, sia il PDC che la SCIA Alternativa sono assoggettati al pagamento del contributo di costruzione, pertanto,  essendo il cambio d’uso in esame configurabile, senza dubbio, come una modifica urbanisticamente rilevante (perché ha comportato il passaggio tra categorie differenti), il Consiglio ha concluso respingendo il ricorso e confermando la correttezza della decisione del TAR.