Decreto Salva Casa: i 3 livelli di non conformità edilizia

Abusi edilizi: le tende

Tralasciando la modifica all’art. 6, comma 1, lettera b-bis) del Testo Unico Edilizia (TUE) che riguarda le vetrate panoramiche (VEPA) e per le quali è stata solo ampliata la casistica (i porticati), interessante è l’inserimento della nuova lettera b-ter), che prova ad intervenire su alcune delle “strutture leggere” che più sono state oggetto di sentenze della giustizia amministrativa: tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili.

Come chiarito dalla giurisprudenza, l’elemento principale resta la “tenda” rispetto alla struttura che può anche essere fissa. In ogni caso, tali strutture leggere:

• non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
• devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente;
• devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Da non dimenticare il primo inciso del comma 1, art. 6, del TUE che, definendo gli interventi di edilizia libera, fa salve “le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42” sulle quali occorrerà sempre confrontarsi.

Abusi edilizi: i 3 livelli di non conformità

Andando alle “non conformità edilizie”, il nuovo Decreto Salva Casa amplia il concetto di difformità in 3 livelli. Nel primo si modificano le tolleranze esecutive ancorandone la percentuale ammessa:

• agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024;
• al mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, in funzione della superficie utile (quella assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo).

Il concetto di tolleranza viene ampliato con il nuovo comma 2-bis, inserito nell’art. 34-bis, del TUE. Sempre nel rispetto delle nuove percentuali funzione della superficie utile dell’unità immobiliare e della data del 24 maggio 2024 che cristallizza lo stato di fatto (come non si sa ancora ma si prevedono tante perizie), si considerano tolleranze anche:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Gli altri due livelli di non conformità suddividono gli interventi realizzati:

• in assenza, totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA “pesante”;
• in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività o in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Nel primo caso (art. 36) resta la “doppia conformità” alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda, per ottenere il permesso in sanatoria. In questo caso resta anche il silenzio-rigetto dopo 60 giorni.

Nel secondo caso (art. 36-bis), invece, come condizione per ottenere il permesso di costruire in sanatoria (mediante presentazione di SCIA) gli interventi conformi:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione.

In questo caso è previsto il silenzio-assenso sulla SCIA in sanatoria entro 45 giorni.

Le sanzioni per le piccole difformità

Per la sanatoria delle parziali difformità è altresì prevista:

• la possibilità di condizionarne il rilascio alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate;
• la dichiarazione di un tecnico abilitato sulle due diverse conformità urbanistica ed edilizia;
• il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.

In caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L'importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria.