Testo Unico Edilizia: il cambio di destinazione d’uso dopo il Decreto Salva Casa

Tra le modifiche del Decreto Salva Casa c’è quella all’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 che riguarda il cambio di destinazione d’uso rilevante

di Redazione tecnica - 28/05/2024

Tra categorie funzionali differenti, rilevante o non rilevante, con o senza opere e leggi regionali, il cambio di destinazione d’uso degli immobili è da sempre stato un tema molto delicato che ha generato (come spesso accade quando si parla di d.P.R. n. 380/2001) ricorsi e interventi della giustizia amministrativa.

Cambio di destinazione d’uso e Decreto Salva Casa

Proprio per questo non stupisce che l’art. 23-ter (Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante) sia tra quelli più modificati dal pacchetto di semplificazioni contenute nel Decreto Salva Casa di prossima pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Preliminarmente, per provare a comprendere la ratio di queste modifiche, è opportuno visualizzare il testo a fronte dell’art. 23-ter con la versione vigente e quella che (probabilmente) sarà modificata dal nuovo Decreto Legge.

Testo Vigente	Testo modificato dal Decreto Salva Casa
Art. 23-ter - Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante	Art. 23-ter - Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante
1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.	identico
	1-bis. Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
	1-ter. Sono altresì sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
	1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
	1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, ferme restando le leggi regionali più favorevoli. Restano ferme le disposizioni del presente testo unico nel caso in cui siano previste opere edilizie
2. La destinazione d'uso dell'immobile o dell'unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis.	identico
3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.	3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Analizziamo adesso ogni singola modifica.

Cambio di destinazione d’uso senza opere

Nel nuovo comma 1-bis viene previsto che, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Si osserva che resta inesplorato il concetto di “senza opere” che, invece, è stato opportunamente previsto all’interno della bozza di riforma del Testo Unico Edilizia che prevede espressamente un articolo dedicato ai mutamenti della destinazione d'uso in assenza di opere edilizie e secondo il quale “si intendono eseguiti in assenza di opere edilizie anche mutamenti della destinazione d’uso accompagnati da interventi edilizi di mera finitura, non eccedenti la manutenzione ordinaria, nonché da adeguamenti impiantistici o igienico sanitari, nella misura strettamente necessaria per la certificazione di agibilità dell’unità immobiliare”.

Si auspica un maggior dettaglio all’interno del testo che andrà in Gazzetta Ufficiale o almeno durante il percorso di conversione in legge.

Mutamento di destinazione d’uso senza opere sempre ammesso

Al comma 1-ter si dispone che è sempre consentito il mutamento di destinazione d’uso senza opere (anche qui resta lo stesso problema precedente) tra le seguenti categorie funzionali:

residenziale;
turistico-ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale;

di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone:

A - le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B - le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;
C - le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l'edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);

nel rispetto delle condizioni stabilite al successivo comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Mutamento di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari

Al comma 1-quater viene affrontato il tema del cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. In questo caso, restando sempre ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, il cambio tra le categorie funzionali:

residenziale;
turistico-ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale;

e sempre nelle zone A), B) e C), è sempre consentito, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Viene anche disposto che per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

In questo comma viene espressamente previsto che il cambio non è assoggettato:

all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale;
né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Il titolo abilitativo

Nei suddetti casi ovvero:

mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale;
in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C), mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;

il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività, ferme restando le leggi regionali più favorevoli.

Cambio di destinazione d’uso con opere

Nel caso di cambio di destinazione d’uso con opere edilizie resta fermo quanto previsto dal Testo Unico Edilizia e, proprio per questo, sarebbe il caso che il legislatore entrasse nel dettaglio di cosa significa “con opere” o “senza opere”.

L’auspicio è che all’interno dei cambi d’uso senza opere siano previsti anche gli “interventi edilizi di mera finitura, non eccedenti la manutenzione ordinaria, nonché gli adeguamenti impiantistici o igienico-sanitari, nella misura strettamente necessaria per la certificazione di agibilità dell’unità immobiliare”, come già previsto nella bozza di riforma del Testo Unico Edilizia.