Ristrutturazione edilizia o nuova costruzione: occhio alle differenze

Sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli nei quali viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle sue caratteristiche fondamentali.

Nel caso in cui, invece, il fabbricato preesistente venga totalmente trasformato, mediante creazione di nuovo volume e modifiche alla sagoma, l’intervento sarebbe configurabile esclusivamente come una nuova costruzione, in quanto la nozione di ristrutturazione non può mai prescindere dall’esistenza di un immobile da ristrutturare e dalla finalità di recupero dello stesso.

Ristrutturazione o nuova costruzione: come distinguerle

A ribadire il concetto è stata la Corte di Cassazione con la sentenza dell’8 maggio 2024, n. 18044 con cui ha respinto il ricorso per l’annullamento dell’ordinanza che ha disposto il sequestro preventivo di due corpi di fabbrica, costituiti da 5 unità abitative ciascuno, realizzati senza permesso di costruire mediante la ristrutturazione di un edificio preesistente, senza però rispettarne l’area di sedime, la sagoma, la volumetria, e peraltro in violazione della fascia di rispetto stradale e dei distacchi da confine.

I giudici di piazza Cavour condividono la tesi secondo cui gli interventi conseguiti non possono essere considerati come lavori di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), neanche tenendo conto delle modifiche apportate alla nozione di ristrutturazione dal DL n. 79/2020 convertito nella L. 120/2020 (cd. Decreto Semplificazioni).

La ristrutturazione edilizia infatti si configura come un intervento mirato alla conservazione e al ripristino dell’immobile preesistente, del quale, anche a prescindere dall’identità della sagoma, deve essere garantito il recupero.

Si spiega a tal proposito che nella nozione di “nuova costruzione” possono rientrare anche i lavori di ristrutturazione qualora questi comportino una modifica radicale del fabbricato già esistente, creando una struttura nel complesso oggettivamente diversa.

Il concetto di ristrutturazione edilizia, infatti, per definizione, non può mai prescindere dalla finalità di recupero dell’immobile oggetto dell’intervento, pertanto, è fondamentale che non venga tradita la finalità della conservazione, fattore che permette di distinguere la ristrutturazione dalla nuova costruzione.

Radicali trasformazioni: sono sempre nuove opere

Le opere oggetto del caso non possono che essere intese come interventi di nuova costruzione, essendo che, al posto dell’edificio preesistente (ad uso commerciale) sono stati realizzati due corpi di fabbrica differenti, costituiti da 10 villini in tutto, più un’area parcheggio da 24 stalli, senza rispettare i parametri strutturali dell’immobile già esistente (sedime, sagoma e volume) e, peraltro, all’interno di un’area sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta dal PRG comunale, essendo l’opera ubicata all’interno di due fasce di rispetto, quella di 30 metri dalla strada statale e quella di 10 metri dal confine lato sud.

Interventi di tale portata, che sono a tutti gli effetti delle radicali trasformazioni, non solo non possono essere realizzati mediante SCIA, ma non possono comunque mai essere intesi come ristrutturazioni, posto che non è stata conservata alcuna traccia dell’immobile preesistente. Si tratta di nuove opere per le quali è obbligatorio il permesso di costruire e che, in assenza del titolo, possono essere soggette a sanzione demolitoria.

Non essendo quindi lavori di ricostruzione, né di demo-ricostruzione, nell’ottica del recupero del patrimonio edilizio, risulta infine inutile il richiamo del ricorrente alla deroga riguardo al vincolo di inedificabilità assoluta disposto dal PRG per natura apparente della motivazione dell’ordinanza del Tribunale. Visti i fatti, la motivazione non può essere definita né apparente né mancante, dunque non c’è alcuna possibilità di accoglimento del ricorso, essendo peraltro lo stesso illegittimo alla base, in quanto presentato per motivi non consentiti dalla legge.