Decreto Salva Casa: le principali modifiche al d.P.R. n. 380/2001 e il recepimento siciliano

Decreto Salva Casa: il recepimento siciliano

In tale situazione normativa già complicata, si innesta l’autonomia della regione Siciliana che ha recepito il Testo Unico dell’Edilizia con la L.R. 16 del 10/08/2016 e successive modifiche e integrazioni.

Il recepimento siciliano del TUE, vedi art. 1 della L.R. 16/2016, come così sostituito dall’art. 1, comma 1, L.R. 6 agosto 2021, n. 23, prevede: “Dalla data di entrata in vigore della presente legge, fatto salvo quanto previsto al Titolo II, si applica nella Regione il decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e successive modificazioni.”. Pertanto, dal recepimento dinamico sono sottratti, in quanto recepiti con modifiche gli articoli riportati nel Titolo II della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., ovvero gli artt. 4, 6, 6–bis 9, 10, 15, 16, 17, 19, 22, 23, 23–bis 32, 34, 36, 63, 85, 86, 89 e 100 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Attualmente il decreto legge 69/2024, con l’art. 1 comma 1, apporta modifiche ai seguenti articoli ed aggiunge un nuovo articolo, come da tabella che segue (l’applicazione delle norme in Sicilia è frutto di considerazioni personali e non rivestono carattere di ufficialità):

Tale distinzione, tra articoli applicabili/non applicabili in Sicilia, che deriva dalle modalità di recepimento degli artt. del DPR 380/2001 effettuato dalla L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., di fatto genera delle lacune, dei dubbi interpretativi e dei vuoti normativi, uno per tutti quello legato alla modifica della rubrica dell’art. 36 che a seguito delle modifiche apportate dal D.L. 69/2024 è ora “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali” avendo espunto, dal corpo dell’articolo, la parziale difformità per dar vita al nuovo art. 36-bis.

Esaminiamo intanto le principali modifiche apportate agli articoli applicabili, a giudizio dello scrivente, in Sicilia, rimandando a dopo un approfondimento più puntuale.

Art-9-bis – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

In particolare, viene modificato il comma 1-bis, forse per venire incontro ai proprietari ed alla oggettiva difficoltà di risalire a titoli edilizi originari, datati. Infatti, mentre prima era richiesto sia il titolo edilizio originario che quello che aveva disciplinato l’ultimo intervento, ora lo stato legittimo può essere anche dimostrato dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Tra i titoli legittimanti viene chiarito che fanno parte quelli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36 -bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Altra importante innovazione è quella per la quale concorrono alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis (prima il pagamento della sanzione permetteva di evitare la demolizione ma non determinava la legittimità dell’immobile).

Art. 23-ter Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante

All’art. 23-ter, oggetto di dibattiti sulla sua applicazione, anche in relazione al coordinamento con altri art. dello stesso DPR 380/2001 (art. 3 comma 1 lett. b) e c), art. 10), vengono aggiunti, in un’ottica di semplificazione di alcune fattispecie, 4 commi (dall’uno 1-bis all’ 1-quinques).

In particolare:

• il nuovo comma 1-bis stabilisce la fattibilità (è sempre consentito) del mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale. Gli Strumenti urbanistici non possono vietarle ma possono fissare specifiche condizioni.
• il nuovo comma 1-ter stabilisce inoltre che è ammesso il mutamento di destinazione uso senza opere tra le categorie funzionali a), a-bis), b) e c) quindi tra: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale (è esclusa sono la categoria funzionale d), rurale.), di una singola unità immobiliare, nelle zone omogenee A, B e C., nel rispetto del comma 1quater e delle normative di settore. Anche in questa fattispecie, gli Strumenti urbanistici non possono vietarle ma possono fissare specifiche condizioni.
• il nuovo comma 1-quater stabilisce che, limitatamente alle singole unità immobiliari il mutamento di destinazione uso senza opere tra le categorie funzionali a), a-bis), b) e c), ovvero quelle di cui al comma 1-ter, è sempre consentito qualora sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Anche in questo caso resta la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. In tal caso non vi è l’obbligo di reperire aree per servizi di interesse generale, di cui al D.M. 1444/68, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Vi è una limitazione per il passaggio a residenziale delle u.i. poste al piano terra dell’edificio per le quali è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
• il nuovo comma 1-quinquese stabilisce che i mutamenti di destinazione uso di cui al comma 1-bis ed 1-ter (quindi senza opere) sono assoggettati a SCIA (tranne diverse norme regionali più favorevoli).

Art. 31 Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali

Viene modificato il comma 5, relativamente alla acquisizione per demolizione di immobili abusivi.

• L’opera abusiva può essere mantenuta (non demolita) con deliberazione del Consiglio Comunale nella quale si dichiari l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico previo parere delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241.
• Inoltre quando l’opera abusiva non contrasta con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il comune può anche provvedere all’alienazione del bene, previo parere delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17 -bis della legge n. 241 del 1990, nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127 (occorre quindi predisporre un regolamento comunale che assicuri criteri di trasparenza e adeguate forme di pubblicità per acquisire e valutare concorrenti proposte di acquisto). In tal caso il contratto di alienazione è sospeso fino alla effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive. A tale alienazione non può partecipare il responsabile dell’abuso. Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto del costo per la demolizione delle opere abusive.

Art. 34-bis Tolleranze costruttive

Al comma 1-bis viene prevista una fattispecie diversa delle tolleranze costruttive per gli immobili esistenti realizzati entro il 24 maggio 2024. In tal caso, e solo per questi immobili, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti dettati dalla superficie utile:

1. del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
2. del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
3. del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
4. del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Inoltre, il comma 2-bis, sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 stabilisce che rientrino nelle tolleranze esecutive, nel rispetto delle condizioni del comma 2, il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Per le unità immobiliari in zona sismica (tranne quelle a bassa sismicità), è previsto che il tecnico attesti che gli interventi di cui alle tolleranze costruttive rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II del DPR 380/2001. L’attestazione, con la documentazione, è trasmessa allo sportello unico per l'acquisizione dell'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all'articolo 94, ovvero per l'esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell'articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Non vi può essere limitazione dei diritti dei terzi.

Art. 36-bis - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità

Si tratta di un articolo introdotto nel DPR 380/2001 ex novo e si riferisce alla sola regolarizzazione della parziale difformità.

Ove si riscontri la parziale difformità del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività (art. 34 recepito in Sicilia dall’art. 13 della L.R. 16/2016) ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 37, può essere ottenuto il permesso di costruire e presentata la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione, non abbiamo più la doppia conformità urbanistica/edilizia. Vi è quindi una formulazione diversa rispetto all’art. 36, dove è prevista la doppia conformità (risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda).

I tempi del procedimento, sono di 45 giorni per il PdC in sanatoria, trascorsi i quali la richiesta si intende accolta, mentre per la segnalazione di inizio attività si fa riferimento all'articolo 19, comma 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241, ovvero 30 giorni. Successivi provvedimenti saranno da ritenersi inefficaci.

Il SUE può condizionare il rilascio del provvedimento, a differenza dell’art. 36, alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate. Analoga procedura per le SCIA in sanatoria, per la formazione del titolo. In caso di assenza o difformità all’autorizzazione paesaggistica il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede alla Soprintendenza apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente.

Anche le sanzioni si modificano in misura pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e da ricomprendere tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Art. 37 Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Viene eliminato il comma 4 che prevedeva la doppia conformità ed è stata modificata la rubrica dell’articolo, dalla quale è stato cassato il riferimento all’accertamento di conformità ora contenuto nell’art. 36-bis.

Questo è un primo approfondimento, a distanza di pochissimi giorni dall’emanazione del decreto legge 69/2024, rispetto al quale permangono incertezze applicative legate alla sua applicazione in Sicilia. Si rimane in attesa di chiarimenti regionali e/o di norme di recepimento regionali, ricordando sempre che il decreto dovrà essere convertito, nei 60 giorni dalla sua pubblicazione, in legge, con le inevitabili conseguenti modifiche.