Cambio d’uso e categorie non omogenee: ci vuole il permesso di costruire

Ogni cambio di destinazione d’uso, anche senza opere, può avere ripercussioni sulla trasformazione urbanistica del territorio, e quindi violare gli strumenti urbanistici, pertanto necessita di essere autorizzato dalla PA.

È il caso della modifica d’uso che avviene tra categorie non omogenee tra loro; intervento rilevante che necessita sempre del permesso di costruire. Il rispetto delle categorie è fondamentale per la disciplina urbanistica, che si connota proprio per la necessità di commisurare le dotazioni territoriali all’impatto prodotto, in termini di carico urbanistico, da una specifica destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d'uso tra categorie non omogenee: trasformazione urbanistica rilevante

A spiegarlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 9 maggio 2024, n. 4199, con cui ha confermato l’ordine di demolizione disposto per l’avvenuta modifica d’uso senza titoli di un locale seminterrato da garage ad abitazione, peraltro all’interno di un Comune interamente sottoposto a vincolo ambientale da apposito decreto.

Si fa presente che il cambio di destinazione d’uso che avviene tra categorie urbanistiche non omogenee necessita di essere autorizzato dal permesso di costruire, trattandosi di una modifica rilevante dal punto di vista urbanistico.

La disciplina urbanistica, infatti: “si connota, o quanto meno dovrebbe connotarsi, per la necessaria commisurazione delle dotazioni territoriali all’impatto in termini di carico prodotto da una determinata destinazione, la cui ampiezza è evidentemente calcolata avuto riguardo alla assentita fruibilità funzionale.” La distinzione tra categorie è quindi fondamentale per calcolare l’impatto che un manufatto può avere in termini di carico urbanistico; carico che tende inevitabilmente ad aumentare se una volumetria di servizio si trasforma in una volumetria abitabile.

La distinzione tra volumetria abitabile e volumetra di servizio

In particolare, la volumetria assentibile su cui si basa il calcolo degli indici edificatori è quella “abitabile”, che consente di individuare l’estensione (anche potenziale) dell’impatto umano sul territorio, nonché la pressione che ogni individuo della popolazione è destinato a produrre per la necessità di fare uso delle opere di urbanizzazione.

Le volumetrie di servizio, invece - ovvero solo quelle accessorie e pertinenziali, destinate ad ospitare impianti tecnici - non sono idonee ad incrementare tale pressione, che quindi rimane immutata, in quanto vengono inserite al solo scopo di migliorare la qualità della vita della zona, in generale e anche in relazione al singolo complesso immobiliare.

Cambio d’uso da garage ad abitazione: è rilevante e richiede il permesso

I locali ad uso garage o cantina, accessori ad abitazioni, risultano privi di autonoma rilevanza e quindi accedono alla categoria residenziale cui sono asserviti, costituendo effettivamente delle pertinenze.

Secondo una consolidata giurisprudenza, il cambio di destinazione d’uso da garage, magazzino, seminterrato ad abitazione, è urbanisticamente rilevante e, come tale, richiede il permesso di costruire.

Non risulta condivisibile infatti la tesi del ricorrente, che vorrebbe “dequotare” la modifica d’uso ad intervento soggetto a sola SCIA, considerato che l’unità immobiliare è stata resa accessibile da una scala esterna e corredata di un terrazzino, apportando anche una trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio.

Viene ribadito, peraltro, che il cambio d’uso rilevante è assoggettato al permesso di costruire da molto prima dell’entrata in vigore della Legge n. 47/1985 (Primo Condono Edilizio). La giurisprudenza (soprattutto penale) infatti, già prima di allora, basava la valutata sussistenza dell’illecito sull’art. 41 della L. n. 1150/1942 (Legge urbanistica) - così come modificato dall’art. 13 della Legge n. 765/1967 (Integrazioni alla Legge Urbanistica) - e, più in generale, sulla necessità di garantire l’assetto urbanistico e il sistema di zonizzazione, sia durante la realizzazione degli edifici che nel corso del loro successivo utilizzo.

Cambio di destinazione d'uso e immobili ante '67

Essendo peraltro che l’ordine di demolizione è riferito al solo locale ad uso garage che stato trasformato in abitazione civile, a nulla rileva il fatto che questo faccia parte di un edificio ante ’67, non essendo comunque il ricorrente riuscito a dimostrare in alcun modo che il cambio di destinazione fosse già avvenuto in epoca antecedente all’imposizione dell’obbligo del titolo edilizio.

Il provvedimento infatti non si riferisce al fabbricato nella sua interezza, ma a ciascuna delle unità immobiliari nelle quali esso ha finito per venire frazionato, una volta che è avvenuta la trasformazione di una parte del seminterrato in abitazione autonoma.

L’unico titolo edilizio pervenuto in riferimento all’unità è una DIA presentata nel 1996, comunque con riferimento all’intera palazzina, per lavori di manutenzione straordinaria, titolo non certo idoneo ad autorizzare i lavori poi conseguiti.

Mancando quindi anche un semplice principio di prova dell’epoca effettiva di realizzazione dell’abuso, e non potendo desumersi lo stato legittimato dalla DIA presentata - che al più conferma l’illiceità della situazione - i giudici di Palazzo Spada ritengono corretto l’operato del Comune che ha disposto l’ordine di demolizione. Il ricorso è stato quindi respinto.