Dal Salva Casa il Salva Milano e le nuove disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia

Deroghe agli standard urbanistici

Questo il testo della disposizione:

“Art. 1-bis (Interventi realizzati in deroga all’articolo 41-quinquies, comma 6, della 17 agosto 1942, n. 1150 e all’articolo 8 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444)

1. Gli interventi realizzati o assentiti fino alla data di entrata in vigore della presente disposizione in deroga al requisito dell’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata di cui all’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e all’articolo 8 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, ad eccezione di quelli per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo, sono considerati conformi alla disciplina urbanistica, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2, nei casi di:

1. edificazione di nuovi immobili su singoli lotti ricadenti in ambiti edificati e urbanizzati;
2. sostituzione di edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata;
3. interventi su edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata che determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dall’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ferma restando l’osservanza della normativa tecnica delle costruzioni.

2. La conformità alla disciplina urbanistica nei casi di cui al comma 1 è, in ogni caso, soggetta al rispetto delle seguenti condizioni:

1. la verifica di adeguatezza delle dotazioni territoriali e degli standard urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali;
2. il rispetto, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, della distanza minima tra fabbricati, derogabile tra fabbricati inseriti all'interno di piani attuativi e di ambiti con previsioni planivolumetriche oggetto di convenzionamento unitario.

3. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.

Il nuovo articolo 1-bis interviene sugli interventi realizzati in deroga:

• all’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge n. 1150/1942;
• all’art. 8 del DM n. 1444/1968.

Il primo detta disposizioni sull’individuazione dei limiti volumetrici e delle altezze nell’ambito del territorio comunale, prevedendo che nei comuni “dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero siano consentite altezze superiori a metri 25, non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona e contenenti la disposizione planivolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa".

Si tratta di una norma su cui si sono create due tesi contrastanti:

• secondo un primo orientamento di stretta interpretazione, è vietata la realizzazione di interventi eccedenti i limiti quantitativi in assenza del piano attuativo esteso all’intera zona, anche nelle ipotesi di ricostruzione di fabbricati da eseguire in zone già urbanizzate;
• un secondo orientamento per cui il piano particolareggiato o di lottizzazione sarebbe necessario solo in presenza di aree non urbanizzate, che quindi necessitano di una pianificazione attuativa finalizzata a un loro armonico e ordinato sviluppo sul territorio.

Quest’ultimo è in linea con quanto affermato nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 14 aprile 1969 n. 1501, emanata proprio a supporto interpretativo dell’articolo 41-quinquies, comma 6 della legge n. 1150/1942, fermo restando che i contrasti sono continuati.

Per quanto concerne invece l’articolo 8 del DM n. 1444/1968, esso detta disposizioni sui limiti di altezza degli edifici tenendo conto della zona territoriale omogenea ove insistono gli stessi. Anche i limiti fissati dal decreto in questione, come ribadito dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 217/2020, trovano il proprio fondamento nell’articolo 41-quinquies, commi 8 e 9, della Legge urbanistica, con efficacia vincolante anche verso il legislatore regionale salvo quanto previsto attualmente dall’articolo 2-bis del d.P.R. n. 380 del 2001, (Testo Unico Edilizia), costituendo principi fondamentali della materia.

Si tratta, come si legge nella relazione tecnica sugli emendamenti, di disposizioni vetuste, considerate le nuove competenze assunte dalle regioni e dagli enti territoriali nel tempo, motivo per ui i nuovi articoli si propongono come chiarimento interpretativo che tenga conto appunto dell’evoluzione normativa in materia del governo del territorio.

In particolare, si stabilisce che, sono considerati conformi alla disciplina urbanistica, ad eccezione di quelli per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo, e nel rispetto di specifiche condizioni, in deroga al requisito dell’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata di cui all’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e all’articolo 8 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, gli interventi realizzati o assentiti fino alla data di entrata in vigore della disposizione:

• a) edificazione di nuovi immobili su singoli lotti ricadenti in ambiti edificati e urbanizzati;
• b) sostituzione di edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata;
• c) interventi su edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata che determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dall’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ferma restando l’osservanza della normativa tecnica delle costruzioni.

In ogni caso, la conformità alla disciplina urbanistica è soggetta al rispetto delle seguenti condizioni:

1. verifica di adeguatezza delle dotazioni territoriali e degli standard urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali;
2. il rispetto, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, della distanza minima tra fabbricati, derogabile tra fabbricati inseriti all'interno di piani attuativi e di ambiti con previsioni planivolumetriche oggetto di convenzionamento unitario.

Ristrutturazione edilizia: nuova definizione (transitoria)

Art. 1-ter (Disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia)

1. Entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, con accordo in Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9, comma 2, lettera c) del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, il Governo, le regioni, le province, i comuni e le comunità montane coordinano l'esercizio delle rispettive competenze al fine di individuare, nell’ambito dei vincoli desumibili dalla normativa nazionale, gli interventi che possono essere qualificati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, tenuto conto delle esigenze di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.

2. Nelle more del perfezionamento dell’accordo di cui al comma 1, costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione realizzati o assentiti a decorrere dall’entrata in vigore dell'articolo 30, comma 1, lettera a), del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98, fino alla data di entrata in vigore della presente disposizione, che portino alla realizzazione, all’interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi che presentino sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, funzionali e tipologiche anche integralmente differenti da quelli originari, purché rispettino le procedure abilitative e il vincolo volumetrico previsti dalla legislazione regionale o dagli strumenti urbanistici comunali e ferma restando la verifica di adeguatezza delle dotazioni territoriali e degli standard urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali. Resta salvo quanto previsto dal sesto periodo dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

3. Sono esclusi dall’applicazione delle disposizioni del comma 2 gli interventi per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo.

4. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.”

L'arti. 1-ter detta disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia. Si tratta di un ambito che ha visto nel tempo, numerose modifiche normative sia a livello nazionale che regionale e che necessita una revisione organica, prevista in Conferenza unificata, tra Governo,  egioni, province, comuni e comunità montane sulle rispettive competenze per l’individuazione degli interventi che possono essere qualificati come ‘ristrutturazione edilizia’ ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia(d.P.R. n. 380/2001) e che tenga conto degli aspetti legati alla rigenerazione urbana, alla riqualificazione di aree urbane degradate, al recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione.

Nelle more dell’indizione della conferenza entro circa 6 mesi dall’approvazione definitiva del Decreto, si propone quindi con l’art. 1-ter una disciplina transitoria, stabilendo che, costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380:

• gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione realizzati o assentiti a decorrere dall’entrata in vigore dell'articolo 30, comma 1, lettera a), del D.L. n. 69/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 98/2013, fino alla data di entrata in vigore della presente disposizione, che portino alla realizzazione, all’interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi che presentino sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, funzionali e tipologiche anche integralmente differenti da quelli originari, purché rispettino le procedure abilitative e il vincolo volumetrico previsti dalla legislazione regionale o dagli strumenti urbanistici comunali e ferma restando la verifica di adeguatezza delle dotazioni territoriali e degli standard urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali. Resta salvo quanto previsto dal sesto periodo dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001.

Rimangono esclusi dall’applicazione della disposizione transitoria gli interventi per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo.