Fiscalizzazione dell’abuso edilizio e Salva Casa: cambiano gli effetti sullo stato legittimo
La normativa edilizia prevede la demolizione come unica possibilità in caso di interventi in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Negli altri casi alla demolizione ci può essere una alternativa (la fiscalizzazione) con nuovi effetti dovuti dal Decreto Salva Casa
Nuove definizioni per l’edilizia libera, tolleranze esecutive che non costituiscono più irregolarità edilizie, modifiche al cambio di destinazione d’uso e rinnovate possibilità di ottenere la sanatoria dei piccoli abusi. Sono poche ma chirurgiche le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), sul quale è già stato avviato il percorso di conversione in legge.
Testo Unico Edilizie e Salva Casa: 3 date chiave
Intanto è bene ricordare che le modifiche al Testo Unico Edilizia contengono 3 date chiave:
- il 24 maggio 2024, perché per gli interventi
realizzati entro questa data (ma è possibile che questa data
sparisca nella conversione in legge) sarà possibile applicare le
nuove tolleranze funzione della superficie utile delle singole
unità immobiliari e quelle esecutive che riguardano:
- il minore dimensionamento dell'edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
- il 30 maggio 2024, data di entrata in vigore del Decreto Salva Casa e di efficacia delle nuove disposizioni inserite;
- il 28 luglio 2024, data di scadenza del Decreto Legge ed entro la quale il Parlamento dovrà provvedere alla sua conversione in legge (molto probabilmente con tante modifiche e integrazioni già annunciate).
Lo stato legittimo
Tra le modifiche da segnare con la penna rossa vi è quella che riguarda la definizione di stato legittimo contenuta al comma 1-bis, art. 9-bis, del Testo Unico Edilizia. Dal 30 maggio 2024 per attestare lo stato legittimo sarà sempre necessario verificare a monte se si tratta di un immobile:
- per cui esiste un titolo che ne ha abilitato o legittimato la costruzione;
- realizzato in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.
Nel primo caso, lo stato legittimo è stabilito:
- dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;
- oppure dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;
Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali:
- le riprese fotografiche;
- gli estratti cartografici;
- i documenti d'archivio;
- altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza;
e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Tali disposizioni si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
I nuovi effetti della fiscalizzazione dell’abuso edilizio
La grande novità del Decreto Salva Casa sta nell’aver espressamente previsto che alla determinazione dello stato legittimo (oltre che i titoli in sanatoria di cui agli artt. 36, 36-bis e 38, TUE) concorre anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis.
Tra queste occorre evidenziare le due sanzioni alternative alla demolizione previste per gli interventi:
- di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (art. 33, comma 2, TUE);
- eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, TUE).
Una novità che colma una sperequazione normativa che riguardava le sanzioni alternative previste per queste due tipologie di intervento rispetto a quelli realizzati sulla base di un permesso di costruire poi annullato (art. 38, TUE), sul quale era già espressamente previsto che il pagamento della sanzione produceva i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria.