Esecuzione interventi e stato legittimo: il principio della legittimità delle preesistenze dopo il Salva Casa

L’importanza dello stato legittimo e il principio di legittimità delle preesistenze

La giurisprudenza si è già espressa più volte sull’esecuzione di interventi edilizi privi dello stato legittimo. Ricordiamo, ad esempio, i seguenti interventi della Cassazione:

• la sentenza 9 luglio 2019, n. 29984 secondo cui qualsiasi intervento effettuato su una costruzione abusiva il cui illecito non è stato sanato, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio;
• la sentenza 3 maggio 2023, n. 18268 per la quale non possono ritenersi lecite le opere che, seppur autonomamente e astrattamente qualificabili come interventi privi di rilevanza penale, siano realizzate in prosecuzione di precedenti illeciti edilizi mai previamente sanati o condonati;
• la sentenza del 7 novembre 2023, n. 44650 che ha confermato il principio per cui la prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza una nuova condotta illecita, a prescindere dall'entità dei lavori eseguiti.

Sostanzialmente, che si tratti di opere maggiori o banali interventi di manutenzione ordinaria, se realizzati su un immobile privo dello stato legittimo, non solo non è possibile accedere ad alcuna forma di agevolazione fiscale ma si corre il rischio di una denuncia con gravi effetti che possono ricadere nel penale.

Esiste, infatti, il principio della legittimità delle preesistenze per cui per poter intervenire su un immobile è necessario che lo stesso non sia stato solo edificato legittimamente ma possieda anche lo “stato legittimo” ovvero la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e quello assentito. Un principio che, come anticipato, è valido e applicabile per qualsiasi tipologia di intervento edilizio: dalla semplice manutenzione ordinaria (edilizia libera) a quello che necessita di un titolo abilitativo, segnalazione o comunicazione (oggi CILA, SCIA o permesso di costruire).

Un principio che, purtroppo, non ha mai coinvolto (anche se lo dovrebbe) le compravendite immobiliari su cui il notaio incaricato non può fare altro che informare le parti, procedere alla verifica del titolo che ha previsto la costruzione o legittimità dell’immobile ma non dello stato legittimo. È quantomeno curioso che in una compravendita sia obbligatorio allegare un APE (spesso solo un pezzo di carta) e non una attestazione dello stato legittimo (e anche questo potrebbe essere un aspetto da considerare per le prossime modifiche al TUE che certamente arriveranno dopo la conversione in legge del Salva Casa).

Cosa è cambiato dopo il Decreto Salva Casa

Il principio di legittimità delle preesistenze, però, si è sempre scontrato con un patrimonio edilizio non immune da piccole e grandi difformità generate da tanti motivi tra le quali:

• l’idea di un nuovo condono (dopo i primi 3 del 1985, 1994 e 2003)
• epoche in cui le varianti (piccole o grandi) non venivano regolarizzate;
• errori progettuali sanati in corso d’opera e mai assentiti;
• anni in cui il margine di errore era certamente superiore a quello di oggi in cui esistono CAD, BIM, metri laser,…

Alla luce delle suddette considerazioni, non dovrebbe essere considerato uno scandalo questo primo intervento sul testo unico edilizia (in attesa di una riforma più corposa) apportato dal Decreto Salva Casa che prova ad agire su diversi fronti.

Per prima cosa viene colmata la sperequazione normativa che differenziava le 3 sanzioni alternative alla demolizione (artt. 33, 34 e 38, del TUE) assegnandone l’effetto sanate ad un solo caso. Adesso, con la nuova formulazione del comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE la fiscalizzazione dell’abuso edilizio (qualsiasi essa sia) concorre allo stato legittimo dell’immobile.

In secondo luogo, aver ampliato le tolleranze (sia costruttive che esecutive) consente di agire a monte sulla definizione stessa di abuso edilizio. Con la nuova formulazione dell’art. 34-bis del TUE molte difformità costruttive ed esecutive non costituiranno più una violazione edilizia da sanare.

Altro importante aspetto, sul quale in realtà c’è ancora tanto da fare, riguarda le nuove possibilità di sanatoria edilizia che sono state differenziate tra:

• abusi maggiori che necessiteranno della nota doppia conformità edilizia e urbanistica per ottenere il permesso di costruire in sanatoria;
• le difformità parziali che potranno essere sanate con una procedura semplificata.

La conversione in legge del Decreto Salva Casa

Chiaramente occorre ricordare che le modifiche al Testo Unico Edilizia (già pienamente operative) sono arrivate da un provvedimento d’urgenza che dovrà essere convertito in legge (su questo non c’è alcun dubbio) dal Parlamento entro il 28 luglio 2024.

Nell’attesa, difficilmente il quadro normativo sarà completato con la modulistica necessaria sia alle pubbliche amministrazioni che ai liberi professionisti per la presentazione delle nuove pratiche (in Sicilia, addirittura, senza una legge di recepimento sarà difficile accedere alla nuova sanatoria semplificata per i piccoli abusi).

Solo dopo la legge di conversione il quadro normativo potrà essere considerato completo e potrà cominciare il processo di adattamento della pubblica amministrazione e dell’attività dei professionisti incaricati. Intanto è utile seguire le discussioni parlamentari e le proposte di emendamento che porteranno certamente ad una nuova versione del Testo Unico Edilizia. La speranza resta sempre che in questo processo di modifica sia dato spazio alle professionalità che più di tutte conoscono le problematiche e le patologie del comparto immobiliare.