Tassazione plusvalenze su cessione immobili oggetto di Superbonus: la Circolare del Fisco

Cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus: quando si tassa la plusvalenza?

Il comma 64, lettera a), numero 2), introduce la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile mediante l’inserimento della lettera b-bis) nell’articolo 67 del TUIR.

La nuova disposizione riconduce all’ambito dei redditi diversi «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».

In definitiva, la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

Non rilevano né la percentuale di detrazione potenzialmente spettante sulla base delle modifiche normative introdotte nel tempo, né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione né la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione.

In altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.

Eccezioni alla tassazione della pluvalenza

Attenzione però, perché c’è un’eccezione. Come specifica la Circolare, non vanno tassate le plusvalenze relative alla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se esso è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita.

Per espressa previsione normativa, sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».

Sul punto il Fisco segnala che, mentre la lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR fa riferimento, come dies a quo per il calcolo del decorso del termine quinquennale, alla data di «acquisto» o di «costruzione» dell’immobile, la lettera b-bis) individua, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Ne deriva che:

• sono imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati, ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio, che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene;
• se tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell’immobile trascorrano più di dieci anni, la plusvalenza non rientrerà nell’ambito di applicazione della lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR e, quindi, non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.

Criteri di calcolo delle plusvalenze 

La Circolare prosegue poi chiarendo i criteri di calcolo della plusvalenza, con la novella dell’art. 68 del TUIR introdotta dalla legge di bilancio, che stabilisce l’irrilevanza (totale o parziale) delle spese relative agli interventi agevolati solo qualora si sia fruito del Superbonus nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta.

Questi i criteri per determinare i costi inerenti al bene:

• nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più dai cinque anni all’atto della cessione, non si tiene appunto conto delle spese sostenute se si è utilizzato il 110% e siano stati utilizzati sconto in fattura o cessione del credito;
• nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, si tiene conto del 50% delle spese.

Per immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione,  viene rivalutato in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo.

Applicabilità dell’imposta sostitutiva

Inoltre sulle plusvalenze riguardanti la cessione “infradecennale” d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, si applica l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266,secondo cui, in «caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito, del 26 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia».

In sintesi, spiega il Fisco, alle plusvalenze di cessioni di immobili oggetto di interventi Superbonus, si può applicare l’imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità previste dal comma 496.

Misure in materia di variazione dello stato dei beni

Infine, la Circolare segnala che il comma 86 della Legge di Bilancio 2024 prevede che l’Agenzia delle Entrate, sulla base di apposite liste selettive, verifica se sia stata presentata, ove prevista, a seguito degli interventi Superbonus, la dichiarazione di variazione catastale che ha anche effetti sulla rendita dell’immobile.

Si tratta di fatto dell’introduzione di un nuovo adempimento post intervento, che prevede, al termine dei lavori, la dichiarazione utile al Fisco per la determinazione della variazione di rendita catastale dell’immobile, con possibilità per l’Agenzia delle Entrate di mandare la comunicazione al contribuente eventualmente inadempiente.