Decreto Salva Casa: ANCE sul cambio di destinazione d'uso

Audizione dell'Associazione Nazionale Costruttori Edili nell'ambito dei lavori per la conversione in legge del D.L. n. 69/2024. Ecco tutte le osservazioni

di Redazione tecnica - 17/06/2024

Il Decreto Salva Casa rappresenta un intervento di buonsenso per la risoluzione delle questioni attinenti alle piccole difformità che rischierebbero di bloccare le operazioni di adeguamento del patrimonio necessarie anche alla stessa attuazione della Direttiva Green, fermo restando che si continua ad utilizzare lo strumento della decretazione d’urgenza, quando sarebbe necessaria una revisone complessiva e organica del Testo Unico Edillizia.

Oltre il Testo Unico Edilizia: l'audizione ANCE sul Decreto Salva Casa

Sono queste le premesse di ANCE in audizione in Commissione Ambiente e Territorio della Camera sul Decreto Salva Casa e sulle possibili modiche da apportare al provvedimento in sede di conversione in legge del D.L. n. 69/2024.

Come ha sottolineato il vicepresidente dell’Associazione Stefano Betti, per la prima volta, con il DL. n. 69/2024, si cerca di mettere a sistema le diverse problematiche riscontrate nel tempo e che in passato hanno trovato delle soluzioni “straordinarie” (es. CILAS Superbonus), anche se manca ancora quel passo fondamentale che porti allo scardinamento di tutti quei meccanismi normativi che impediscono di fatto l’attuazione degli interventi di trasformazione urbana, primo fra tutti il DM n. 1444/1968, sino ad arrivare ad una riforma dei principi su cui si regge la legge urbanistica ferma al 1942 e alla definizione di una legge sulla rigenerazione urbana e alla riattualizzazione del decreto del 1975 sui requisiti igienico-sanitari per garantire che le norme possano adattarsi meglio alle nuove esigenze e all'evoluzione dei contesti abitativi. “C’è bisogno di una presa di responsabilità da parte di tutti ed in primis delle istituzioni nazionali affinché vengano colmate con urgenza le lacune normative che, soprattutto dal punto di vista urbanistico-edilizio impediscono il cambiamento e mostrano attualmente una fortissima inadeguatezza. Alla necessità di arrivare ad una visione più integrata della materia urbanistica ed edilizia si affianca il tema della certezza delle regole che qualsiasi riforma deve essere in grado di garantire”.

Non è mancato anche il riferimento al Piano Casa: “Nell’ambito delle azioni sulle quali auspichiamo un intervento vi è, inoltre, il tema casa nei suoi aspetti più complessivi come risposta al fabbisogno abitativo. Se l’obiettivo prioritario deve essere quello di favorire l’accesso alla casa a condizioni sostenibili, servono politiche di sostegno dell’abitare integrate con quelle di rinnovo urbano inteso come sostegno alla qualità dell’abitato. Per fare questo servono strumenti condivisi, di cui questo Decreto Legge rappresenta una prima parte”. Sotto questo profilo è particolarmente importante il ruolo che oggi assume il cambio della destinazione d’uso nelle politiche urbane.

Vediamo nel dettaglio le proposte e osservazioni dell'Associazione.

Le modifiche al cambio di destinazione d'uso

Passando ad un esame più specifico delle previsioni contenute nel DL 69/2024, per l’Associazione va data maggiore attenzione proprio alle norme con cui il decreto interviene ad affrontare il tema dei cambi di destinazione d’uso.

In particolare:

  • va valutata maggiormente la possibilità che le norme agevolative del decreto siano estese anche ai cambi con opere, in quanto nei processi dei cambi d’uso non è l’intervento edilizio in sé che influisce (le cui possibilità sono espressamente consentite dai piani urbanistici), quanto la relativa funzione e, pertanto, il nuovo uso che si assume all’interno della singola unità immobiliare;
  • va consentito sempre il cambio d’uso quando il passaggio avviene tra categorie omogenee senza alcun tipo di condizione (es. da residenza a studio professionale e viceversa, ecc.). D’altronde già molte leggi regionali hanno previsto queste operazioni classificando le destinazioni d’uso tra loro omogenee e consentendo questi passaggi.
  • con riferimento alla possibilità di cambiare la destinazione tra categorie differenti (es. da residenziale a ricettivo, da commerciale a direzionale, ecc.), secondo ANCE il decreto-legge ha sicuramente il pregio di voler aprire ad un principio di indifferenza funzionale per determinate zone urbanistiche (zona A, B e C), ma alcune delle condizioni poste rischiano di fatto di vanificarne il relativo intento. Anche in questo caso si tratta di norme relative alle “singole unità immobiliari” e, per questo motivo, si ritiene che sia necessario:
  • vanno circoscritti maggiormente i casi per i quali gli strumenti urbanistici possono prevedere delle “condizioni” a quelle situazioni che possono contrastare con particolari interessi pubblici (es. sicurezza, salute pubblica);
  • va eliminato l’obbligo per cui il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare “conforme a quella prevalente” nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

L’Associazione fa quindi riferimento ai concetti  di “compatibilità, complementarità ecc..” a cui si legano e Regioni per facilitare i cambi d’uso nell’ottica della rigenerazione urbana e comunque norme di maggiore incentivazione che si ritiene debbano essere salvaguardate.

Le ulteriori proposte su Decreto Salva Casa

Tra le altre disposizioni sulle quali si auspica un maggior intervento, ANCE evidenzia:

  • le varianti ante 1977: è necessario salvaguardare queste situazioni dato che prima del 1977 non era disciplinata l’ipotesi della parziale difformità e delle varianti in corso d’opera. Il progettista incaricato utilizzava tecniche di rappresentazione grafica manuale, con tutte le approssimazioni del caso, compresa la sintesi tra le componenti del progetto limitandosi ad esempio ad indicare un “piano tipo” da considerare valido anche per gli altri livelli previsti e il tecnico comunale incaricato del sopralluogo per il rilascio dell’agibilità riportava graficamente le eventuali difformità direttamente sul progetto depositato in Comune, ritenendole non rilevanti rispetto ai requisiti edilizi ed igienico sanitari al tempo vigenti. Ferma restando l’esigenza di contrastare l’abusivismo edilizio, vi è quindi la necessità di fornire una risposta semplice ed efficiente a queste casistiche di difformità che, in considerazione delle loro caratteristiche e del tempo trascorso, richiedono di essere valutate diversamente rispetto all’attuale quadro normativo;
  • lo stato legittimo: è necessari chiarire maggiormente nella presentazione dei titoli abilitativi riguardanti gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali, che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili e i relativi accertamenti dello Sportello unico per l’edilizia, sono riferiti esclusivamente alle parti degli edifici interessate dai medesimi interventi, rimanendo impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità delle restanti parti dei medesimi edifici;
  • tolleranze: si condividono gli aumenti percentuali, ma si ritiene necessario eliminare il limite temporale introdotto al fine di riportare le tolleranze alla loro finalità di errori costruttivi ed estenderne l’applicazione alle difformità minori dove è certo il legittimo affidamento dei privati;
  • nuovo accertamento di conformità per le parziali difformità: vanno chiariti maggiormente alcuni aspetti applicativi in rapporto anche alla relativa applicazione agli immobili vincolati;
  • destinazione proventi delle sanzioni: accanto alla possibilità di destinare una quota pari ad un terzo delle entrate derivanti dall’applicazione di alcune delle nuove norme sia alla demolizione di opere abusive che alla realizzazione di interventi di rigenerazione urbana in generale, per ANCE è opportuno che tali proventi siano anche messi a disposizione dei Comuni per la riduzione dei fenomeni di disagio abitativo.
© Riproduzione riservata

Documenti Allegati