Sismabonus-acquisti su immobili al grezzo: i dettagli per ottimizzare la compravendita

Il 31 dicembre 2024 rappresenta l’ultimo giorno entro il quale i contribuenti interessati potranno sottoscrivere contratti di compravendita immobiliare agevolando il prezzo sostenuto tramite il c.d. “Sismabonus-acquisti”. Si tratta della detrazione regolata dal D.L. n. 63/2013 (art. 16, co. 1-septies) che riconosce agli acquirenti uno “sconto” fino all’85% sul prezzo di acquisto di immobili derivanti da demolizione e ricostruzione in chiave antisismica, e venduti direttamente dall’impresa di costruzioni, fino a un massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro.

Le tempistiche, dunque, sono strette, e mettono in difficoltà soprattutto le imprese di costruzioni che, per ragioni tecniche di tipo edilizio, non riusciranno a completare i lavori entro l’anno.

Eppure, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito di recente (Risoluzione n. 14/2024) che purché il rogito sia sottoscritto entro il 31 dicembre 2024, l’ultimazione dei lavori non assume rilievo rispetto alla scadenza della detrazione, almeno fin quando risultano completati entro l’anno i lavori strutturali che realizzano il salto di classe di rischio sismico (singolo o doppio) posto come requisito d’accesso al bonus.

Nonostante questo via libera, però, risulta fondamentale, in simili casi, adottare una serie di accortezze, pianificando l’operazione nel dettaglio. Vendere un immobile al grezzo, infatti, espone ad alcuni rischi di insolvenza da parte dell’acquirente e può aprire dubbi sull’applicabilità dell’Iva agevolata al 4%, elementi che dovranno essere presi in debita considerazione per chiudere il cerchio della compravendita agevolata di un immobile non finito.

IVA agevolata

Il nostro ordinamento prevede una serie di agevolazioni fiscali, c.d. “prima casa”, finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale, tra le quali la possibilità di applicare l’Iva, a certe condizioni, nella misura del 4%.

A chiarire che tale “sconto” opera anche in relazione all’acquisto di immobili allo stato grezzo è stata sia la prassi dell’amministrazione fiscale che la Corte di Cassazione. Nel dettaglio, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha illustrato nella sua Circolare n. 38/2005 che le agevolazioni “prima casa” spettano anche per i trasferimenti di un immobile in corso di costruzione purché questo non presenti le caratteristiche dell'abitazione di lusso una volta completato.

Ciò non significa, però, che l’immobile possa essere acquistato con l’Iva al 4% e poi lasciato allo stato grezzo fino a data da destinarsi. Più in particolare, infatti, come ribadito anche nella risposta a interpello n. 39/2021, l’Agenzia ha specificato che “il contribuente, al fine di conservare l'agevolazione (“prima casa”, ndr.), debba dimostrare l'ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto (di compravendita, ndr.)”. Tale ricostruzione, come anticipato, è stata confermata a più riprese, con alcune specificazioni, anche dalla Corte di Cassazione (si veda, tra le altre, la sentenza n. 32121/2018).

Come completare i lavori

È evidente, allora, che nel mettere in atto un’operazione di vendita di un immobile grezzo sarà fondamentale assicurarsi che i lavori saranno portati a termine, per poter accedere legittimamente all’agevolazione “prima casa”. E ciò anche perché per potersi applicare l’Iva agevolata resta comunque necessario trasferire la propria residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, e il fatto che questo sia un grezzo non comporta alcuna “sospensione” di tale termine.

A tal fine, nella pianificazione di simili pratiche di vendita, è importante considerare che l’impresa che ha venduto il grezzo offrendo all’acquirente il Sismabonus-acquisti, può ben essere incaricata anche del completamento dell’immobile, permettendo all’acquirente, diventato committente, di accedere ad ulteriori agevolazioni fiscali, come il Bonus Ristrutturazioni al 36% di cui all’art. 16-bis del Tuir.

Nulla impedisce poi di chiedere l’accesso a un mutuo, ma è bene verificare attentamente quali condizioni pongono eventualmente le banche, considerato che potrebbero essere più onerose del solito proprio a causa dell’incompletezza dell’immobile.

Pagamenti e tutele per il venditore

Come detto, per accedere correttamente al Sismabonus-acquisti è necessario aver sottoscritto il rogito di compravendita entro il 31 dicembre 2024. Ebbene, nella pratica, quando ad essere venduto è un immobile grezzo che magari sarà completato dalla stessa impresa venditrice dopo il rogito, è ben possibile che gli accordi tra venditore e acquirente prevedano la corresponsione alla data del rogito di solo una parte del prezzo totale, rimandando di qualche mese il restante versamento, a immobile completato.

Una simile pratica non è vietata, e neanche incide sulla spettanza del Sismabonus-acquisti, il quale si applica al prezzo indicato nel rogito, a prescindere dal momento in cui questo è effettivamente regolarizzato.

Tuttavia, ciò non significa che un simile accordo vada preso a cuor leggero.

Infatti, con l’atto di vendita, l’acquirente diventa proprietario dell’immobile e l’impresa venditrice/esecutrice si espone al rischio che egli si riveli insolvente. Pertanto, sarà necessario valutare con l’aiuto di un professionista di fiducia quali tutele è il caso di prevedere nero su bianco per evitare spiacevoli sorprese, considerando anche gli aspetti tecnici edilizi che influiscono sul completamento dei lavori

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it.