Testo Unico Edilizia e Salva Casa: una proposta di modifica allo Stato legittimo e al cambio di destinazione d'uso

Le nostre proposte di emendamento al ddl di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 relativamente allo stato legittimo e al cambio di destinazione d'uso di cui agli artt. 9-bis e 23-ter del Testo Unico Edilizia

di Gianluca Oreto - 21/06/2024

Il Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (Decreto Salva Casa) recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (G.U. 29/05/2024, n. 124) contiene un nuovo pacchetto di modifiche al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) recante “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”.

L’edilizia e il Decreto Legge

Dopo l’ultimo corposo intervento di modifica arrivato dall’art. 10 del Decreto Legge 16 luglio 2020, n. 76 (Decreto Semplificazioni) recante “Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale”, convertito con modificazioni dalla Legge 11 settembre 2020, n. 120 (S.O. n. 33, G.U. 14/09/2020, n. 228), il Governo ha deciso di intervenire nuovamente utilizzando un provvedimento d’urgenza.

Preliminarmente si osserva che, pur apprezzando molte delle modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001, non si ravvisa quel carattere d’urgenza proprio dello strumento normativo utilizzato. I tempi del Decreto Legge, che com’è noto entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, mal si conciliano con quelli dell’edilizia, tendenzialmente più dilatati, che necessitano di studio, comprensione e applicazione presso gli uffici della pubblica amministrazione interessati e da parte dei liberi professionisti deputati ad applicare le nuove regole.

Il processo di conversione in legge rende sempre precarie le nuove disposizioni immediatamente in vigore dopo la pubblicazione del Decreto Legge, costringendo il comparto ad una zona grigia (i 60 giorni per la conversione) che spesso corrisponde ad un blocco delle attività.

Oltretutto, il provvedimento in esame contiene delle innovazioni già inserite all’interno della bozza di Disciplina delle costruzioni per la riforma complessiva del Testo Unico Edilizia, predisposta all’interno di un Tavolo Tecnico promosso dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, costituito presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e a cui hanno partecipato i Ministeri delle Intrastrutture, dei Beni culturali, della Funzione pubblica e dell'Interno, oltre che ANCE, ANCI, Regioni e Rete delle Professioni Tecniche.

La presente memoria, con spirito di collaborazione, si propone di offrire degli spunti di riflessione per migliorare, integrare e adeguare le modifiche apportate all’art. 9-bis, comma 1-bis, che riguarda lo stato legittimo degli immobili, e l'art. 23-ter relativo al cambio di destinazione d'uso.

Le proposte di modifica allo Stato Legittimo

Con le modifiche apportate dal Salva Casa al comma 1-bis, art. 9-bis, del Testo Unico Edilizia, per la verifica dello stato legittimo si potrà prendere:

il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, quindi la concessione edilizia, il permesso di costruire e/o il permesso di costruire in sanatoria;
se l’intero immobile o l’intera unità immobiliare sono stati modificati da un intervento edilizio avviato a seguito di un titolo rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, si potrà prendere unicamente questo titolo (ovvero il permesso di costruire che ad oggi rappresenta l’unico titolo che prevede la verifica di conformità da parte dello Sportello Unico Edilizia).

Tali titoli andranno integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (SCIA o CILA). Così come previsto (ma è una ridondanza) tra i titoli che è possibile utilizzare per la verifica dello stato legittimo sono presenti anche quelli rilasciati in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38).

L’aspetto più importante di questa nuova versione del comma 1-bis è rappresentato dal fatto che per avere lo stato legittimo si potrà considerare il pagamento delle sanzioni di cui agli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’art. 34-bis, ovvero:

la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
la sanzione prevista per gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA leggera;
la sanzione prevista per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo realizzati in assenza di SCIA su immobili vincolati o non vincolati ma compresi in ZONA A;
la sanzione prevista in caso di SCIA tardiva;
la dichiarazione di un tecnico abilitato relativa alle tolleranze costruttive-esecutive.

Soprattutto il pagamento delle due sanzioni alternative alla demolizione di cui agli artt. 33, comma 2 e 34, comma 2, rappresentano una vera novità che colma un vuoto normativo durato troppi anni e che differenziava queste due sanzioni da quella rilasciata ai sensi dell’art. 38 (interventi realizzati sulla base di un permesso di costruire annullato). In questo caso, infatti, era espressamente previsto che il pagamento della sanzione produceva gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all’art. 36. Nei primi due casi, fino al 29 maggio 2024, l’abuso veniva “tollerato” dalla pubblica amministrazione ma restava pur sempre un abuso con tutte le conseguenze del caso (assenza dello stato legittimo, impossibilità di presentare titoli per intervenire sull’immobile oltre che impossibilità di accesso ai bonus edilizi).

Criticità e proposta di emendamento

Si ravvisa la necessità di integrare la definizione di stato legittimo, inserendo tra la documentazione da poter utilizzare:

l’abitabilità rilasciata ai sensi del Regio Decreto n. 1265/1934;
il certificato di abitabilità rilasciato ai sensi del d.P.R. n. 425/1994;
il certificato di agibilità e la segnalazione certificata di agibilità rilasciati/presentati ai sensi del d.P.R. n. 380/2001 se confermati a seguito di sopralluogo e verifica della conformità edilizia e urbanistica da parte del Comune.

Si propone, dunque, di integrare il comma 1-bis nel seguente modo:

Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, e ogni altra documentazione rilasciata o attestata dalla pubblica amministrazione a seguito di un procedimento di verifica della conformità dell'opera al progetto presentato. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Stato Legittimo e compravendite immobiliari

Al fine di migliorare le procedure di compravendita, si valuti inoltre la possibilità di inserire all'art. 9-bis il seguente comma 1-ter:

Nei casi di compravendita l'attestazione dello stato legittimo a cura di un tecnico abilitato deve essere portata a conoscenza dell'acquirente dell'intero immobile o della singola unità immobiliare.

Le proposte di modifica al cambio di destinazione d'uso

Con le modifiche all’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 il legislatore ha “provato” a semplificare il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare. Il nuovo testo è stato probabilmente estrapolato dall’art. 24 (Mutamenti della destinazione d'uso in assenza di opere edilizie) contenuto nella Disciplina delle costruzioni anticipata in premessa di questo documento.

Nella nuova formulazione dell’art. 23-ter resta, però, indefinito il concetto di “senza opere” che sul quale si propone l’integrazione della disposizione contenuta nella citata Disciplina delle costruzioni.

Proposta di emendamento

Si propone di inserire all’art. 23-ter il seguente comma 1-sexies:

Si intendono eseguiti in assenza di opere edilizie anche mutamenti della destinazione d’uso accompagnati da interventi edilizi di mera finitura, non eccedenti la manutenzione ordinaria, nonché da adeguamenti impiantistici o igienico sanitari, nella misura strettamente necessaria per la certificazione di agibilità dell’unità immobiliare.