Testo Unico Edilizia e Salva Casa: le proposte dei tecnici degli Enti locali

Salva Casa: la relazione illustrativa di UNITEL

Nella relazione illustrativa dei contenuti del Decreto Salva Casa, UNITEL tende ad evidenziare le misure finalizzate a rimuovere gli ostacoli (ricorrenti nella prassi) che determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali. Proprio a tale fine, e probabilmente con l’intento di mettere fine alle “stucchevoli” voci che ancora oggi parlano di un nuovo “condono edilizio”, i tecnici degli Enti Locali riprendono le definizioni delle “lievi difformità” oggetto del D.L. n. 69/2024 presentate dal Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini:

• le difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• le difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Ridefinito il perimetro delle lievi difformità, UNITEL ne evidenzia ancora una volta la differenza con gli abusi più gravi consistenti in interventi:

• eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria;
• in assenza di tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato.

Abusi più gravi che, come ricorda UNITEL, non sono oggetto del D.L. n. 69/2024 e le cui procedure di sanatoria/sanzionatorie rimangono immutate rispetto alla precedente versione del d.P.R. n. 380/2001.

Entrando nel dettaglio di alcune delle disposizioni modificate dal Decreto Salva Casa, UNITEL si concentra:

• sulla nuova definizione di stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis;
• sulla sanatoria semplificata delle parziali difformità di cui al nuovo art. 36-bis;
• sulle nuove disposizioni previste per il cambio di destinazione d’uso.

Nelle seguenti sezioni le osservazioni e criticità evidenziate da UNITEL.

Le modifiche allo stato legittimo

Relativamente alla modifica della definizione dello stato legittimo, UNITEL evidenzia che dopo il Salva Casa lo stesso potrà essere attestato alternativamente:

1. dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa);
2. da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

È l’ipotesi sub b) che preoccupa UNITEL secondo il quale in questo modo si renderebbe legittimo l’affidamento del privato nei casi in cui gli uffici tecnici comunali abbiano, nel passato, “espressamente accertato” parziali difformità, variazioni essenziali, totale difformità rispetto al titolo edilizio, ma non le abbiano considerate rilevanti (non procedendo alla contestazione dell’abuso). “Gli uffici tecnici - rileva UNITEL - in sede di accertamento dello stato legittimo, potranno trovarsi nella imbarazzante situazione di non poter contestare una difformità che nel procedimento dell’ultimo titolo abilitativo non sia stato analizzato, con conseguente rilascio di un provvedimento favorevole al privato. Inoltre potrebbe essere sanato un intervento che necessitava di una analisi strutturale o di adeguamenti alle normative tecniche di settore, o di autorizzazioni di altri enti preposti alle verifiche. Si aprono in tal caso scenari che devono essere adeguatamente valutati”.

Sulla definizione di stato legittimo, l’art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE, in premessa dispone “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo…”. UNITEL evidenzia la necessità di chiarire se “quando si parla di titoli abilitativi, ci si riferisca solo ad autorizzazioni espresse, ad esempio Permessi, Concessioni, Licenze, Autorizzazioni oppure a Comunicazioni, Dia o Scia, Dia o Scia alternative al PDC, Cila, Cilas, ex art. 26 L. 47/1985, etc. o ad altre forme di assenso come quelle previste dagli artt. 33, 34, 37 e 38 ed in particolare alle norme sulla fiscalizzazione degli abusi (provvedimenti non espressamente rilasciati)”.

Tale precisazione risulta indispensabile per ricostruire lo stato legittimo degli immobili, al fine della creazione del fascicolo del fabbricato (previsto dalla bozza del nuovo testo unico delle costruzioni), della verifica di conformità edilizia/urbanistica e non ultimo dalla verifica di quanto indicato dall’art. 46 comma 1, art. 49 e art. 50 del T.U. dell’edilizia.

La sanatoria semplificata delle parziali difformità

Sulla nuova sanatoria semplificata prevista dall’art. 36-bis del TUE introdotto dal Salva Casa, i tecnici degli Enti Locali evidenziano la necessità di un recepimento uniforme su tutto il territorio nazionale senza alcun rinvio a norme regionali.

Altro importante aspetto riguarda il miglior raccordo tra la nuova disciplina con i restanti titoli (CILA e SCIA in sanatoria) evidenziando quali sono i perimetri di applicazione della parziale difformità in rapporto al frammentario quadro delle tante sanatorie previste all’interno del Testo unico dell’edilizia.

Come (giustamente) fa notare UNITEL “molti interventi in parziale difformità potrebbero facilmente essere gestiti con le attuali CILA tardive dell’art. 6-bis, o delle SCIA art. 37, senza necessariamente ricorrere all’ausilio del nuovo art. 36-bis che, se non raccordato con quanto detto sopra, vanificherebbe gran parte delle finalità indicate dal decreto”.

Un esempio di flowchart da seguire potrebbe aiutare a comprendere meglio l’importanza di tale raccordo. In tal senso UNITEL ricorda quali sono le analisi propedeutiche da seguire prima di presentare la richiesta di sanatoria ai sensi del nuovo art. 36-bis:

• Art. 34 bis comma 1 bis ante 24 maggio 2024: Verificare se il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari rientrano nelle percentuali ivi previste;
• Art. 34 bis comma 2: Verificare se gli interventi realizzati rientrano nelle tolleranze esecutive ed in particolare delle irregolarità geometriche e delle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
• Art. 34 bis comma 2 bis ante 24 maggio 2024: Verificare se gli interventi realizzati rientrano tra il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;
• Art. 6 bis. Cila Tardiva. Verificare se gli interventi realizzati in difformità rientrano tra quelli sanabili con la CILA tardiva cioè interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 comma 1 lettera b) ed in particolare: “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso, modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”;
• Art. 37 Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• Art. 36 bis. Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità;
• Definizione di titoli abilitativi raccordati alla definizione dello stato legittimo e rapporti con i titoli del passato non più esistenti.

“Occorre chiarire - rileva UNITEL - se, quando si dice “in parziale difformità dal permesso di costruire o della scia”, ci si riferisca solo ad autorizzazioni espresse, ad esempio Permessi, Concessioni, Licenze, oppure a Comunicazioni, Dia o Scia, Dia o Scia alternative al PDC, Cila, Cilas, ex art. 26 L.47/1985, etc. o altre forme di assenso come quelle previste dagli artt. 33, 34, 37 e 38 ed in particolare dalle norme sulle fiscalizzazioni degli abusi (provvedimento non espressamente rilasciato)”.

Cambio di destinazione d’uso

Relativamente alle modifiche apportate all’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, come da noi evidenziato, UNITEL rilava la necessità di definire cosa si intende per “senza opere”.

Nei nuovi commi 1-bis e 1-ter inseriti all’interno dell’art. 23-ter si parla, infatti, di “mutamento della destinazione d'uso senza opere” senza però definirne il perimetro.

Aspetto che potrebbe essere facilmente risolto con l’inserimento di un nuovo comma che possa entrare nel dettaglio di quali sono gli interventi edilizi ammessi. Nella bozza di disciplina delle costruzioni (ferma al palo da qualche anno), quando si parla di cambio di destinazione d’uso senza opere poi si dispone “Si intendono eseguiti in assenza di opere edilizie anche mutamenti della destinazione d’uso accompagnati da interventi edilizi di mera finitura, non eccedenti la manutenzione ordinaria, nonché da adeguamenti impiantistici o igienico sanitari, nella misura strettamente necessaria per la certificazione di agibilità dell’unità immobiliare”. La stessa formulazione potrebbe essere inserita all’interno di un emendamento al disegno di legge di conversione.

In allegato in documento completo di UNITEL.