Testo Unico Edilizia e Salva Casa: novità sulle varianti ante 77?

Le varianti in corso d’opera ante 77

Interessante è l’emendamento 1.298 presentato dai deputati della Lega Pizzimenti, Montemagni, Zinzi, Benvenuto e Bof. Una proposta emendativa al nuovo art. 36-bis relativo alla sanatoria semplificata delle parziali difformità edilizia, mediante il quale si potrebbe risolvere il “problema” delle varianti in corso d’opera ante ’77.

Tra le varie norme importanti che si intrecciano con il testo unico edilizia occorre, infatti, considerare:

• la prima legge urbanistica (la Legge n. 1150/1942) che, tra le altre cose, ha previsto l’obbligo di concessione edilizia all’interno dei centri abitati (anche se in molti Comuni questo obbligo esisteva già);
• la legge Ponte (la Legge n. 765/1967) che ha esteso questo obbligo fuori dai centri abitati;
• la legge “Bucalossi” (la Legge n. 10/1977) che rappresenta uno spartiacque in tema di edificabilità dei suoli prevedendo la concessione edilizia e l’approvazione delle varianti prima del rilascio del certificato di abitabilità;
• le tre leggi straordinarie sul condono edilizio (1985, 1994 e 2003), oltre che regolamenti edilizi e piani regolatori comunali.

Prima della Legge Bucalossi, dunque, non esisteva l’obbligo di effettuare varianti in corso d’opera, con la conseguenza che queste oggi rappresentano una delle tante difformità edilizie su cui nessun legislatore ha ritenuto di dover intervenire.

L’emendamento 1.298 presentato dalla Lega ha l’obiettivo di risolvere questa problematica modificando l’art. 36-bis (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità) introdotto dall'art. 1, comma 1, lettera h) del D.L. n. 69/2024.

In particolare, viene proposto di inserire all’art. 36-bis, prima del comma 1, il seguente comma 01:

Le varianti in corso d’opera realizzate in esecuzione di titoli edilizi rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, non costituiscono violazioni edilizie. L’attestazione dello stato legittimo degli immobili, anche ai fini del trasferimento o costituzione di diritti reali sull’immobile, avviene tramite dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato.

Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo

Il concetto viene rielaborato e ribadito con l’emendamento 1.69 presentato sempre dalla Lega (Zinzi, Benvenuto, Bof, Montemagni, Pizzimenti) che chiede l’inserimento de seguente art. 34-ter (Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo) all’interno del Testo Unico Edilizia:

1. Gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera in parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e non riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.

2. L’epoca di realizzazione della variante è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

3. Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5. L’amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all’articolo 19, comma 3, della legge 8 agosto 1990, n. 241, anche in caso in cui accerti il contrasto delle opere con l’interesse pubblico concreto e attuale alla loro rimozione. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 36-bis, commi 4 e 6.

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.

Varianti in corso d’opera a titoli edilizi rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977

Sempre sulle varianti, segnaliamo l’emendamento 1.269 di Fratelli d’Italia (Rampelli, Milani) che chiede di aggiungere al TUE il seguente articolo 34-ter (Varianti in corso d’opera a titoli edilizi rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977):

1. Al fine di salvaguardare il legittimo affidamento dei soggetti interessati e fatti salvi gli effetti civili e penali dell’illecito, non si procede alla demolizione delle opere edilizie eseguite in parziale difformità durante i lavori per l’attuazione dei titoli abilitativi rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 e le stesse possono essere regolarizzate attraverso la presentazione di una SCIA e il pagamento delle sanzioni pecuniarie da euro 250,00 ad euro 25.000,00. Resta ferma l’applicazione della disciplina sanzionatoria di settore, la normativa antisismica, di sicurezza, igienico sanitaria e quella di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004.

2. Al fine di assicurare l’agibilità dell’immobile, la SCIA in sanatoria può prevedere la preventiva attuazione, entro il congruo termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi edilizi che, senza riguardare i parametri urbanistici ed edilizi cui è subordinata la sanatoria delle opere, siano necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, superamento e non creazione delle barriere architettoniche.