Testo Unico Edilizia e Salva Casa: stato legittimo e fiscalizzazione dell’abuso

La nuova definizione di stato legittimo

Di seguito il testo a fronte con la definizione di stato legittimo contenuta nella versione vigente del comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE e in quella precedente le modifiche apportate dall’art. 1, comma 1, lettera b), del Decreto Salva Casa, suddivise nei periodi di cui si compone il comma (in grassetto le differenze).

Con il nuovo primo periodo, per la ricostruzione dello stato legittimo non servirà più ripercorrere la storia dei titoli abilitativi degli interventi che riguardano l’intero immobile a partire da quello che ne ha previsto la costruzione o ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Sarà, infatti, sufficiente prendere il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa. La formulazione si presta al dubbio normativo se sia possibile prendere:

• solo il permesso di costruire (unico titolo “rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”);
• oppure anche qualsiasi documento all’interno del quale l’amministrazione ha attestato la conformità edilizia e urbanistica a quel dato momento (es. la vecchia abitabilità rilasciata ai sensi del Regio Decreto n. 1265/1934 e del d.P.R. n. 425/1994).

L’argomento è oggetto di parecchie proposte di emendamento presentate anche dalle forze di maggioranza al disegno di legge di conversione del Decreto Salva Casa.

Stato legittimo e titoli in sanatoria

Con il secondo periodo del comma 1-bis (probabilmente superfluo), viene esplicitamente previsto che per la ricostruzione dello stato legittimo si possano prendere i titoli in sanatoria (solo previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni) rilasciati o formati di cui:

• all’art. 36 del TUE, ovvero il permesso di costruire in sanatoria che, ricordiamo, prevede il silenzio-rigetto sull’istanza dopo 60 giorni decorsi inutilmente senza risposta da parte della P.A.;
• al nuovo art. 36-bis del TUE, che consente la sanatoria delle parziali difformità prevedendo il silenzio-assenso ove il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale non si pronunci con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni dall’istanza;
• all’art. 38 del TUE, a mente del quale il caso di annullamento del permesso di costruire, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino (ma serve comunque la doppia conformità), il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria, la cui integrale corresponsione produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'articolo 36.

Stato legittimo e fiscalizzazione dell’abuso edilizio

Molto interessante è la formulazione del terzo periodo del citato comma 1-bis, per il quale allo stato legittimo concorre il pagamento delle sanzioni previste:

• all’art. 33 del TUE, ovvero la sanzione alternativa alla demolizione per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• all’art. 34 del TUE, ovvero la sanzione alternativa alla demolizione per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• all’art. 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, del TUE, ovvero le sanzioni previste per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• all’art. 38 ovvero la sanzione alternativa per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato (che, come anticipato, necessitano comunque della doppia conformità di cui all’art. 36);
• all’art. 34-bis, ovvero le dichiarazioni del tecnico abilitato circa le nuove tolleranze costruttive ed esecutive.

Innovativo, ma probabilmente incompleto, l’inserimento delle sanzioni alternative alla demolizione di cui ai citati artt. 33 e 34 che mirano a risolvere una sperequazione attualmente esistente con la procedura di fiscalizzazione di cui al successivo art. 38 del TUE.

Fino al 29 maggio 2024, infatti, le sanzioni alternative per:

• gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;

diversamente da quella prevista per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato, consentivano il mantenimento dell’abuso che veniva di fatto “tollerato” dall’amministrazione. L’abuso, però, tale restava con effetti tangibili sulle possibilità di presentazione di altri titoli edilizi o per l’accesso a qualsiasi detrazione fiscale prevista per interventi di ristrutturazione edilizia. Adesso le due sanzioni concorrono allo stato legittimo ma resta ugualmente un “pericoloso” vuoto normativo.

Mentre il pagamento della sanzione di cui all’art. 38 produce gli stessi effetti del titolo in sanatoria di cui all’art. 36, il pagamento delle sanzioni di cui agli artt. 33 e 34, pur concorrendo allo stato legittimo, non hanno subito alcuna modifica normativa e non prevedono la formazione di un titolo in sanatoria.

Aspetto questo che andrebbe correttamente valutato e risolto dal legislatore nel processo di conversione in legge del Decreto Salva Casa.