Testo Unico Edilizia e Salva Casa: al via le votazioni

Gli articoli modificati

Al momento, l’unica certezza è data dall’attuale versione del D.L. n. 69/2024 che, con l’art. 1, è intervenuto modificando i seguenti articoli del Testo Unico Edilizia:

• art. 6 (Attività edilizia libera) - con una modifica al comma 1 che riguarda le vetrate panoramiche (VePA) e l’inserimento delle pergotende;
• art. 9-bis (Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili) - con una importante modifica alla definizione di stato legittimo che sarà ulteriormente modificata dopo la conversione in legge (sono tanti gli emendamenti presentati su questo punto sia dalle forze di maggioranza che di opposizione);
• l’art. 23-ter (Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante) - il cui obiettivo è semplificare il cambio di destinazione d’uso ma che senza qualche integrazione sarà difficilmente applicabile;
• art. 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali) – che interviene sul comma 5 e sulla possibilità per la P.A. di alienare l’immobile che è stato acquisito a seguito di inottemperanza all’ordine di demolizione;
• art. 34-bis (Tolleranze costruttive) – che attua una rivisitazione complessiva del concetto di tolleranze (costruttive ed esecutive) che, anche in questo caso, necessiteranno di qualche approfondimento/integrazione soprattutto relativamente al ruolo dei professionisti a cui sono stati assegnati compiti gravosi oltre che non pertinenti (v. l’attestazione della non limitazione del diritto dei terzi);
• art. 36 (Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali) – mediante il quale si escludono dalla sanatoria ordinaria (doppia conformità e silenzio rigetto) le parziali difformità;
• art. 36-bis (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità) – nuovo articolo che prevede una sanatoria “semplificata” (ma anche in questo caso è tutto da capire) delle difformità parziali per le quali è prevista la scissione della conformità urbanistica (al momento della presentazione della domanda) ed edilizia (vigente al momento della realizzazione) oltre che il silenzio assenso dopo 45 giorni dall’istanza;
• art-37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità) – all’interno del quale viene abrogato il comma 4 che prevedeva “Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro , stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio”.

Le proposte di emendamento

Come anticipato, le richieste di modifiche e integrazione all’attuale versione del D.L. n. 69/2024 sono tantissime. Ad oggi ne sono state pubblicate:

• 517 nel Bollettino delle Giunte e Commissioni del 27/06/2024 (n. 331);
• 341 nel Bollettino delle Giunte e Commissioni del 03/07/2024 (n. 335).

Complessivamente, quelle che riguardano l’art. 1 del Decreto Salva Casa e, quindi, il Testo Unico Edilizia, sono 763, alcune delle quali riscriveranno completamente alcuni importanti articoli.

Tra questi, molto probabilmente subirà un nuovo restyling la definizione di stato legittimo sul quale si sta ragionando su almeno due aspetti:

• i titoli “rilasciati all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”;
• le varianti in corso d’opera ante 77 (che potrebbero non costituire più una violazione edilizia).

Relativamente al cambio di destinazione d’uso, è certo che arriverà un opportuno chiarimento sul “senza opere” indicato nei vari commi dell’art. 23-ter.

Per quanto concerne le tolleranze, anche in questo caso la certezza è rappresentata dall’eliminazione di ogni riferimento agli “interventi realizzati entro il 24 maggio 2024”, ma è lecito attendere qualche novità in merito al delicato ruolo dei professionisti incaricati nelle attestazioni/asseverazioni.

Nel lavoro di conversione si prevede anche l’inserimento di nuovi articoli, alcuni dei quali dedicati:

• alle deroghe agli standard urbanistici;
• alla definizione di ristrutturazione edilizia, con specifico riferimento agli interventi di demolizione e ricostruzione;
• ai requisiti igienico-sanitari (su cui si attende un “colpo” normativo dal 2016);
• alla sanatoria sismica (al momento inesistente).

Maggiori informazioni e novità saranno fornite dopo il voto in sede referente dell’VIII Commissione da cui (ne sono certo) uscirà il testo che sarà poi approvato da Camera e Senato con voto di fiducia al Governo.