Le possibilità di Superbonus nel 2024 e 2025

Nonostante il D.L. n. 39/2024 convertito in Legge n. 67/2024, il superbonus è ancora applicabile fino al 31 dicembre 2025. Vediamo chi può accedere, con quale aliquota e le condizioni di accesso

di Redazione tecnica - 11/07/2024

Benché le ultime rilevazioni di Enea ne abbiano certificato la perdita di appeal dopo lo stop definitivo al meccanismo delle opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito), il superbonus di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) resta una delle possibilità migliori per riqualificare energeticamente e strutturalmente un immobile.

Arrivati a luglio 2024, con tutti gli altri principali bonus edilizi in scadenza al 31 dicembre 2024 (dopo resterà solo il bonus ristrutturazioni al 36% fino 31/12/2027 per diminuire al 30% dall’1 gennaio 2028 fino al 31 dicembre 2033 e ritornare al 36% dall’1 gennaio 2034), nel caso si voglia adeguatamente programmare nei modi e nei tempi corretti un intervento di riqualificazione, al momento il superbonus rimane una delle migliori alternative possibili. Non per tutti, con una aliquota meno “incentivante” e con alcune condizioni da conoscere bene.

Superbonus 2024-2025: i soggetti beneficiari e l’aliquota

Dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2025 il superbonus non potrà più essere utilizzato da tutti i soggetti indicati all’art. 119, comma 9, del Decreto Rilancio ma solo:

dai condomini (anche minimi o assimilati per la presenza di parti comuni);
dalle persone fisiche proprietarie o comproprietarie con altre persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
dalle persone fisiche per gli interventi (trainati) effettuati sulle singole unità immobiliari all’interno del condominio o dell’edificio che accede al superbonus;
dagli enti del terzo settore (onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale);
per gli interventi su edifici ricompresi nei territori colpiti da eventi sismici.

In questo approfondimento ci occuperemo dei primi 3 punti, la cui aliquota di accesso al superbonus risulta:

al 70% per le spese sostenute nel 2024;
al 65% per le spese sostenute nel 2025.

Da ricordare che, non esistendo più alcuna forma di opzione alternativa alla detrazione diretta, il superbonus può essere utilizzato solo dai soggetti che possiedono un reddito imponibile e la necessaria “capienza fiscale”. L’unica possibilità per utilizzare il superbonus è, infatti, la sua ripartizione in 4 anni per abbattere le imposte.

Superbonus e condomini: occhio alla residenzialità

Relativamente ai condomini occorre ricordare che la loro nascita si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento. Nel caso, dunque, di un edificio in cui ci siano almeno 2 distinti soggetti a cui risulta intestata parte dello stesso, è possibile individuare “parti comuni” (ai sensi dell’art. 1117 del codice civile) e accedere al superbonus (si pensi, ad esempio ad una villa bifamiliare).

Per avere accesso al superbonus, occorre che l’edificio sia di tipo “residenziale”:

se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
se tale percentuale risulta non superiore al 50%, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come, ad esempio, box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e ss. del codice civile.

Superbonus e condomini: l’approvazione dell’intervento

Diversamente da quanto normalmente previsto dal Codice Civile, l’art. 119, comma 9-bis, del Decreto Rilancio prevede che per l’approvazione dell’intervento di superbonus serva una deliberazione dell’assemblea di condominio approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Anche le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Quest’ultima disposizione consente al condomino o ai condomini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali. In tale ipotesi, ne risponderà eventualmente, in caso di non corretta fruizione del Superbonus, esclusivamente il condomino o i condòmini che ne hanno fruito, secondo le regole proprie del soggetto che accollandosi le spese matura il diritto alla detrazione.

Superbonus 2024-2025: gli interventi agevolati

Non cambiano gli interventi agevolati che, preliminarmente, vanno suddivisi in:

trainanti, ovvero quelli che, al rispetto dei requisiti minimi, accedono direttamente al superbonus;
trainati, ovvero quelli che accedono al superbonus solo se eseguiti congiuntamente ad un intervento trainate (in tal senso fa fede la data di inizio e fine lavori).

Ciò premesso, tra gli interventi trainanti è possibile distinguere:

quelli di efficientamento energetico:
- l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
- gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
quelli di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies, art. 16, D.L. n. 63/2013.

Gli interventi trainanti di riqualificazione energetica possono trainare i seguenti interventi:

efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti

La realizzazione di uno qualsiasi degli interventi trainanti (di efficienza energetica o riduzione del rischio sismico) consente l’utilizzo del superbonus anche per i seguenti interventi (sempre da realizzare congiuntamente):

abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La realizzazione del solo intervento trainante di riduzione del rischio sismico consente l'accesso al superbonus, a condizione che sia eseguita congiuntamente, anche alla realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Superbonus: i limiti di spesa

La detrazione per gli interventi di isolamento termico è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

N.B. nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8x40.000 + 2x30.000=380.000 euro.

La detrazione spettante per gli interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

N.B. nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8x20.000 + 2x15.000=190.000 euro.

Per gli interventi di riduzione del rischio sismico, la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

Discorso a parte va fatto per i limiti di spesa relativi agli interventi trainati per i quali si utilizzano i limiti di spesa relativi alla loro normativa di riferimento.

Superbonus: chi non può accedere

A prescindere dal beneficiario o dall'intervento, il superbonus si applica agli edifici o unità immobiliari di natura residenziale ma non si applica alle seguenti categorie catastali:

A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
A/8 - Abitazioni in ville;
A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Superbonus: i requisiti minimi

Il decreto Rilancio prevede il rispetto di alcuni requisiti minimi che possono essere così riassunti:

nel caso di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate (c.d. cappotto termico), è necessario l'utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017;
per tutti gli interventi di miglioramento energetico:
- il rispetto dei requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del D.L. n. 63/2013;
- garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
- redigere l'attestato di prestazione energetica (APE), prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.
per gli interventi di miglioramento sismico è stato eliminato il sistema premiante nel caso di passaggio ad una o più classi di rischio sismico inferiori ma permane l’obbligo di effettuare l’intervento su un edificio ubicato in una zona a rischio sismico 1, 2 o 3 (escluse le zone 4).

Superbonus: il procedimento edilizio

Per accedere al superbonus, è espressamente previsto (con esclusione degli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio) l’obbligo di presentare la CILAS, ovvero la comunicazione di inizio lavori asseverata di cui all’art. 119, comma 13-ter, del Decreto Rilancio.

Benché la CILAS non richieda la verifica dello stato legittimo, la giurisprudenza amministrativa ha già chiarito che la presentazione di una comunicazione per avviare lavori su un immobile non regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico, determina l’irricevibilità della CILAS stessa. Considerato che le cause di decadenza dal superbonus sono:

mancata presentazione della CILA;
interventi realizzati in difformità dalla CILA;
assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi;

è fortemente sconsigliato avviare un intervento di superbonus (ma in realtà qualsiasi intervento) senza aver preventivamente verificato lo stato legittimo dell’immobile.