Testo Unico Edilizia e Salva Casa: le tolleranze e il diritto dei terzi

In attesa che il Parlamento provveda alla conversione in legge del Decreto Legge n. 69/2024, ci si interroga sulla nuova versione dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001

di Gianluca Oreto - 12/07/2024

Siamo ormai in dirittura d’arrivo e, dopo il voto dell’VIII Commissione, è in programma per il 17 luglio 2024 (inizialmente prevista per il 15 luglio) la discussione dell’aula della Camera dei Deputati sul testo del disegno di legge di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) che rinnoverà nuovamente i contenuti del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Salva Casa: la conversione in legge e i contenuti del D.L. n. 69/2024

Considerate le tempistiche (scadenza il 28 luglio 2024) è molto probabile che alla Camera (e poi al Senato) si procederà con un voto di fiducia al Governo sul testo predisposto dalla VIII Commissione. Successivamente il testo del disegno di legge approderà in Gazzetta Ufficiale e le modifiche al Testo Unico Edilizia (TUE) entreranno in vigore.

Al momento, la struttura del D.L. n. 69/2024 è la seguente:

Art. 1 - Modifiche al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
Art. 2 - Strutture amovibili realizzate durante l'emergenza sanitaria da Covid-19
Art. 3 - Norme finali e di coordinamento
Art. 4 - Entrata in vigore

Con l’art. 1 del Salva Casa sono stati modificati le seguenti disposizioni del TUE:

l’art. 6 (Attività edilizia libera), comma 1, con la modifica della lettera b-bis) e l’inserimento della lettera b-ter);
l’art. 9-bis (Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili), comma 1-bis, che modifica la definizione dello stato legittimo degli immobili o delle unità immobiliari;
l’art. 23-ter (Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante), che modifica la disciplina relativa al cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari senza opere;
l’art. 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali), comma 5, che prevede la possibilità per le amministrazione, a determinate condizioni, di alienare il bene acquisito a seguito di inottemperanza all’ordine di demolizione da parte del privato;
l’art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), comma 2, che incrementa la sanzione alternativa alla demolizione;
l’art. 34-bis (Tolleranze costruttive), che ridefinisce le ipotesi e le condizioni per cui le nuove tolleranze (costruttive ed esecutive) non rappresentano più difformità edilizia da sanare o demolire;
l’art. 36 (Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali), comma 2, che esclude dalla sanatoria ordinaria le parziali difformità e la modifica della rubrica;
il nuovo art. 36-bis (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità) che definisce un nuovo percorso di sanatoria per gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
l’art. 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) con l’abrogazione del comma 4 e la modifica del comma 6 oltre che della rubrica dell’articolo.

Sono tanti gli emendamenti presentati dalla maggioranza e dall’opposizione (molti dei quali proposti dal partito che ha voluto questo provvedimento ovvero la Lega). Alcuni di questi emendamenti proveranno a risolvere alcune criticità non adeguatamente affrontate durante la redazione del Decreto Legge n. 69/2024. Tra queste quelle che si sono palesate con il nuovo art. 34-bis.

Le tolleranze costruttive ed esecutive

Entrando nel dettaglio, il D.L. n. 69/2024 ha inserito all’interno dell’art. 34-bis del TUE i commi:

comma 1-bis, che ridefinisce le tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, vincolandole alla superficie utile delle singole unità immobiliari (dal 2 al 5%);
il comma 1-ter, che chiarisce il concetto di superficie utile dell’unità immobiliare, facendo riferimento alla superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo;
il comma 2-bis, che definisce delle nuove tolleranze esecutive ovvero il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;
il comma 3-bis, che definisce le procedure da seguire per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (ad eccezione di quelle a bassa sismicità);
il comma 3-ter, a seguito del quale per l’applicazione delle nuove tolleranze si dovrà preventivamente verificare che le stesse non comportino limitazioni dei diritti dei terzi.

Le tolleranze e il diritto dei terzi

L’attuale versione del comma 3-ter dispone:

L'applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Il tecnico abilitato verifica la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvede alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. La formazione dei titoli di cui al secondo periodo e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione della dichiarazione di cui al comma 3.

Sostanzialmente, al momento, per l’applicazione delle nuove tolleranze costruttive ed esecutive, è stato previsto che il tecnico verifichi “la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvede alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli”.

Ma la verifica del diritto dei terzi è un compito che può svolgere un tecnico?

Per rispondere a questa domanda occorre fare un passo indietro e verificare cosa riporta la modulistica edilizia unificata relativamente al diritto dei terzi.

Nel modello di permesso di costruire esiste una sezione relativa alle dichiarazioni del titolare che:

consapevole delle pene stabilite per false attestazioni e mendaci dichiarazioni ai sensi dell’articolo 76 del d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445 e degli artt. 483,495 e 496 del Codice Penale e che inoltre, qualora dal controllo effettuato emerga la non veridicità del contenuto della dichiarazione resa, decadrà dai benefici conseguenti al provvedimento conseguito sulla base della dichiarazione non veritiera ai sensi dell’art. 75 del d.P.R. 445/2000, sotto la propria responsabilità,

dichiara di essere consapevole che il permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

Mentre, tra le asseverazioni il tecnico:

in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt.359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, consapevole di essere passibile dell’ulteriore sanzione penale nel caso di falsa asseverazione circa l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1 dell’art. 19 della L. 241/90

assevera che “Il sottoscritto dichiara inoltre che l’allegato progetto è compilato in piena conformità alle norme di legge e dei vigenti regolamenti comunali, nei riguardi pure delle proprietà confinanti essendo consapevole che il permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi”.

Nel modello di segnalazione di inizio attività (SCIA) ordinario e alternativo al permesso di costruire, il titolare dello stesso:

consapevole delle sanzioni penali previste dalla legge per le false dichiarazioni e attestazioni (art. 76 del d.P.R. n. 445/2000 e Codice Penale), sotto la propria responsabilità,

dichiara “di essere consapevole che la presente segnalazione non può comportare limitazione dei diritti dei terzi, fermo restando quanto previsto dall’articolo 19, comma 6-ter, della l. n. 241/1990”.

Anche in questo caso, il tecnico:

in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, consapevole di essere passibile dell’ulteriore sanzione penale nel caso di falsa asseverazione circa l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1 dell’art. 19 della l. n. 241/90,

dichiara “che l’allegato progetto è compilato in piena conformità alle norme di legge e dei vigenti regolamenti comunali, nei riguardi pure delle proprietà confinanti essendo consapevole che la presente segnalazione non può comportare limitazione dei diritti dei terzi, fermo restando quanto previsto dall’articolo 19, comma 6-ter, della l. n. 241/1990”.

Le proposte di emendamento

Sul diritto dei terzi e sulle sanzioni penali a carico dei professionisti sono già intervenuti i Consigli Nazionali degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, e degli Ingegneri e la Fondazione Inarcassa, che hanno chiesto al Parlamento di stralciare questa parte.

Sull’argomento sono state presentate diverse proposte di emendamento, tra le quali segnaliamo i seguenti:

1.211 (Forza Italia), 1.214 (Noi per il centro) e 1.215 (Lega), 1.220 (Lega), 1.225 (Azione), 1.266 (Misto), che chiedono di sopprimere dal citato comma 3-ter il secondo, terzo e quarto periodo, lasciando solo il primo (“L'applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi”);
1.219 (Lega), 1.246 (Misto), 1.247 (Lega), 1.263 (Alleanza Verdi e Sinistra), 1.264 (Lega), che chiedono di sopprimere interamente il comma 3-ter;
1.265 (Forza Italia), che chiede la sostituzione del comma 3-ter con il seguente: “Le disposizioni contenute nel presente articolo attengono esclusivamente alle tolleranze costruttive che non costituiscono violazione edilizia; si intendono pertanto fatti salvi gli eventuali diritti di terzi”.

Sembrerebbe, dunque, ci sia una convergenza di intenti orizzontale in Parlamento che voglia rimodulare il contenuto del comma 3-ter eliminando la verifica del tecnico e le relative sanzioni penali.