Dal Salva Casa al Salva Milano: ecco l’emendamento per l’edilizia sostitutiva

La rigenerazione urbana attraverso l’edilizia sostitutiva: nel ddl di conversione del D.L. n. 69/2024 una modifica alla SCIA alternativa al permesso di costruire

di Redazione tecnica - 16/07/2024

Nell’attesa che il legislatore si convinca dell’assoluta necessità di riforma della normativa edilizia, tra le problematiche affrontate (e mai risolte) degli ultimi anni vi è certamente la definizione di “ristrutturazione edilizia”.

Ristrutturazione edilizia: cosa dice il d.P.R. n. 380/2001

Una definizione contenuta nell’art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) su cui occorre prendere in considerazione anche quanto stabilito ai successivi artt. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire), comma 1, lettera c) e art. 23 (Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire), comma 01.

La difficoltà più grande su cui si è ampiamente discusso negli ultimi anni riguarda l’intervento di demolizione e ricostruzione che, a determinate condizioni, anche in presenza di diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico, o con aumento di volumetria, può essere ammesso all’interno della definizione di “ristrutturazione edilizia”. Aspetto questo determinante non solo dal punto di vista edilizio ma anche fiscale potendo questi interventi accedere alle diverse formule di bonus edilizi (cosa impossibile per gli interventi di nuova costruzione).

L’attuale versione dell’art. 3, comma 1, lettera d), del TUE, definisce “interventi di ristrutturazione edilizia”:

“gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

Le problematiche su Milano e Italiane

Secondo le vicende giudiziarie che hanno coinvolto soprattutto la città di Milano (ma sono estensibili a tutto il territorio nazionale), si pone il problema relativo agli interventi di demolizione e ricostruzione con accorpamento di volumetrie esistenti.

L’art. 23, comma 01, lettera b), del TUE dispone che sono soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire:

“gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate”.

L’art. 41-quienquies della Legge urbanistica n. 1150/1942, al comma 1 dispone:

“Nei Comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero siano consentite altezze superiori a metri 25, non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona e contenenti la disposizione planivolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa”.

Considerato che il d.P.R. n. 380/2001 consente la ristrutturazione edilizia anche accorpando volumi ubicati in area di sedime differente, in sede di conversione del Decreto Salva Casa è stato chiesto di chiarire se l’obbligo di approvazione del piano particolareggiato vale unicamente per le nuove costruzioni oppure anche nel caso di ristrutturazione edilizia con accorpamento di volumetrie.

Una differenza sostanziale da cui discende la liceità di molti interventi già realizzati sia su Milano che sul territorio nazionale.

L’emendamento al Salva Casa

Al fine di risolvere questo “dubbio normativo” che sta coinvolgendo i tribunali e sconvolgendo l’attività edilizia di molti paesi, è stato proposto un emendamento mediante il quale:

all’art. 23, comma 1, lett. b), del TUE, sono abrogate le seguenti parole: “in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate” che sono sostituite dalle seguenti: “in difetto, è sempre possibile la legittima realizzazione degli interventi di cui alla presente lettera, di quelli di cui alla successiva lett. c), nonché degli interventi previsti dall’art. 3 lett. d) anche tramite accorpamento di volumetrie ubicate su aree di sedime diverse, già realizzati o in corso di esecuzione alla data di entrata in vigore della presente legge, tramite richiesta di permesso di costruire, da presentarsi entro il termine di 180 giorni, che dovrà essere rilasciato previa corresponsione degli oneri per legge dovuti”;
all’art. 3, comma 1, lett. d), terzo periodo, del TUE, dopo la parola “sedime” sono aggiunte le seguenti: “purché nel medesimo lotto”;
all’art. 3, comma 1, lett. d), del TUE, è aggiunto, alla fine, il seguente periodo: “L’art. 41-quinquies (della Legge n. 1150/1942, n.d.r.) è interpretato nel senso che esso si applica agli interventi di nuova costruzione e non si applica agli interventi di cui alla presente lettera”;
all’art. 41-quinquies della Legge n. 1150/1942, è aggiunto alla fine il seguente periodo:
“Possono essere altresì realizzati con interventi diretti ove il titolo edilizio attesti la sussistenza delle urbanizzazioni primarie e con atto d’obbligo sia sottoscritto l’impegno a realizzare quota parte delle urbanizzazioni secondarie, ai sensi dell’art. 16, commi 2 e 2 bis, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380”.

Nei prossimi giorni si conoscerà probabilmente la versione definitiva del Decreto Salva Casa e la prossima versione del Testo Unico Edilizia.

Le dichiarazioni di Erica Mazzetti (Forza Italia)

“Il governo ha approvato in cdm il Salva-casa da convertire in legge a breve e ha colto l'occasione per provare ad inserire l'emendamento "Salva-Milano". Stiamo lavorando e vogliamo intervenire con chiarezza, tenendo conto degli interessi di tutti, come stiamo facendo in queste intense settimane, con il lavoro dei gruppi parlamentari e del governo. Ho ascoltato le varie posizioni, le proposte e le critiche. Lavoremo per fare una sintesi ma voglio assicurare che, da parte di Forza Italia, c'è il massimo impegno concreto per tutelare, in primo luogo, coloro che hanno acquistato casa, ma anche per i professionisti e gli imprenditori, senza che ciò si trasformi in un liberi-tutti. La magistratura fa il suo sacrosanto dovere ma è la politica a dover risolvere, una volta per tutte, quelle lacune che troppe volte sono presenti nel settore, anche a causa di una eccessiva mole di norme e competenze. Questo è solo un caso, ma l'Italia ne è piena e servirà un intervento normativo a carattare generale, per non avere tanti altri fasi Milano che non fanno bene a tutta la Nazione”.

Queste le parole di Erica Mazzetti, Deputata di Forza Italia, componente VIII Commissione Ambiente e responsabile dipartimento lavori pubblici di FI, nonché relatrice del provvedimento. “Il Salva-Milano – rileva Mazzetti - è un intervento necessario ma dobbiamo affrontarlo con cognizione, facendo una norma chiara senza pregiudicare altre situazioni. Il "caso Milano" è particolare e delicato, che stiamo affrontando, ma dobbiamo anche trovare una modalità per evitare che la nazione sia vincolata per mesi".

“È quanto previsto – spiega Mazzetti – dai tecnici del ministero con l'opzione formulata, che prevede una conferenza Stato-regione per definire i congrui atti abilitativi per gli interventi edilizi; pertanto, fino al termine del tempo indicato, nessuna amministrazione rilascerà un titolo edilizio. Noi stiamo proponendo in alternativa di lasciare tutto invariato per il rilascio di atti abilitativi fino alla conclusine dei sei mesi, affinché non ci sia un buco normativo preoccupante".

“Come Forza Italia, grazie ai colleghi di commissione e al Capogruppo Barelli, siamo impegnati – conclude la deputata di Forza Italia Mazzetti – per proporre soluzioni politiche affinché tutto si risolva. Contestualmente, da mesi, sto lavorando sia come responsabile dipartimento Lavori pubblici di Forza Italia sia come presidente dell'Intergruppo parlamentare Progetto Italia, merito di un eccellente CTS, una proposta di legge per superare il problema, non per Milano ma per l'intera nazione, con un nuovo testo unico delle costruzioni che dovrà superare tutte le norme e fare una corretta ricognizione dei principi e delle competenze".