Abusi edilizi: la procedura per ottenere la sanatoria

Sanatoria edilizia: la doppia conformità

Principio cardine per la sanatoria degli abusi edilizi nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali, oppore in assenza di SCIA nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali, è la c.d. "doppia conformità" di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, per ciui fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative,è il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:

• sia al momento della realizzazione dello stesso;
• sia al momento della presentazione della domanda.

Si tratta della c.d. “doppia conformità edilizia”, subordinata anche al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16 dello stesso d.P.R. n. 380/2001.

Il comune ha 60 giorni di tempo per pronunciarsi sulla domanda di sanatoria. In caso di silenzio, la domanda va intesa come respinta (c.d. silenzio-diniego).

Sanatoria edilizia: la documentazione da presentare

La domanda di sanatoria deve essere presentata al Comune in cui si trova l'immobile. La domanda va corredata da alcuni documenti comprendenti:

• relazione tecnica che descrive l'abuso edilizio;
• copia del titolo abilitativo edilizio, se esistente;
• documentazione catastale;
• ricevuta del pagamento della sanzione pecuniaria prevista a titolo di oblazione.

Sanatoria edilizia: le novità per le parziali difformità

Mentre per gli abusi più gravi la procedura di sanatoria è rimasta immutata, mantenendosi la doppia conformità e il silenzio-rigetto dopo 60 giorni,  il .DL. n. 69/2024 ha introdotto l’art. 36-bis, con una procedura semplificata per la sanatoria di interventi e opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa che può essere ottenuta:

• entro il termine congruo fissato dall’eventuale ordinanza di demolizione;
• fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative.

In questo caso l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Ok alla sanatoria condizionata

È importante sottolineare che si introduce la c.d. “sanatoria condizionata”: in sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono comunque essere sanate.

La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate:

• dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità;
• dalla dichiarazione dell'epoca di realizzazione dell'intervento, provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo dello stesso d.P.R. n. 380/2001, oppure dalla dichiarazione del tecnico attestante la data di realizzazione;

Se gli interventi sono realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria l’Amministrazione si pronuncia entro 45 giorni decorsi i quali la richiesta si intende accolta (c.d. silenzio-assenso). Alle SCIA si applica il termine di cui all'articolo 19, comma 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241 (30 giorni) per la formazione del titolo.

 Nel caso di abusi in zona vincolata, i termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica.

Questi termini possono essere interrotti qualora l'ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, ricominciando a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni prevista dal testo unico edilizia.

È necessario inoltre pagare un’oblazione pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. In caso di abusi in zona vincolata e qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica anche una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. In caso di rigetto si applica la sanzione demolitoria.

Da ricordare che gli interventi realizzati in assenza di CILA o SCIA non possono essere considerati "abusi edilizi" e che per questi è possibile attivare una procedura tardiva di regolarizzazione.

In particolare, ai sensi dell’art. 6-bis, comma 5, del Testo Unico Edilizia la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione. In questo caso si parla di “CILA tardiva”, che non è una procedura di sanatoria di un abuso edilizio ma solo una regolarizzazione di tipo amministrativo (cosa ben diversa).

Secondo quanto disposto all’art. 37, comma 1, del TUE, la realizzazione di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

Anche in questo caso, fermo restando quanto previsto dall’art. 23, comma 6, del TUE, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.