Testo Unico Edilizia e Salva Casa: ecco il Dossier della Camera

Le modifiche al Testo Unico Edilizia

L'articolo 1, modificato in sede referente, reca modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) con riguardo ai seguenti istituti:

• interventi di edilizia libera (lettera a);
• definizione dello stato legittimo degli immobili (lettera b);
• mutamento della destinazione d'uso in relazione alle singole unità immobiliari (lettera c);
• opere acquisite dal comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (lettera d);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (lettera e);
• tolleranze costruttive (lettera f).

Prima di entrare nel dettaglio delle modifiche al TUE, da rilevare la modifica dell’art. 1, comma 2 mediante il quale si prevede che le entrate derivanti da talune disposizioni introdotte nel testo unico in materia edilizia (TUE) dal decreto-legge siano destinate, nella misura di un terzo delle risorse complessive, ad interventi vari in materia ambientale.

Edilizia libera

La lettera a) estende anche ai porticati rientranti all'interno dell'edificio la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA). Nel corso dell'esame in sede referente, è stato specificato che la norma di favore non si applica ai porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicenti aree pubbliche.

La lettera a) introduce, inoltre, al comma 1 dell'articolo 6, la lettera b-ter), che assoggetta al regime di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera. Nel corso dell'esame in sede referente, è stato precisato che la disciplina della lettera b-ter) si applica alle tende a pergola con telo retrattile anche se bioclimatiche.

Si è inoltre introdotta in sede referente la possibilità, alle condizioni individuate, del recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (lettera 0a)).

Stato legittimo

La lettera b) novella il comma 1-bis dell'articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare, al fine di prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• lo stato legittimo determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

La medesima lettera, inoltre, stabilisce i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, e che ai fini della determinazione dello stato illegittimo concorre il pagamento di determinate sanzioni previste dal TUE.

Nel corso dell'esame in sede referente è stato precisato che la disposizione che consente di fornire determinati altri elementi probanti nel caso in cui l'immobile sia stato realizzato in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, è applicabile anche ai casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile, oltre che la copia, l'estratto.

Nel corso dell'esame in sede referente, inoltre, è stato precisato che:

• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio di cui all'articolo 1117 del codice civile;
• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Cambio di destinazione d’uso

La lettera c), modificata nel corso dell'esame in sede referente, integra l'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, in particolare ammettendo, a determinate condizioni, il mutamento di destinazione d'uso sia all'interno della stessa categoria funzionale, sia tra categorie funzionali diverse (in quest'ultimo caso, purché finalizzato a conformarsi alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile).

Con una modifica apportata in sede referente si è previsto che, ai fini dell'articolo in commento, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi in edilizia libera.

In sede referente si è disposto che il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio, a seconda dei casi, della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o del titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso. Si è inoltre precisato che le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le Regioni di prevedere livelli ulteriori di semplificazione, e che il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile è consentito subordinatamente al rilascio dei suddetti titoli.

Certificato di agibilità

La lettera c-bis), introdotta nel corso dell'esame in sede referente, integra l'articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici, al fine di prevedere i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, sino alla definizione dei requisiti stessi ad opera di un decreto ministeriale, in particolare i requisiti di altezza minima e di superficie minima.

In particolare, il tecnico progettista abilitato assevera, ai fini della segnalazione certificata di inizio attività, e previo rispetto di altre condizioni, la suddetta conformità nei seguenti casi:

• locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

Demolizione abusi edilizi e procedimento di alienazione

La lettera c-ter, introdotta nel corso dell'esame in sede referente, modifica l'articolo 31, comma 3, del TUE, introducendo la possibilità di prorogare il termine ordinario per la demolizione e il ripristino dei luoghi, pari a 90 giorni dall'ingiunzione. In particolare, viene previsto che il termine può essere prorogato con atto motivato del Comune fino ad un massimo di 240 giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobili all'epoca di adozione dell'ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

La lettera d) integra l'articolo 31, comma 5, del TUE, che disciplina le vicende riguardanti le opere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune nel caso in cui il responsabile di interventi, in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall'ingiunzione di rimozione o di demolizione. In particolare, sono aggiunti, tra gli interessi da considerare nella delibera del consiglio comunale che deroga al generale obbligo di demolizione, quelli culturali e paesaggistici. Si introduce inoltre la possibilità per il Comune, nei casi in cui l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell'assetto idrogeologico, di alienare il bene e l'area di sedime, nel rispetto di determinate prescrizioni.

Variazioni essenziali e sanzioni per gli interventi in parziale difformità dal pdc

La lettera d-bis), introdotta nel corso dell'esame in sede referente, sopprime il secondo periodo dell'articolo 32, comma 3, del TUE, che delimita quali interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali siano da considerarsi variazione essenziale.

La lettera e) modifica il comma 2 dell'articolo 34 del TUE, che disciplina gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, incrementando le sanzioni, rispettivamente, al triplo del costo di produzione e al triplo del valore venale.

Tolleranze costruttive

La lettera f) modifica l'articolo 34-bis del TUE, che disciplina le tolleranze costruttive, introducendo deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l'altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

In particolare, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m²;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (limite inserito nel corso dell'esame in sede referente).

La lettera f) introduce, inoltre, il comma 2-bis per specificare, agli stessi fini e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 dell'art. 34-bis TUE (che elenca le altre irregolarità da considerarsi tolleranze esecutive), per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, quali opere costituiscono inoltre tolleranze esecutive.

La lettera f), come risultante dalle modifiche introdotte in sede referente, introduce poi il comma 3-bis, prevedendo disposizioni specifiche per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche disciplinate all'articolo 83 del TUE (che disciplina le opere interessate dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e i gradi di sismicità) ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti ministeriali contenenti le norme tecniche di costruzione in zone sismiche.

Parziale difformità dal titolo: casi particolari

La lettera f-bis), inserita in sede referente, introduce una disciplina finalizzata a regolare casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo. In particolare viene disciplinata la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell'entrata in vigore della c.d. legge Bucalossi del 1977. Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, alle condizioni individuate, alla disciplina delle tolleranze costruttive introdotta dal decreto-legge.

Sanatoria edilizia

Le lettere g), h), e i), modificate nel corso dell'esame in sede referente, novellando gli articoli 36 e 37 del TUE, operano un superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o totale difformità nelle ipotesi di cui all'articolo 31.

In particolare, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:

1. gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all'articolo 23 del TUE, per i quali, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l'attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all'epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36);
2. gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia "semplice" di cui all'articolo 22 del TUE, per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all'epoca della realizzazione dell'intervento (nuovo articolo 36-bis).

Nei casi di difformità parziali si introduce la cd. sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all'esecuzione di interventi per rendere l'opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento del doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 30.984 €).

Infine, l'articolo 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) viene modificato estendendo anche in questi casi il nuovo regime in merito all'eliminazione della «doppia conformità» lasciando in questo caso invariata la sanzione pecuniaria prevista dalla normativa vigente (doppio aumento del valore venale e comunque in misura non inferiore a 516 euro).

Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19

L'articolo 2 reca disposizioni finalizzate al mantenimento, senza limiti temporali, delle strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante l'emergenza sanitaria da Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del presente decreto-legge. Sono a tal fine disciplinati i requisiti per il mantenimento (comma 1) e la procedura da seguire da parte degli interessati per ottenerlo (commi 2-4). Viene inoltre stabilito (al comma 5, che ha subito una modifica di carattere formale in sede referente) che l'applicazione delle disposizioni del presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi e sono dettate disposizioni volte a stabilire l'usuale clausola di invarianza finanziaria e a disporre che il mantenimento delle strutture di proprietà di amministrazioni pubbliche avviene nell'ambito delle risorse disponibili a legislazione vigente.

Disposizioni a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963

L'articolo 2-bis, introdotto in sede referente, reca disposizioni finalizzate all'ottenimento del certificato di abitabilità o di agibilità per le unità immobiliari e gli edifici pubblici assistiti dai benefici previsti dalla legislazione nazionale a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963.

Norme finali e di coordinamento

L'articolo 3, comma 1, prevede che non siano soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati (entro il 24 maggio 2024) che rispettino taluni limiti di tolleranza costruttiva - introdotti nel testo unico in materia edilizia dal presente decreto legge - relativi all'altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e agli altri parametri delle singole unità immobiliari.

Il comma 2, modificato in sede referente, dispone circa l'applicabilità di talune misure inerenti alle tolleranze costruttive all'attività edilizia delle pubbliche amministrazioni. Si tratta, anche in questo caso, di misure introdotte nel testo unico in materia edilizia dal presente decreto-legge.

Il comma 3 reca disposizioni inerenti al recupero di risorse finanziarie in ragione della riduzione delle entrate erariali dello Stato conseguente all'acquisizione in proprietà, a titolo non oneroso, da parte di regioni o enti locali, di immobili già utilizzati a titolo oneroso.

Il comma 4 esclude la restituzione di somme già versate in favore di soggetti che presentino la richiesta di permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, in relazione a taluni interventi realizzati in parziale difformità disciplinati dal presente decreto-legge.

Nel corso dell'esame in sede referente è stato introdotto un nuovo comma 4-bis concernente l'applicabilità di talune disposizioni (introdotte nel TUE dal presente decreto-legge) in materia di accertamento di conformità, nelle ipotesi di mancato previo accertamento della compatibilità paesaggistica.

Entrata in vigore

L'articolo 4, non modificato in sede referente, dispone infine l'entrata in vigore del decreto-legge in esame il 30 maggio 2024.