Sanatoria edilizia 2024: ecco come gestire difformità e abusi dopo la Legge n. 105/2024

Con la pubblicazione della Legge n. 105/2024 di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 cambia la gestione delle difformità e abusi ai sensi del d.P.R. n. 380/2001

di Gianluca Oreto - 29/07/2024

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), si conclude il percorso previsto dal Governo (e confermato/integrato dal Parlamento) per semplificare molte delle disposizioni contenute nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Un percorso nato dalla consapevolezza che molte delle disposizioni previste dal Testo Unico Edilizia (TUE) avrebbero come unico risultato quello di demolire le infinite piccole e grandi difformità edilizie di cui è composto il patrimonio immobiliare e insanabile utilizzando gli strumenti normativi precedenti al Salva Casa.

Stato legittimo e tolleranze costruttive

Nella gestione delle difformità edilizia adesso cambia tutto. Prima di verificare quale delle nuove procedure sananti si potranno attivare, sarà necessario verificare:

lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE);
le eventuali tolleranze costruttive-esecutive (art. 34-bis, TUE).

Relativamente allo stato legittimo, a parte la documentazione necessaria per la sua verifica, la grande novità riguarda l’effetto delle sanzioni alternative alla demolizione di cui agli artt. 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità) e 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire). L'integrale corresponsione delle due sanzioni alternative alla demolizione, pur non producendo i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'art. 36 (così come espressamente previsto all’art. 38, comma 2 per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato), concorre adesso alla determinazione dello stato legittimo.

Per quanto riguarda, invece, le tolleranze costruttive-esecutive, il legislatore ha previsto nuove fattispecie per cui per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ciò che prima poteva rappresentare una difformità edilizia da sanare, adesso non lo è più.

Difformità vs abuso edilizio

A questo punto, determinato lo stato legittimo, verificato lo stato dei luoghi e determinate le eventuali tolleranze costruttive-esecutive che non costituiscono violazioni edilizie, è necessario distinguere tra interventi realizzati che avrebbero richiesto:

la CILA o la SCIA;
il permesso di costruire.

Nel caso di CILA e SCIA, sempre che non siano state violate le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia, l’intervento può essere regolarizzato mediante una procedura “tardiva”.

L’art. 6-bis, comma 5, del TUE prevede che la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Sanzione ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

L’art. 37 del TUE dispone che gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA comporta una sanzione pecuniaria da 516 a 10,329 euro, ridotta a 516 euro se la segnalazione certificata di inizio attività è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Nel caso di interventi che avrebbero richiesto il permesso di costruire, adesso occorre fare distinguo tra diverse fattispecie:

varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della Legge n. 10/1977 e che non sono riconducibili ai casi di tolleranza di cui all’art. 34-bis del TUE;
interventi realizzati in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o SCIA alternativa;
interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
variazioni essenziali.

Varianti ante 77

La Legge n. 10/1977 (Legge Bucalossi) ha previsto, tra le altre cose, il principio per cui l'esercizio del diritto a costruire è subordinato ad una concessione edilizia rilasciata dal Comune, superando in tal modo il precedente regime della licenza edilizia. Da questo momento, dunque, tutte le varianti in corso d’opera al permesso di costruire dovevano essere obbligatoriamente assentite dal Comune.

Sono rimaste nel “limbo” tutte le varianti realizzate fino all’entrata in vigore di questa legge (30 gennaio 1977) e mai dichiarate.

Per risolvere la problematica, il Decreto Salva Casa ha introdotto l’art. 34-bis nel Testo Unico Edilizia, rubricato “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo” che dispone la possibilità di regolarizzare questi interventi che fuoriescono dai casi di difformità costruttiva-esecutiva, mediante:

presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
accertamento della data di realizzazione dell’intervento (utilizzando la stessa documentazione di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE);
pagamento di una sanzione determinata ai sensi del comma 5 del nuovo art. 36-bis.

Viene anche previsto che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34 del TUE, alla disciplina delle tolleranze costruttive, alle seguenti condizioni:

non sia stato emesso, in seguito alle citate verifiche, un ordine di demolizione o riduzione in pristino;
sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi della disciplina dell’annullamento d'ufficio recata dall’art. 21-nonies della L. 241/1990.

Sanatoria ordinaria per gli “abusi maggiori”

L’art. 36 del TUE consente adesso la sanatoria degli interventi realizzati in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa.

A seguito del Salva Casa l’unica grande differenza è che questa procedura (che riguarda gli abusi “maggiori”) non potrà essere più utilizzata per le variazioni essenziali che adesso potranno essere gestite mediante la nuova procedura di cui all’art. 36-bis del TUE.

In questo caso, per sanare l’abuso si dovrà:

presentare un permesso di costruire in sanatoria;
dimostrare la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (la doppia conformità):
pagare la sanzione relativa al contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Da non dimenticare che nel caso di istanza presentata ai sensi dell’art. 36 vige il silenzio-rigetto dopo 60 giorni. Se dopo 60 giorni dalla presentazione il Comune non risponde, cioè, l’istanza si intende rifiutata.

Sanatoria semplificata per le parziali difformità e le variazioni essenziali

Altra grande novità inserita nel Testo Unico Edilizia è l’art. 36-bis che consente la regolarizzazione:

delle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività;
degli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'art. 37 del TUE;
delle variazioni essenziali di cui all’art. 32 del TUE (innovazione inserita dal Parlamento nel corso della conversione in legge).

Ciò che differenzia questa procedura di sanatoria rispetto a quella di cui all’art. 36 del TUE è che:

l’intervento potrà essere sanato se risulti conforme:
alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione;
è previsto che lo sportello unico possa condizionare il rilascio del permesso in sanatoria alla preventiva attuazione, entro un termine assegnato, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate;
consente anche la sanatoria “strutturale” seguendo le disposizioni indicate all’art. 34-bis, comma 3-bis, del TUE;
prevede il silenzio-assenso se sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale non si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni.

Da ricordare che questa procedura:

consente la regolarizzazione anche degli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica (serve il parere dell'autorità preposta alla gestione del vincolo in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento), anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati (sul quale vige il silenzio-assenso dopo 90 giorni);
prevede sempre il pagamento delle sanzioni per ottenere il PdC o la SCIA in sanatoria.

Le sanzioni

Relativamente alle sanzioni, il comma 5, art. 36-bis prevede che il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria e la regolarizzazione delle varianti ante ’77 sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.