Tutto sul Salva Casa dopo la Legge n. 105/2024

Le modifiche al Testo Unico Edilizia

Tra le principali modifiche apportate dall'art. 1 del D.L. n. 69/2024, che riguardano il Testo Unico Edilizia e che saranno approfondite nella presente pubblicazione:

• l’inserimento del comma 1-quater all’art. 2-bis, relativo agli interventi di recupero dei sottotetti;
• la modifica del comma 1, art. 6 (Attività edilizia libera) relativamente alle vetrate panoramiche (lettera b-bis) già presente a partire dal Decreto-Legge 9 agosto 2022, n. 115, convertito con modificazioni dalla L. 21 settembre 2022, n. 142) e alle pergotende (lettera b-ter);
• la modifica della definizione di stato legittimo di cui al comma 1-bis, art. 9-bis (Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili), che ha meglio definito le condizioni per poter utilizzare il titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, e l'inserimento del comma 1-ter, che isola la verifica dello stato legittimo delle singole unità immobiliari rispetto alle difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio (e viceversa);
• la modifica del comma 2, art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire), nel caso di mutamenti della destinazione d'uso;
• le modifiche all’art. 23-ter (Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante) sul cambio di destinazione d’uso;
• l’inserimento dei commi 5-bis, 5-ter, 5-quater, all’art. 24 (Agibilità) che prevedono delle deroghe per le piccole unità immobiliari;
• la modifica del comma 3, art. 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali), che consente maggior tempo (proroga fino a 240 giorni rispetto ai 90 giorni previsti) per la demolizione dell’abuso edilizio e ripristino dello stato dei luoghi, e del comma 5 relativo al procedimento di alienazione dell'immobile acquisito dalla pubblica amministrazione;
• la modifica del comma 3, art. 32 (Determinazione delle variazioni essenziali), in cui si elimina il riferimento agli interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico , ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, da considerare variazione essenziale;
• la modifica del comma 2, art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di Costruire), a seguito della quale aumenta la sanzione alternativa alla demolizione;
• l'importante modifica dell’art. 34-bis (Tolleranze costruttive) applicabile agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024;
• l’inserimento del nuovo art. 34-ter all’interno del TUE che dovrebbe risolvere il problema delle difformità relative a varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili alle tolleranze di cui all’art. 34-bis;
• la modifica del dell'art. 36 (Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità) che esclude dalla sanatoria ordinaria le variazioni essenziali (riconducibili adesso alla nuova sanatoria semplificata di cui all'art. 36-bis);
• l’inserimento dell'art. 36-bis (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali) che consente l'utilizzo di una nuova procedura di sanatoria per le parziali difformità e le variazioni essenziali;
• la modifica del comma 1, art. 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) che incrementa la sanzione in caso di interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata.

Di seguito le disposizioni del Testo Unico Edilizia modificate dal Decreto Salva Casa:

L’articolo 1, comma 2, del D.L. n. 69/2024 prevede che le entrate derivanti da talune disposizioni introdotte nel testo unico in materia edilizia (TUE) siano destinate, nella misura di un terzo delle risorse complessive, ad interventi vari in materia ambientale. In particolare, stiamo parlando delle seguenti disposizioni:

• articolo 31, comma 5, “secondo e quarto periodo” (secondo una modifica approvata dalla Camera), del TUE, come modificato dall’articolo 1, comma 1, lettera d) del presente decreto-legge;
• articolo 34-ter del TUE (concernente “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”) introdotto, con modifica approvata dalla Camera, dall’articolo 1, comma 1, lettera f-bis) del presente decreto-legge;
• articolo 36-bis, “commi 5 e 5-bis” (secondo una modifica approvata dalla Camera), del TUE, introdotti dall’articolo 1, comma 1, lettera h) del presente decreto-legge.

Un terzo delle suddette entrate saranno destinati alle seguenti finalità:

• demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale, fatta salva la ripetizione delle spese nei confronti del responsabile;
• completamento o demolizione delle opere pubbliche comunali inserite nell’elenco-anagrafe nazionale delle opere pubbliche incompiute di cui all’art. 44-bis del DL n. 201/2011; si dovrà altresì tenere conto dei criteri di adattabilità delle opere in oggetto ai fini del loro riutilizzo, nonché dei criteri che indicano le ulteriori destinazioni a cui può essere adibita ogni singola opera, secondo quanto stabilito dal citato art. 44-bis, al comma 5 (tale finalità è stata introdotta nel corso dell’esame alla Camera);
• realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, anche finalizzati (secondo una specificazione introdotta dalla Camera) all'incremento dell'offerta abitativa;
• riqualificazione di aree urbane degradate;
• recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione;
• iniziative economiche, sociali, culturali;
• recupero ambientale;
• consolidamento di immobili per la prevenzione del rischio idrogeologico.

Si ricorda che l’art. 44-bis, del D.L. n. 201/2011, convertito dalla Legge n. 214/2011, prevede l’istituzione di un elenco-anagrafe nazionale delle opere pubbliche incompiute presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, articolato a livello regionale mediante l’istituzione di elenchi-anagrafe presso gli assessorati regionali competenti per le opere pubbliche.

Per "opera pubblica incompiuta" si intende l’opera che non è stata completata:

• per mancanza di fondi;
• per cause tecniche;
• per sopravvenute nuove norme tecniche o disposizioni di legge;
• per liquidazione giudiziale dell’impresa appaltatrice;
• per il mancato interesse al completamento da parte del gestore.

Il comma 2 del medesimo art. 44-bis stabilisce che debba intendersi “incompiuta” anche l’opera pubblica non rispondente a tutti i requisiti previsti dal capitolato e dal relativo progetto esecutivo e che non risulta fruibile dalla collettività.

Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da COVID-19

L'art. 2 del D.L. n. 69/2024 prevede una particolare disciplina per le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da COVID-19. Sono poche le modifiche apportate dal Parlamento nel corso della conversione in legge del provvedimento i cui contenuti sono praticamente rimasti immutati rispetto alla versione predisposta dal Governo.

Di seguito i contenuti dei 4 commi di cui si compone l'art. 2:

1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali o educative durante lo stato di emergenza nazionale dichiarato in conseguenza del rischio sanitario connesso all’insorgenza di patologie derivanti da agenti virali trasmissibili del COVID-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del presente decreto possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale di cui all’articolo 6, comma 1, lettera e-bis), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità.

2. Per le finalità di cui al comma 1, gli interessati presentano una comunicazione di inizio lavori asseverata ai sensi dell’articolo 6-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001. Resta ferma la facoltà per il comune territorialmente competente di richiedere in qualsiasi momento la rimozione delle strutture, con provvedimento motivato, nel caso in cui sia rilevata la non conformità dell’opera alle prescrizioni e ai requisiti di cui al comma 1.

3. Nella comunicazione di cui al comma 2, primo periodo, sono indicate le comprovate e obiettive esigenze di cui al comma 1 ed è altresì indicata l’epoca di realizzazione della struttura, con allegazione della documentazione di cui al comma 4.

4. Al fine di provare l’epoca di realizzazione dell’intervento il tecnico allega la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della struttura con la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. 5. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Dall’attuazione delle medesime disposizioni non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica. Le amministrazioni pubbliche provvedono al mantenimento delle strutture di loro proprietà nell’ambito delle risorse umane, strumentali e finanziarie disponibili a legislazione vigente.

Sostanzialmente, a seguito di questa disposizione, fatte salve (come per qualsiasi intervento, anche di edilizia libera) le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (…), le strutture amovibili realizzate per durante l'emergenza da COVID-19 potranno essere mantenute in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità.

Per poter mantenere queste strutture sarà necessario:

• presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’art. 6-bis del Testo Unico Edilizia;
• all'interno della CILA indicare le comprovate e obiettive esigenze e l'epoca di realizzazione della struttura predisponendo la stessa documentazione necessaria utilizzabile per lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE).

Resta ferma:

• la facoltà per il comune territorialmente competente di richiedere in qualsiasi momento la rimozione delle strutture, con provvedimento motivato, nel caso in cui sia rilevata la non conformità dell’opera alle prescrizioni e ai requisiti previsti;
• l'applicazione delle sanzioni penali in caso di dichiarazione falsa o mendace;
• la non limitazione dei diritti dei terzi.

Disposizioni in favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963

L'art. 2-bis del D.L. n. 69/2024, inserito durante il percorso di conversione in legge, dispone:

1. Per le unità immobiliari e gli edifici pubblici assistiti dai benefìci previsti dalla legge 4 novembre 1963, n. 1457, il rilascio del certificato di collaudo o di regolare esecuzione ovvero l’accertamento dello stato dei lavori sulla base dei quali è stata erogata la rata di saldo del contributo tiene luogo, a tutti gli effetti, del certificato di abitabilità o di agibilità, ferma restando la conformità delle opere realizzate alla disciplina edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione dell’intervento edilizio.

L’articolo 2-bis reca disposizioni finalizzate all’ottenimento del certificato di abitabilità o di agibilità per le unità immobiliari e gli edifici pubblici assistiti dai benefici previsti dalla legislazione nazionale a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963. Tale disposizione si applica alle unità immobiliari e agli edifici pubblici assistiti dai benefici previsti dalla Legge n. 1457/1963 a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963.

Per tali unità ed edifici viene previsto che il rilascio del certificato di collaudo o del certificato di regolare esecuzione, o l'accertamento dello stato dei lavori sulla base dei quali è stata erogata la rata di saldo del contributo, tiene luogo, a tutti gli effetti, del certificato di abitabilità o di agibilità, ferma restando la conformità delle opere realizzate alla disciplina edilizia e urbanistica vigente al momento di realizzazione dell'intervento edilizio.

Tale articolo riproduce le disposizioni pressoché identiche previste dall’art. 15, comma 47, della Legge regionale Friuli Venezia Giulia 15 maggio 2002, n. 13.

Norme finali e di coordinamento

L'art. 3 del D.L. n. 69/2024, modificato durante il percorso di conversione in legge, dispone:

1. Gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 di cui all’articolo 34-bis, comma 1-bis, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono soggetti al regime di cui all’articolo 2, comma 1, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31.

2. Le disposizioni di cui all’articolo 34-bis, commi 1-bis, 2-bis e 3-bis, e all’articolo 36-bis, ad eccezione dei commi 5 e 5-bis, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 si applicano, in quanto compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165. Le predette amministrazioni possono dichiarare le tolleranze di cui all’articolo 34-bis, commi 1-bis e 2-bis, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 mediante il proprio personale deputato allo svolgimento delle ordinarie mansioni tecniche nel settore dell’edilizia. Per le finalità di cui al primo periodo,  le amministrazioni pubbliche possono in ogni caso avvalersi del supporto e della collaborazione di altre amministrazioni pubbliche ovvero di soggetti terzi. Le amministrazioni pubbliche interessate dalle disposizioni di cui al presente comma provvedono agli adempimenti ivi previsti nell’ambito delle risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente, senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.

3. All’articolo 56-bis del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98, dopo il comma 7 è inserito il seguente:

«7-bis. I decreti di cui al comma 7, limitatamente alle annualità pregresse, prevedono che la riduzione delle entrate erariali corrispondente ovvero il recupero siano ripartiti in un numero di annualità pari a quelle intercorrenti fra il trasferimento dell’immobile e l’adozione del decreto.».

4. La presentazione della richiesta di permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, non dà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dall’amministrazione comunale o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del presente decreto.

4-bis. Le disposizioni dei commi 4, 5, 5-bis e 6 dell’articolo 36-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, introdotto dall’articolo 1 del presente decreto, si applicano anche agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006 per i quali il titolo che ne ha previsto la realizzazione è stato rilasciato dagli enti locali senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica. La disposizione del primo periodo del presente comma non si applica agli interventi per i quali è stato conseguito un titolo abilitativo in sanatoria, a qualsiasi titolo rilasciato o assentito.

Il comma 1 dispone che gli interventi di cui all'Allegato A al d.P.R. n. 31/2027 non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica nel caso delle nuove tolleranze di cui all'art. 34-bis, comma 1-bis, realizzate entro il 24 maggio 2024.

Il successivo comma 2 dispone che la disciplina prevista per le nuove tolleranze e la nuova sanatoria semplificata (senza il pagamento delle sanzioni) si applichi anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165 ovvero "tutte le amministrazioni dello Stato, ivi compresi gli istituti e scuole di ogni ordine e grado e le istituzioni educative, le aziende ed amministrazioni dello Stato ad ordinamento autonomo, le Regioni, le Province, i Comuni, le Comunità montane, e loro consorzi e associazioni, le istituzioni universitarie, gli Istituti autonomi case popolari, le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, tutti gli enti pubblici non economici nazionali, regionali e locali, le amministrazioni, le aziende e gli enti del Servizio sanitario nazionale l'Agenzia per la rappresentanza negoziale delle pubbliche amministrazioni (ARAN) e le Agenzie di cui al decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300".

Per l'applicazione delle nuove tolleranze e l'utilizzo della sanatoria semplificata le amministrazioni pubbliche possono avvalersi del supporto e della collaborazione di altre amministrazioni pubbliche ovvero di soggetti terzi, ma è anche previsto che devono provvedere "nell’ambito delle risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente, senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica" (un controsenso visto che volendo utilizzare "soggetti terzi" non potranno utilizzare risorse economiche).

Il comma 3 reca disposizioni inerenti al recupero delle risorse in ragione della riduzione delle entrate erariali dello Stato conseguente all’acquisizione in proprietà, da parte di regioni o enti locali, di immobili già utilizzati a titolo oneroso dai medesimi enti. A tal fine viene introdotto un nuovo comma 7-bis all’art. 56-bis del Decreto-Legge n. 69/2013 (come convertito dalla legge n. 98/2013).

Il comma 4 stabilisce che la presentazione della richiesta di permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria ai sensi del nuovo art. 36-bis non dà diritto alla restituzione delle somme versate. La norma fa esplicito riferimento a somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dall'amministrazione comunale o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del Decreto-Legge n. 69/2024 (30 maggio 2024).

Il comma 4-bis, introdotto dalla Camera, stabilisce che le disposizioni di cui ai commi 4, 5 e 6 dell’art. 36-bis si applichino anche agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006 sulla base di un titolo rilasciato all’ente locale interessato senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica. Sono comunque esclusi gli interventi che hanno conseguito un titolo abilitativo - a qualsiasi titolo rilasciato o assentito - in sanatoria.