Guida all'acquisto della casa: imposte e agevolazioni 2024

Le imposte sull'acquisto della casa

Quando si acquista una casa, è necessario considerare varie imposte, secondo se si acquista da un'impresa, da un privato e se si tratta dell'acquisto di una prima casa.

Imposte quando si acquista da un'impresa

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, ridotta al 2% se si tratta di prima casa;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro. 

L’IVA si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
• Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte dovute quando si acquista da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro. 

Acquisto prima casa

Per la prima casa, si applicano questi valori:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro.

Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa

Per beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, è necessario soddisfare alcuni requisiti:

• l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha o stabilisce la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto;
• l'acquirente non deve possedere altre abitazioni nello stesso comune;
• l'acquirente non deve aver già beneficiato delle agevolazioni per l'acquisto di una prima casa, a meno che l'immobile precedentemente acquistato non sia stato venduto entro un anno.

Benefici fiscali acquisto prima casa

I principali benefici fiscali per l'acquisto della prima casa includono:

• riduzione dell'imposta di registro al 2%;
• riduzione delle imposte ipotecaria e catastale a 50 euro ciascuna;
• riduzione dell'IVA al 4% se applicabile.

Detrazioni per mutui 

Un altro vantaggio fiscale importante riguarda la possibilità di detrarre gli interessi passivi pagati sui mutui contratti per l'acquisto della prima casa. La detrazione è pari al 19% degli interessi passivi, con un limite massimo di 4.000 euro all'anno.

Per usufruire di questa detrazione, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

• il mutuo deve essere stato contratto nei 12 mesi precedenti o successivi all'acquisto della casa;
• l'immobile deve essere adibito a dimora abituale entro un anno dall'acquisto.

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
•  entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Acquisto prima casa Under 36

Per favorire l'acquisto della prima casa da parte dei giovani, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”, agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Inoltre il Milleproroghe 2024 ha stabilito che le agevolazioni si possono richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.

Agli acquirenti che hanno stipulato un atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della nuova disposizione (29 febbraio 2024) è concesso un credito d’imposta che potrà essere utilizzato nell’anno 2025, pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle dovute qualora fossero state applicate le agevolazioni “prima casa under 36”.

Queste le agevolazioni previste:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Possono beneficiare delle agevolazioni i soggetti che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
•  hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Le agevolazioni si applicano agli immobili A/2, A/3 (abitazioni di tipo economico) , A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11 e alle loro relative pertinenze nelle categorie C/2, C/6 e C/7.