Permesso di costruire annullato: niente fiscalizzazione su opere difformi dal progetto

La cosiddetta “fiscalizzazione dell’abuso” sul permesso di costruire annullato (art. 38 del Testo Unico Edilizia)  è una forma di concessione finalizzata a tutelare l’affidamento riposto dal privato nella legittimità di un titolo edilizio (rilasciato e poi annullato) e, quindi, dell’intervento realizzato in forza di esso.

Affinché venga riconosciuto l’affidamento riposto dal soggetto nella legittimità del titolo, tuttavia, si presuppone che le opere siano state realizzate in conformità allo stesso, non essendo possibile ricorrere all’istituto per un intervento che - pur essendo stato realizzato in forza di un titolo approvato e poi annullato - presenti comunque gravi difformità.

Fiscalizzazione abuso e sanatoria: richiesta doppia conformità

A spiegarlo è il Consiglio di Stato con la sentenza dell’8 luglio 2024, n. 6039, con cui ha rigettato il ricorso proposto per l’annullamento dell’ordine di demolizione relativo ad opere realizzate in difformità sia dagli strumenti urbanistici che dal titolo edilizio; titolo che inizialmente è stato rilasciato, per poi essere annullato dal Comune per cause ad esso imputabili.

La parte ricorrente sostiene in particolare che sarebbe applicabile la cd. fiscalizzazione dell’abuso in virtù di quanto previsto dall’art. 38 dello stesso TUE, che disciplina gli “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”.

I giudici di Palazzo Spada ribadiscono, tuttavia, che sia la fiscalizzazione (ovvero la sostituzione della sanzione demolitoria con quella solo pecuniaria) sia la sanatoria ordinaria - art. 36 del TUE - richiedono obbligatoriamente che sia stata rispettata la conformità alla disciplina urbanistica vigente all’epoca della realizzazione dell’intervento e al momento della presentazione dell’istanza di accertamento.

Qualora le opere non dovessero rispettare la doppia conformità, né la fiscalizzazione né la sanatoria potrebbero essere concesse.

Permesso di costruire annullato: nessuna fiscalizzazione per opere difformi

Nel caso in esame, l’intervento non solo è stato conseguito in difformità dalla disciplina urbanistica, ma anche in difformità dal titolo edilizio che ha in origine autorizzato i lavori, a prescindere dal fatto che questo sia stato poi annullato. non ci si può quindi appellare alla tutela dell’affidamento riposto dal privato nella legittimità del titolo edilizio, poiché l’affidamento presuppone che le opere siano state eseguite in conformità allo stesso. 

In particolare, i lavori in oggetto sono consistiti nella realizzazione di un corpo di fabbrica nuovo e separato rispetto all’immobile preesistente, quando invece la concessione edilizia autorizzava (pur erroneamente) l’ampliamento del fabbricato e non di un minimo ampliamento eseguito nel limite delle tolleranze costruttive. Sul punto, spiega Palazzo Spada, le tolleranze costruttive devono essere circoscritte alle minime divergenze occorse in fase esecutiva e non sono certo ravvisabili nella realizzazione di un nuovo e separato corpo di fabbrica non consentito, peraltro in difformità dalla disciplina urbanistica.

Tale nuovo manufatto è stato peraltro costruito ad una distanza inferiore rispetto a quella del progetto assentito, in violazione di quanto stabilito dal DM n. 1444/1968, che impone i limiti inderogabili da non superare. Nel caso in esame infatti è stato abbia presentato un progetto di variante, omettendo però l’esistenza del secondo piano dell’immobile, dalle cui pareti finestrate doveva essere rispettata una distanza minima di 10 metri.

Per i giudici risulta evidente l’obiettivo di far passare per un ampliamento dell’edificio esistente un nuovo e separato corpo di fabbrica non consentito. È stata peraltro realizzata una cubatura superiore (4.422 mc) a quella astrattamente assentita (4.350 mc), senza considerare i volumi tecnici né la cubatura dell’immobile preesistente e del piano soprastante non dichiarato.

Si conferma dunque che nessun legittimo affidamento può essere invocato - tenuto conto della non veritiera rappresentazione dello stato di fatto (in particolare, indicazione di distanze superiori a quelle reali, mancata indicazione del secondo piano e dell’effettiva consistenza fondiaria) - cosi come non può essere applicata la fiscalizzazione dell’abuso per opere in grave difformità sia dal progetto che dalla disciplina urbanistica. Il ricorso viene respinto.