Salva Casa: il dossier Ance sulle modifiche al Testo Unico Edilizia

Attività edilizia libera, stato legittimo, cambi di destinazione d’uso, tolleranze costruttive ed esecutive, casi particolare di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali, variazioni essenziali immobili vincolati, interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, deroga requisiti igienico sanitari in attesa di riforma, recupero sottotetti, alienazione immobili abusivi, destinazione di una parte dei proventi derivanti dalle sanzioni, strutture amovibili temporanee-covid 19.

Salva Casa: finalità, obiettivi e novità nel dossier ANCE

C’è praticamente tutto quel che occorre sapere sulla Legge n. 105/2024, di conversione con modificazioni del Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), nel dossier predisposto dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) che mette a fuoco tutte le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il nuovo dossier arriva dopo la prima nota esplicativa pubblicata dai costruttori all’indomani della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge n. 105/2024 e ne mantiene la struttura. In premessa ANCE evidenzia come in sede di conversione in legge, il Parlamento abbia approvato alcune delle modifiche da loro richieste, e rileva:

• le finalità e gli obiettivi della Salva Casa;
• le novità e modifiche introdotte durante l’iter parlamentare.

Su finalità e obiettivi, ANCE rileva che “Queste modifiche mirano a semplificare la normativa esistente, ad esempio attraverso un nuovo regime delle tolleranze più ampio nonché misure specifiche per facilitare la vendita degli immobili, come nuove modalità per dimostrare lo stato legittimo e una sanatoria semplificata per molte difformità. Si tratta di un provvedimento che, per la prima volta, tenta di affrontare in modo sistematico alcune problematiche che in passato avevano trovato delle soluzioni "straordinarie" e temporanee. Questo nuovo approccio rappresenta un primo tentativo di risolvere le questioni in maniera più strutturata al fine di migliorare la gestione complessiva di alcune problematiche frequenti nella prassi”.

Per quanto riguarda le novità più rilevanti che, con la legge di conversione, sono state inserite al testo originale decreto-legge ANCE segnala:

• l’estensione della nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria anche alle variazioni essenziali;
• la possibilità di regolarizzare le varianti ante ’77;
• l’eliminazione della previsione che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati;
• la possibilità di attestare la conformità di locali che abbiano superfici e altezze ridotte;
• la possibilità di agevolare il recupero dei sottotetti, ferma restando la disciplina regionale più favorevole.

Tra le proposte emendative di modifica al testo originale del provvedimento i costruttori segnalano:

• ulteriori semplificazioni per la dimostrazione dello stato legittimo;
• applicazione della tolleranza del 2% anche alle misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari e nuova tolleranza del 6% per unità immobiliari con superficie utile sotto i 60mq. Eliminazione della previsione per cui il tecnico abilitato debba verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e di procedere alla loro eliminazione;
• semplificazione delle condizioni per ottenere la sanatoria per la nuova procedura di sanatoria;
• possibilità di effettuare i cambi d’uso su singole unità immobiliari anche senza opere (con precisazione di cosa debba intendersi per “senza opere”) e possibilità per le Regioni di prevedere ulteriori livelli di semplificazione;
• possibilità di destinare una parte dei proventi delle sanzioni per l’incremento dell’offerta abitativa.

La struttura del dossier ANCE

Il dossier dei costruttori entra poi nel dettaglio di ogni singola disposizione contenuta nel Decreto Salva Casa dopo la sua conversione in legge:

• attività edilizia libera- art. 6, comma 1, lett. b-bis e b-ter) d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. a) D.L. n. 69/2024)
• stato legittimo – art. 9 bis d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. b) D.L. n. n. 69/2024)
• cambi di destinazione d’uso – art. 23 ter d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. c) D.L. n. n. 69/2024)
• tolleranze costruttive ed esecutive- art. 34 bis d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. f) D.L. n. n. 69/2024)
• casi particolare di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo – art. 34 ter d.P.R. n. 380/2001 (come inserito da art. 1, comma 1, lett. f-bis) D.L. n. n. 69/2024)
• accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali – art. 36 bis d.P.R. n. 380/2001(come inserito da art. 1, comma 1, lett. h) D.L. n. n. 69/2024)
• variazioni essenziali immobili vincolati – art. 32 d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. d-bis) D.L. n. n. 69/2024)
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire – art. 34 (l) d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. e) D.L. n. n. 69/2024)
• interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività – art. 37 d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. i) D.L. n. n. 69/2024)
• deroga requisiti igienico sanitari in attesa di riforma- art. 24 d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. c-bis) D.L. n. n. 69/2024)
• recupero sottotetti – art. 2 bis d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. 0a) D.L. n. n. 69/2024)
• alienazione immobili abusivi – art. 31 d.P.R. n. 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. d) D.L. n. n. 69/2024)
• destinazione di una parte dei proventi derivanti dalle sanzioni- art. 1, comma 2, dl 69/2024
• strutture amovibili temporanee-Covid 19 – art. 2 dl 69/2024

In allegato il dossier dei costruttori.