Ante 77 e agibilità sanante dopo il Salva Casa

Casi particolari: ante ’77 e agibilità sanante

Il nuovo art. 34-ter del Testo Unico Edilizia, inserito durante il percorso di conversione in legge del Decreto Salva Casa (art. 1, comma 1, lettera b-bis, del D.L. n. 69/2024), rappresenta una grande novità che dovrà essere adeguatamente compresa prima di poterla adeguatamente applicare.

Nel dettaglio, l’art. 34-ter si compone dei seguenti 4 commi:

1. Gli interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all'articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.

2. L'epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

3. Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono regolarizzare l'intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell'articolo 36-bis, comma 5. L'amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all'articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, anche nel caso in cui accerti l'interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Si applicano le disposizioni di cui all'articolo 36-bis, commi 4 e 6. Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall'articolo 36-bis, comma 5-bis.

4. Le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell'articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall'articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis.

I primi 3 commi provano a risolvere la problematica legata alle varianti in corso d’opera non riconducibili a tolleranza, realizzate prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (30 gennaio 1977). Il quarto e ultimo comma, invece, entra nel merito delle difformità “accertate” e non sanzionate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia.

Ante 77: regolarizzazione tramite SCIA

Il comma 1 dell’art. 34-ter dispone che gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo possono essere regolarizzati alle seguenti condizioni:

• il titolo deve essere stato rilasciato prima del 30 gennaio 1977;
• gli interventi in questione non devono essere riconducibili ai casi previsti dal precedente art. 34-bis relativo alle nuove tolleranze costruttive.

La regolarizzazione di tali difformità può essere eseguita:

• dimostrando la data di realizzazione, utilizzando la stessa documentazione prevista per l’attestazione dello stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE);
• presentando una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) che è probabile sarà definita con un modello unificato da approvare in sede di conferenza unificata Stato-Regioni (ma è già possibile “attrezzarsi” utilizzando il modello di SCIA in sanatoria opportunamente modificato);
• pagando la sanzione prevista all’art. 36-bis, comma 5, del TUE.

Relativamente alla sanzione, per gli stessi interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto all'art. 36-bis, comma 5-bis, del TUE che dispone:

Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Attenzione. Pur rispettando le condizioni specificate da questa nuova disposizione, l’amministrazione competente, entro 60 giorni dal ricevimento della SCIA, nel caso in cui accerti l'interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere (che non si comprende bene quali possono essere), può sempre adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa.

Su questo aspetto siamo certi che ogni singola amministrazione e ogni singolo funzionario procederà a macchia di leopardo.

Abitabilità/agibilità sanante: in cosa consiste

L’aspetto più “controverso” (e complicato da gestire) è dato dal comma 4 dell’art. 34-ter del TUE che prova, forse “goffamente”, a tutelare il legittimo affidamento dei privati (mai preso in considerazione dalla giurisprudenza).

In base al nuovo comma 4, le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, saranno soggette alla stessa disciplina delle tolleranze costruttive alle seguenti condizioni:

• non deve essere stato emesso un ordine di demolizione o riduzione in pristino;
• deve essere stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità non annullabile ai sensi della disciplina dell’annullamento d'ufficio (art. 21-nonies della Legge n. 241/1990).

È una disposizione controversa perché non si comprende se le parziali difformità, dovendo essere accertate all’esito di sopralluogo o ispezione, devono essere menzionate all’interno di un verbale di sopralluogo.

Il comma 1, art. 21-nonies, della Legge n. 241/1990 dispone, infatti, che “Il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell'articolo 21-octies, esclusi i casi di cui al medesimo articolo 21-octies, comma 2, può essere annullato d'ufficio,…”.

Mentre il citato comma 2 dell’art. 21-octies della Legge n. 241/1990 dispone che “Non è annullabile il provvedimento adottato in violazione di norme sul procedimento o sulla forma degli atti qualora, per la natura vincolata del provvedimento, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato”, il precedente comma 1 prescrive che “È annullabile il provvedimento amministrativo adottato in violazione di legge o viziato da eccesso di potere o da incompetenza”.

Resta il dubbio (enorme) se l’assenza di un verbale in cui sia indicata la parziale difformità possa essere utilizzata come possibile motivo di “incompetenza” dei precedenti funzionari incaricati e, quindi, la certificazione di abitabilità o di agibilità possa essere sempre annullata d’ufficio.