Testo Unico Edilizia e Salva Casa: a che punto siamo?
La conversione in legge del Decreto Salva Casa non ha terminato il percorso di aggiornamento delle disposizioni che regolano l’edilizia. Cosa manca?
La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di conversione n. 105/2024 ha completato il processo di riforma del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) avviato dal Governo con il Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), ma non l’aggiornamento delle competenze e delle procedure necessarie affinché le nuove disposizioni non si traducano in una selva di criticità e nuovi contenziosi.
Il testo unico edilizia dopo il Salva Casa
Sono tante e rilevanti le novità arrivate dal Salva Casa, presentate dalla politica come nuove semplificazioni necessarie per allineare la normativa edilizia allo stato di fatto del patrimonio immobiliare. Novità immediatamente in vigore dal 30 maggio 2024 (data di entrata in vigore del D.L. n. 69/2024) e dal 28 luglio 2024 (data di entrata in vigore della L. n. 105/2024) che riguardano:
- le deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati;
- l’inserimento di nuovi interventi di edilizia libera;
- la nuova definizione di stato legittimo;
- le possibilità per le Regioni di stabilire quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività;
- le modifiche al cambio di destinazione d’uso;
- le deroghe all’agibilità per i mini-appartamenti;
- le modifiche al procedimento di demolizione e alienazione degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
- le modifiche alla determinazione delle variazioni essenziali;
- le nuove tolleranze costruttive-esecutive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024;
- i nuovi casi “particolari” di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
- le nuove procedure di sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni essenziali.
Nei giorni scorsi abbiamo già segnalato alcuni dubbi e perplessità sui nuovi casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, ma sono davvero tante le complessità che si stanno palesando in questi giorni tra i tecnici che operano all’interno della pubblica amministrazione e i liberi professionisti.
Modulistica edilizia: a quando l’aggiornamento?
Tra queste, la necessità (non vincolante ma, appunto, necessaria) che il Governo si adoperi per l’aggiornamento della modulistica unificata ormai presente e utilizzata da anni per le varie procedure edilizie. All’aggiornamento della modulistica seguirà poi il recepimento da parte delle Regioni (come già fatto per il permesso di costruire, la SCIA, la CILA, la SCA,…).
La necessità è stata segnalata da Salvatore Di Bacco, Responsabile dell’Area Edilizia e Urbanistica del Comune di Raiano (AQ) e Coordinatore del Comitato Scientifico dell’Unione Nazionale Italiana Tecnici Enti Locali (UNITEL), che non ha nascosto le sue aspettative in merito all’attesa modulistica. “Ci si aspettava che in fase di conversione in legge del decreto "d'urgenza" Salva Casa fosse allegata anche la modulistica unica standardizzata. Invece, anche questa aspettativa è stata vana”.
Benché sia chiaro che le nuove procedure siano già immediatamente applicabili dalla loro entrata in vigore, è altrettanto evidente che alcune di queste (considerate le difficoltà interpretative) necessiteranno di un coordinamento nazionale che parta proprio dalla modulistica da utilizzare per la presentazione e la ricezione delle nuove pratiche edilizie.
“Ci duole constatare – continua Di Bacco - che, ancora una volta, ci ritroviamo in situazione imbarazzante. La solita applicazione "paludosa" delle norme d'urgenza. Si ricorda che l'Accordo della Presidenza del Consiglio dei Ministri, in Conferenza Unificata stato, regioni, comuni del 4 maggio 2017, con il quale sono stati adottati i moduli unificati e standardizzati in materia di attività edilizia (allegato 2 all'accordo), nonché le relative istruzioni operative sull'utilizzo della nuova modulistica, li ha resi obbligatori ex lege”.
“Come previsto dallo stesso accordo – ricorda il responsabile UNITEL - le Regioni successivamente devono provvedere all'adeguamento, in relazione alle specifiche normative regionali. In ultimo, le amministrazioni comunali, alle quali sono rivolte domande, segnalazioni, certificazioni e comunicazioni, hanno l’obbligo di recepirli e pubblicarli sul loro sito istituzionale dopo la revisione regionale, adattati, con il recepimento delle nuove normative del Salva Casa. L’obbligo di pubblicazione della modulistica è assolto, naturalmente, anche attraverso il rinvio alle piattaforme sulle quali è disponibile la modulistica informatizzata”.
“Senza la modulistica aggiornata – conclude Di Bacco - i Comuni si trovano nell'impossibilità di accettare le pratiche relative ai nuovi procedimenti edilizi previsti nel Salva Casa. L'importanza dell'utilizzo di tale modulistica e della sua valenza giuridica, anche alla luce delle attestazioni e asseverazione di legge da parte dei richiedenti e dei professionisti, ivi inserite, è confermata dalla giurisprudenza recente. Ci si meraviglia, quindi come a distanza di oltre un mese dalla sua conversione in legge, non si vede nessuna traccia sulla di tale modulistica”.