Testo Unico Edilizia e Salva Casa: dubbi e perplessità sulle nuove tolleranze
Per l’applicazione delle nuove tolleranze è necessario considerare la superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti. Cosa significa?
Benché il Parlamento italiano sia riuscito a colmare alcune criticità, sono ancora diversi i dubbi operativi che riguardano le nuove procedure inserite nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dalla Legge n. 105/2024 di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).
Testo Unico Edilizia e Salva Casa: le nuove tolleranze
Nella conversione in legge del Decreto Salva Casa, il Parlamento ha leggermente modificato l’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia:
- aggiungendo una nuova percentuale di tolleranza per i mini-appartamenti (unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati);
- recependo alcune considerazioni da parte del mondo dei tecnici relativamente alla verifica della sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi presente al comma 3-ter (eliminata nel processo di conversione).
Molti dubbi rimangono, invece, su altre questioni tra le quali:
- la superficie utile da considerare in caso di fusioni di più unità immobiliari;
- la sanatoria strutturale che fa riferimento all’art. 93 del Testo Unico Edilizia relativo agli interventi ancora da realizzare, alle norme tecniche per le costruzioni (NTC) vigenti al momento della realizzazione dell'intervento, senza specificare, però, se occorra far riferimento alla classificazione sismica vigente al tempo dell'abuso o alla presentazione della domanda.
Di seguito le versioni dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia vigenti:
- fino al 29 maggio 2024 (pre Salva Casa);
- tra il 30 maggio e il 27 luglio 2024 (in vigenza del D.L. n. 69/2024);
- dal 28 luglio 2024 (post conversione in legge del Salva Casa).
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Art. 34-bis (Tolleranze costruttive) |
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Testo vigente |
Testo vigente |
Testo vigente |
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Non presente. |
1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti: a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati; c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati; d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati. |
1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti: a) del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati; c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati; d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati; d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati. |
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Non presente. |
1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. |
1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari. |
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Non presente. |
2-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. |
Identico |
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3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ((ovvero con apposita dichiarazione)) asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. |
3. Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. |
Identico |
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Non presente. |
3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all'articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti di cui all'articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II. Tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall'articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l'acquisizione dell'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all'articolo 94, ovvero per l'esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell'articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l'autorizzazione di cui all'articolo 94, comma 2, o l'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell'articolo 94, comma 2-bis, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi. |
3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 2, corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni ai sensi dell’articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2, o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del ter- mine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi. |
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Non presente. |
3-ter. L'applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Il tecnico abilitato verifica la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvede alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. La formazione dei titoli di cui al secondo periodo e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione della dichiarazione di cui al comma 3. |
3-ter. L'applicazione delle disposizioni contenute nel presente
articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.
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Le nuove tolleranze e la superficie utile
Il nuovo comma 1-bis, nel fissare una disciplina speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, introduce deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. In particolare, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:
- 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
- 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
- 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
- 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri mq.
Con il comma 1-ter si specifica che, ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Questa disposizione è stata prevista al fine di evitare che eventuali frazionamenti realizzati nel corso del tempo possano aumentare la percentuale da considerare ai fini dell’applicazione delle nuove tolleranze.
Ciò significa che se la superficie utile assentita dal titolo che ha abilitato la realizzazione dell’intervento era di 600 mq ma nel corso del tempo (fino al 24 maggio 2024) l’unità immobiliare è stata frazionata (ad esempio) in tre unità da 200 mq/cad, occorrerà considerare sempre una tolleranza “complessiva” del 2% e non del 4% ad ogni singola nuova unità.
La formulazione del comma 1-ter, art. 34-bis, del TUE è, infatti, chiara nel non ammettere eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Restano, però, almeno due grandi interrogativi:
- nel caso l’immobile sia stato frazionato, in che modo va utilizzata la tolleranza tra le diverse unità immobiliari)?
- nel caso di fusione di più unità immobiliari, va considerata la superficie utile di partenza o quella finale?
La risposta al primo quesito potrebbe essere soggetta a diverse ipotesi che possono variare di molto in funzione della difformità da analizzare. Anche la seconda domanda si presta a diverse interpretazioni. Il dizionario Treccani definisce frazionamento “In senso attivo, il fatto di frazionare, cioè separare, suddividere, o anche ripartire in più parti o frazioni”. “Dovrebbe”, dunque, essere pacifico che le fusioni (accorpamenti tra più u.i.) debbano essere considerate e che nel caso in cui tre unità (per restare nell’esempio fatto in precedenza) da 200 mq/cad siano state fuse in un’unica da 600 mq, sia necessario utilizzare la tolleranza del 2% e non quella del 4% (ma questa è una interpretazione “cautelativa” di chi scrive).
Al momento, purtroppo, si naviga a vista con posizioni diverse sulle quali occorrerà un chiarimento da parte del Ministero competente o, meglio ancora, una interpretazione autentica del legislatore senza le quali il contenzioso è sempre dietro l’angolo.
Tolleranze e sanatoria strutturale
Il nuovo comma 3-bis dell’art. 34-bis prevede disposizioni specifiche per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche disciplinate all’articolo 83 del TUE (che disciplina le opere interessate dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e i gradi di sismicità) ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti ministeriali contenenti le norme tecniche di costruzione in zone sismiche.
Viene previsto che in tali zone il tecnico attesti che gli interventi rispettano le prescrizioni del TUE per le costruzioni in zone sismiche (contenute nella sezione I del Capo IV della Parte II del medesimo TUE). Tale attestazione è:
- riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’art. 36-bis, comma 2, sull’accertamento di conformità;
- corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del TUE (il progetto deve essere esauriente per planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica e accompagnato dagli altri elaborati previsti dalle norme tecniche, salvo più ampia normativa determinata dal competente ufficio tecnico della regione);
- trasmessa allo sportello unico:
- per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo la disciplina prevista all’articolo 94 del TUE;
- ovvero, per le difformità che costituiscono interventi privi di rilevanza o di minore rilevanza previsti dall’art. 94-bis TUE, per l’esercizio delle modalità di controllo delle regioni disciplinato al comma 5 del medesimo articolo.
Come scritto in premessa permangono almeno due grandi criticità:
- la prima è relativa proprio alle zone sismiche che nel corso degli anni hanno subito copiosi aggiornamenti: va considerata la zona sismica al tempo di realizzazione dell’intervento o quella al tempo della presentazione dell’attestazione da parte del tecnico (la differenza è sostanziale)?
- la seconda fa riferimento al contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del TUE che riguarda gli interventi da realizzare e non già eseguiti: le piattaforme telematiche regionali, al momento, non sono pronte per le nuove procedure.