Il cambio di destinazione d’uso orizzontale e verticale dopo la Legge n. 105/2024

Il Decreto Salva Casa ha previsto una nuova disciplina per i cambi di destinazione d’uso con o senza opere, rilevanti e non rilevanti. Vediamo come

di Gianluca Oreto - 05/09/2024

Con la pubblicazione della Legge n. 105/2024, il Parlamento ha completato il processo di riforma del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) avviato dal Governo con il Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), apportando significative modifiche e integrazioni come ad esempio quella relativa al cambio di destinazione d’uso.

Il cambio di destinazione d’uso

Da articolo “generale” che si limitava ad inquadrare il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, rimandandone il dettaglio alle leggi regionali e agli strumenti urbanistici comunali, il nuovo art. 23-ter (la cui rubrica andrebbe certamente aggiornata) si eleva adesso a vera disciplina dei cambi di destinazione d’uso orizzontali (all’interno della stessa categoria) e verticali (tra categorie diverse), con o senza opere edilizie.

Prima di entrare nel dettaglio della nuova disciplina, appare utile riportare le versioni del citato art. 23-ter vigenti:

fino al 29 maggio 2024;
dal 30 maggio al 27 luglio 2024 (in vigenza del D.L. n. 69/2024);
a regime dal 28 luglio 2024 (dopo l’entrata in vigore della legge di conversione n. 105/2024).

Art. 23-ter (Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante)
Testo del d.P.R. n. 380 vigente fino al 29 maggio 2024	Testo del d.P.R. n. 380 vigente dal 30 maggio 2024 post D.L. n. 69/2024	Testo del d.P.R. n. 380 modificato dalla legge di conversione 105/2024
1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.	1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.	1. Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
Non presente.	1-bis. Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare senza opere all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.	1-bis. Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare ~~senza opere~~ all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Non presente.	1-ter. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.	1-ter. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso ~~senza opere~~ tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Non presente.	1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile. Il mutamento non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.	1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
Non presente.	1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, ferme restando le leggi regionali più favorevoli. Restano ferme le disposizioni del presente testo unico nel caso in cui siano previste opere edilizie.	1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli: a) nei casi di cui al primo periodo del comma 1, alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241; b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall’esecuzione di opere riconducibili all’articolo 6-bis, si procede ai sensi della lettera a).
3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.	3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.	3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies.

Il cambio di destinazione d’uso senza opere

Preliminarmente occorre osservare che, tra le modifiche apportate in sede di conversione in legge, il Parlamento ha ritenuto di dover specificare cosa si intenda per cambio di destinazione d’uso di “un immobile” o di una “singola unità immobiliare” senza opere.

In particolare, si considera “senza opere” il cambio di destinazione d’suo che prevede degli interventi di “edilizia libera” ovvero quelli indicati all’art. 6 del Testo Unico Edilizia (TUE).

A questo punto, il comma 1, art. 23-ter, del TUE conferma le categorie funzionali che già conosciamo ovvero:

a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale;

ammettendo che il cambio è rilevante (verticale) quando comporta l’assegnazione di una categoria funzionale diversa da quella originaria.

Benché il comma 1 specifichi cosa si intenda per cambio di destinazione d’uso “senza opere”, i successivi commi 1-bis e 1-ter, in sede di conversione in legge, sono stati depurati proprio dalla dicitura “senza opere”, con la conseguenza che le disposizioni ivi previste sono valevoli nel caso di cambio con o senza opere.

Il cambio di destinazione d’uso orizzontale e verticale

Il nuovo comma 1-bis definisce il cosiddetto “cambio di destinazione d’uso orizzontale” ovvero mutamenti della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale. In questi casi (e sempre con riferimento alla “singola unità immobiliare”), il cambio è sempre consentito, restando però nelle possibilità dei comuni di fissare specifiche condizioni tramite gli strumenti urbanistici comunali.

I successivi commi 1-ter e 1-quater definiscono il “cambio di destinazione d’uso verticale” ovvero mutamenti (sempre delle singole unità immobiliari) tra le tutte le categorie funzionali ad esclusione di quella rurale (d)) ma:

unicamente per gli immobili ricadenti nelle zone A), B) e C) di cui all'art. 2 del DM n. 1444/1968, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia;
nel rispetto delle condizioni indicate al comma 1-quater e delle normative di settore;
ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Il comma 1-quater specifica le condizioni da rispettare per questi cambi che sono sempre consentiti “ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile”.

Lo stesso comma 1-quater specifica che il mutamento di destinazione d'uso verticale non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal DM n. 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi di cui alla Legge urbanistica n. 1150/1942. Viene, però, previsto che “Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria”.

L’ultimo periodo del comma 1-quater prevede una disciplina speciale per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. In questi casi il cambio di destinazione d'uso verticale è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni si applicano anche a queste unità immobiliari.

Titolo edilizio e modulistica

Relativamente ai titoli edilizi da presentare, il nuovo comma 1-quinquies dell’art. 23-ter va letto unitamente alla integrazione all’art. 10, comma 2, del TUE a mente della quale “Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23-ter, comma 1-quinquies, le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività”.

Il comma 1-quinquies, pur con alcune criticità, rappresenta una importante innovazione (certamente gradita ai tecnici) che definisce il titolo edilizio necessario a seconda che si tratti di cambio di destinazione d’suo:

senza opere, in questo caso occorre presentare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
con opere, in questo caso il titolo richiesto è lo stesso di quello necessario per l’esecuzione delle opere stesse (nel caso di interventi soggetti a CILA, si dovrà procedere comunque con SCIA).

Anche in questo caso, come per la maggior parte delle innovazioni apportate dal Salva Casa, si dovrà attendere il recepimento delle Regioni oltre ad una modifica della modulistica.