Prima del Salva Casa: il cambio di destinazione d'uso verticale senza opere

Con la legge Salva Casa, la disciplina sui cambi di destinazione d’uso è stata investita da profondi cambiamenti sui titoli abilitativi necessari in caso di variazioni orizzontali, verticali o in presenza o meno di opere.

Nessun dubbio però sul fatto che fino al 29 maggio 2024, data di entrata in vigore del D.L. n. 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, il cambio della destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, se realizzato senza il Permesso di Costruire, è sempre sanzionabile con l’ordine di demolizione, anche se l’intervento non dovesse comprendere la realizzazione di alcuna opera edilizia.

Seppur in assenza di opere, infatti, il cambio d’uso tra categorie non omogenee comporta comunque una vera e propria modificazione edilizia che incide sul carico urbanistico, pertanto necessita di essere autorizzato.

Modifica d’uso tra categorie non omogenee ante Salva Casa: obbligo di Permesso di Costruire

A ribadirlo è il TAR Lazio con la sentenza del 15 luglio 2024, n. 14357, con cui ha respinto il ricorso per l’annullamento dell’ordine di ripristino disposto per un cambio d’uso (da magazzino ad uffici ad uso commerciale) conseguito in assenza di permesso di costruire.

In particolare, il giudice amministrativo ha sottolineato come il mutamento della destinazione d’uso tra categorie non omogenee richiede il permesso di costruire, a prescindere dalla presenza o meno di opere edilizie, in quanto si tratta di una modificazione edilizia che comporta un incremento del carico urbanistico.

Per quanto riguarda nello specifico il cambio d’uso da magazzino ad uffici professionali, si richiama quanto già precisato in precedenti contenziosi, ovvero che: “il cambio di destinazione d'uso di un immobile da magazzino ad autofficina, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee e, quindi, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico soggetta a regime concessorio oneroso, indipendentemente dall'esecuzione di opere”.

L’intervento, pur senza opere, rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) e dell’art. 10, comma 1, lett. c) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Inoltre, ribadisce il tribunale amministrativo, anche se dovesse essere comprovata la legittima preesistenza del locale, non per questo il mutamento della destinazione d’uso diverrebbe un intervento privo di rilevanza urbanistica, per il quale era necessario il Permesso di Costruire, confermando l’efficacia dell’ordine di demolizione con il rigetto del ricorso.

Dopo il Salva Casa: le novità sul cambio di destinazione d’uso 

Con il nuovo articolo 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), la disciplina sui cambi di destinazione d’uso è stata profondamente modificata, con distinzioni precise tra cambi di destinazione d’uso orizzontali (all’interno della stessa categoria) e verticali (tra categorie diverse), con o senza opere edilizie.

Una delle novità più significative riguarda proprio i cambi di destinazione d’uso verticali senza opere: il comma 1-quinquies dell'art. 23-ter definisce il titolo edilizio necessario per il mutamento di destinazione:

• senza opere, per il quale è necessario presentare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
• con opere, per il quale occorre lo stesso titolo necessario per l’esecuzione delle opere stesse.

Ricordiamo che le disposizioni vanno lette insieme all'integrazione dell'art. 10, comma 2 del Testo Unico Edilizia, secondo cui "Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23-ter, comma 1-quinquies, le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività”. Quindi sarà necessario aspettare il recepimento della norma da parte delle Regioni.