Superbonus: cessione nuda proprietà e plusvalenza
In che modo calcolare la plusvalenza nel caso della cessione di nuda proprietà di un immobile oggetto di interventi di superbonus?
Da alcuni anni si assiste ad un aumento delle compravendite della sola nuda proprietà degli immobili. Secondo gli analisti del settore immobiliare, sembra che la fattispecie, per quanto riguarda i cedenti, sia un effetto indotto di una serie di concause: diminuzione delle disponibilità finanziarie dei proprietari a causa degli effetti inflazionistici; disinteresse dei futuri eredi al mantenimento dell’immobile una volta ereditato; necessità di avere liquidità per aiutare i figli o per saldare debiti onerosi a lunga scadenza. Gli acquirenti, invece, si avvicinano sempre più a questa scelta considerata come una delle migliori forme d’investimento a lungo termine.
La compravendita della nuda proprietà
La compravendita della nuda proprietà, in effetti, è una scelta interessante. Per il venditore, che, messe da parte le motivazioni affettive, monetizza il proprio investimento immobiliare restandone in possesso fino al passaggio a miglior vita (diritto di usufrutto). Per il compratore, che acquista ad un prezzo conveniente un immobile di cui non ha necessità di utilizzare nell’immediatezza e che aumenta di valore in virtù di due variabili, una certa (l’aumento dell’età dell’usufruttuario) e una probabile (prezzo di mercato).
Per quanto riguarda le spese di manutenzione, sono a carico dell'usufruttuario tutte le spese relative alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione ordinaria dell’immobile; così pure devono essere sostenute dall'usufruttuario le riparazioni straordinarie, rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 del c.c.). Le riparazioni straordinarie, invece, sono a carico del proprietario.
Le spese di manutenzione straordinaria e il superbonus
Tra le spese di manutenzione straordinaria a carico del nudo proprietario rientrano, tra gli altri, gli interventi edilizi di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 convertito con modifiche in L. 77/2020 (c.d. superbonus), interventi che sono stati regolati in modo diverso dalle ordinarie ristrutturazioni edilizie di cui si era ormai abituati.
Tali interventi sono stati agevolati, nella maggior parte dei casi, con un’aliquota di detrazione del 110% fino al 31 dicembre 2023, mentre nel 2024, per i condomìni, la detrazione è scesa al 70% e scenderà ancora al 65% nel 2025. Questo previsto “décalage” potrebbe essere un’ulteriore motivazione, per i proprietari delle abitazioni che non sono in grado di sostenere l’esborso della quota indetraibile, a cedere la nuda proprietà. Potrebbe essere il caso di condòmini pensionati e senza figli, di condòmini che non hanno capienza fiscale, di condòmini semplicemente interessati a mantenere il possesso dell’immobile e a non contrarre un debito oneroso di durata pluriennale.
In questo caso, poiché la delibera che ha approvato gli interventi di cui all’art. 119 D.L. 34/2020 è avvenuta prima dell’atto di cessione della nuda proprietà, la quota indetraibile del 30% (spese 2024) o del 35% (spese 2025) dovrà essere pagata dal venditore all’impresa esecutrice.
La tassazione delle plusvalenze
Nell’ambito Superbonus c’è da tener presente anche la nuova disposizione introdotta dall'art. 1, comma 64, lettere a) e b) della L. 30 dicembre 2023, n. 213 che regola le plusvalenze di cui agli articoli 67 e 68 del TUIR. Ci si chiede, in questo ambito, se la cessione della sola nuda proprietà di un immobile non escluso dall’applicazione della plusvalenza (ad esempio, una cessione che riguarda la seconda casa) sia soggetta a tassazione.
Se ci focalizziamo sull’aspetto giuridico, la nuda proprietà non è altro che una compressione dei poteri connessi al diritto di proprietà che vengono temporaneamente esercitati dall’usufruttuario, come il diritto di locare l’immobile, trarne degli utili, fare dei miglioramenti e perfino il diritto di cedere l’usufrutto dietro l’assenso del nudo proprietario.
Pertanto, la cessione della nuda proprietà rappresenta un effettivo passaggio di proprietà oneroso dell’immobile con atto notarile in cui si specifica la cessione della sola nuda proprietà a favore di un terzo e mantenimento dell’usufrutto sull’immobile a favore del cedente.
Per tale motivo, sembra che ci siano tutte le condizioni per poter affermare che la cessione della nuda proprietà rientri nella fattispecie indicata alla lettera b-bis del comma 1 dell’art. 67 del TUIR (sono redditi diversi … “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”).
Il calcolo dell’imponibile
Ma se dal punto di vista giuridico sembra non esserci dubbi, dal punto di vista fiscale il calcolo dell’imponibile su cui calcolare la plusvalenza lascia delle perplessità.
Il prezzo di vendita della nuda proprietà è determinato in base alle tabelle dei coefficienti per il calcolo dell'usufrutto vitalizio allegati al TUR n. 131 del 1986 (determinati con riferimento all'età del cedente) e pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale, e in base al tasso di interesse legale nell'anno di riferimento. Queste tabelle individuano delle percentuali da applicare al valore della piena proprietà. Di conseguenza, nel calcolo dell’imponibile, il prezzo di partenza, cioè quello determinato dall’applicazione delle percentuali e che rappresenta il prezzo della nuda proprietà, potrebbe facilmente essere un valore inferiore al prezzo d’acquisto dello stesso immobile, tale da determinare già da subito un valore negativo.
Ad esempio (tralasciando tutti gli altri costi ammessi in deduzione):
- Valore dell’immobile a settembre 2024: € 300.000;
- Prezzo di vendita della nuda proprietà a settembre 2024: € 150.000;
- Prezzo di acquisto dell’immobile a giugno 2020: € 180.000;
- Base imponibile: - € 30.000 (valore negativo).
- Plusvalenza € 0,00.
In mancanza di chiarimenti da parte del legislatore, la cessione della nuda proprietà potrebbe essere, in prima battuta, una via d’uscita per non applicare la norma sulla plusvalenza di cui agli artt. 67 e 68 Tuir.
Il chiarimento sarebbe opportuno per evitare che tale antinomia normativa prefiguri un’elusione fiscale di facile applicazione. In pratica, il venditore potrebbe scindere in due momenti la cessione dell’immobile: in una prima fase vendere la sola nuda proprietà, anche sopravvalutandola fino al limite utile per non pagare la plusvalenza; in una seconda fase, a partire dal primo periodo d’imposta utile dopo i dieci anni dalla fine lavori ex art. 119 D.L. 34/2020, estinguere l’usufrutto per consolidazione con la nuda proprietà con la cessione a titolo oneroso dello stesso diritto reale.
Si ritiene impossibile che l’Agenzia delle Entrate, in sede di accertamento, possa ampliare la base imponibile per il calcolo della plusvalenza fino al valore su cui è stato calcolato l’usufrutto, vale a dire il valore della piena proprietà, poiché si andrebbe in violazione dell’art. 68 del Tuir in cui si afferma che il valore del corrispettivo percepito corrisponde a quello del periodo di imposta. Cioè, nell’esempio sopra visto, se il prezzo incassato dal cedente nel 2024 è 150.000 euro, questo è il valore del corrispettivo percepito idoneo per la verifica d’imponibilità.
Per tali motivi, il vuoto normativo potrebbe essere un’occasione di risparmio fiscale a favore di coloro che volessero utilizzare proficuamente gli strumenti giuridici disponibili.
A cura di Dott. Luciano
Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità