Salva Casa: le disposizioni a tempo per l’edilizia
La Legge n. 105/2024 di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 (Salva Casa) ha previsto delle disposizioni “a regime” e altre a tempo. Vediamo quali sono
Dopo un’estate di studio, settembre è cominciato con una serie di incontri e confronti sull’applicazione delle nuove disposizioni, integrazioni e modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito in Legge n. 105/2024.
Confronti da cui è ormai maturata la consapevolezza che, come spesso accade, ciò che il legislatore scrive su carta risulta di difficile applicazione in una realtà complessa come l’edilizia e il patrimonio immobiliare italiano. Complessità che derivano da una stratificazione di norme, tre condoni edilizi e l’incapacità endemica di fornire regole prestazionali chiare e non disposizioni puntuali che mal si conciliano con le infinite casistiche.
Salva Casa: tutte le modifiche/integrazioni al Testo Unico Edilizia
L’obiettivo dichiarato del Salva Casa era quello di provare a risolvere le infinite complessità del patrimonio immobiliare al fine di sbloccare le compravendite. Se ci riuscirà, lo sapremo solo dopo che le nuove disposizioni troveranno una concertazione tra l’interesse pubblico che è insito nella disciplina dell'attività edilizia e gli strumenti a disposizione.
In concreto, 12 articoli su 12 (tra nuovi ed esistenti) su cui il Salva Casa interviene riguardano il tema della legittimità degli interventi, le possibilità di sanatoria ed eventuali deroghe a tempo. Ricordiamo che l’art. 1 del D.L. n. 69/2024 modifica/integra i seguenti articoli del d.P.R. n. 380/20001:
- Art. 2-bis - Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati – comma 1-quater;
- Art. 6 - Edilizia libera – comma 1, lett b-bis) e b-ter);
- Art. 9-bis - Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili – commi 1-bis e 1-ter;
- Art. 10 - Interventi subordinati a permesso di costruire – comma 2;
- Art. 23-ter - Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante – commi 1-bis, 1-ter, 1-quater, 1-quinquies, 3;
- Art. 24 - Agibilità – commi 5-bis, 5-er, 5-quater;
- Art. 31 - Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – commi 3 e 5;
- Art. 34-bis - Tolleranze costruttive – commi 1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis, 3-ter;
- Art. 34-ter - Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (Nuovo articolo);
- Art. 36 - Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità – comma 1;
- Art. 36-bis - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali (Nuovo articolo);
- Art. 37 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività – commi 1 e 4.
Salva Casa: le disposizioni a tempo
Da evidenziare un aspetto: dei 12 articoli del Testo Unico Edilizia (TUE) su cui il Salva Casa interviene, due prevedono una disciplina “a tempo”. Mi riferisco:
- alle deroghe per l’agibilità;
- alle nuove tolleranze costruttive;
- ai casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo.
Per quanto concerne l’agibilità, i nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, inseriti all’art. 24 del TUE prevedono una disciplina derogatoria per l’attestazione dell’agibilità che potrà essere utilizzata solo fino alla pubblicazione del decreto del Ministro della salute che definirà i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici, mandando in pensione il DM 5 luglio 1975 (Decreto Sanità).
Il nuovo Decreto sarebbe dovuto arrivare a febbraio 2017 a seguito dell'art. 3, comma 1, lettera d), 1) del D.Lgs. n. 222/2016. Lo schema di questo nuovo Decreto è approdato in Conferenza Stato-Regioni a maggio 2023 (7 anni di ritardo) ma ad oggi se ne è persa traccia.
Relativamente alle nuove tolleranze costruttive-esecutive di cui all’art. 34-bis del TUE, queste potranno essere utilizzate esclusivamente sugli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Data che rappresenta un vero e proprio spartiacque per l’applicazione delle tolleranze più favorevoli di cui al comma 1-bis e 2-bis. Da ricordare, invece, che l’attestazione per le zone sismiche di cui al nuovo comma 3-bis e la necessità di non limitare il diritto dei terzi di cui al nuovo comma 3-ter, si applicano sia alle tolleranze di cui al comma 1 (sempre valide) che a quelle nuove.
Per quanto riguarda, infine, il nuovo art. 34-ter del TUE, questo prevede (come da rubrica) alcune casistiche particolari di irregolarità che possono essere gestite utilizzando un iter semplificato. Stiamo parlando:
- degli interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della Legge n. 10/1977, c.d. Legge Bucalossi), e che non sono riconducibili ai casi di tolleranza di cui al precedente art. 34-bis;
- delle parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia.
Nel primo caso, la nuova disciplina sanante è valida esclusivamente per le parziali difformità dal titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977. Per regolarizzarle è necessario:
- attestare la data di realizzazione delle varianti mediante la stessa documentazione utilizzata per lo stato legittimo (nel caso sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante, il tecnico incaricato può attestarla con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità);
- presentare una SCIA (attualmente in forma libera utilizzando i modelli disponibili ma è probabile, oltre che auspicabile, che in sede di conferenza Stato-Regioni arrivi una nuova modulistica unica nazionale);
- pagare le stesse sanzioni di cui all’art. 36-bis, comma 5, del TUE.